부동산 매매/소유권
재개발 사업 시행자인 원고 A 주식회사가 피고 C에게 재개발 구역 내 상가 점포 인도를 청구했고, 원고 B 주식회사는 수탁회사로서 예비적으로 인도 청구했으나, 법원은 관리처분계획 인가 및 영업 손실보상금 공탁 절차를 완료한 원고 A 주식회사의 청구만 받아들이고 원고 B 주식회사의 청구는 기각한 사건입니다.
원고 A 주식회사는 서울 중구의 재정비촉진지구에서 도시정비법에 따라 재개발사업을 시행하는 사업시행자입니다. 원고 B 주식회사는 원고 A로부터 재개발 구역 내 토지 및 건물 소유권을 위탁받은 수탁회사입니다. 피고 C는 이 사건 정비구역 내 건물 중 점포를 임차하여 'H'이라는 상호로 영업하고 있었습니다. 원고 A는 2021년 7월 7일 서울특별시 중구청장으로부터 관리처분계획인가를 받았고, 이는 같은 날 고시되었습니다. 원고 A는 피고를 포함한 영업보상 대상자들에 대한 손실보상을 위해 지방토지수용위원회에 재결 신청을 하였고, 지방토지수용위원회는 2021년 7월 23일 재결을 통해 수용의 개시일을 2021년 9월 10일로 정했습니다. 재결에 따라 피고의 영업 손실보상금은 36,697,500원으로 책정되었고, 사업 시행자인 원고 A는 수용 개시일 전인 2021년 8월 19일 피고에게 위 손실보상금 전액을 공탁하여 손실보상금 지급을 완료했습니다. 그러나 피고는 대체영업장이 완공될 때까지 점포 인도를 미루어달라고 주장하며 인도를 거부하여 분쟁이 발생했습니다.
재개발 사업 시행자가 관리처분계획 인가 및 영업 손실보상금 공탁을 완료한 경우, 기존 점포 임차인이 대체 영업장 완공 지연을 이유로 건물 인도를 거부할 수 있는지 여부
피고 C는 원고 A 주식회사에게 별지1. 목록 기재 건물 1층 중 특정 점포 26.45㎡를 인도하라는 판결이 내려졌습니다. 원고 B 주식회사의 청구는 기각되었으며, 소송비용 중 원고 A 주식회사와 피고 C 사이에 생긴 부분은 피고 C가 부담하고, 원고 B 주식회사와 피고 C 사이에 생긴 부분은 원고 B 주식회사가 부담하도록 결정되었습니다.
재개발 사업 시행자인 원고 A 주식회사가 관리처분계획 인가를 받고 영업권에 대한 수용재결에 따라 피고의 손실보상금 36,697,500원을 적법하게 공탁하여 지급을 완료한 이상, 피고는 이 사건 점포의 소유권을 취득한 원고 A 주식회사에게 점포를 인도할 의무가 발생합니다. 피고가 주장한 대체 영업장 완공 지연은 원고 A의 인도 청구를 거절할 수 있는 정당한 항변 사유가 아니라고 보아 원고 A의 청구를 인용하였습니다.
이 사건은 주로 도시 및 주거환경정비법 (이하 도시정비법)과 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 (이하 토지보상법)의 법리가 적용됩니다.
1. 도시정비법에 따른 재개발사업 시행자의 권리: 도시정비법은 재개발, 재건축 등 도시 환경 개선 사업의 절차와 기준을 규정합니다. 사업 시행자는 관리처분계획 인가를 받은 후, 종전 토지 또는 건축물의 소유자 및 세입자에 대한 손실보상을 진행해야 합니다. 관리처분계획이 인가 고시되면 종전 부동산에 대한 사용수익권이 정지되며, 사업 시행자는 사업을 추진하기 위해 해당 부동산의 인도를 청구할 법적 근거를 갖게 됩니다.
2. 손실보상 및 수용재결: 토지보상법 및 도시정비법에 따라 사업 시행자는 재개발 사업으로 인해 영업 상실 등 손실을 입게 되는 세입자에게 휴업보상, 이전보상 등 적절한 손실보상을 해야 합니다. 사업 시행자와 임차인 등 사이에 손실보상에 대한 협의가 이루어지지 않을 경우, 관할 토지수용위원회에 재결을 신청하여 보상금액과 수용개시일을 정하게 됩니다. 수용개시일 전까지 사업 시행자가 보상금을 지급하거나 공탁하면, 사업 시행자는 해당 부동산에 대한 소유권을 취득하게 되고 임차인 등은 부동산을 인도할 의무를 지게 됩니다.
재개발, 재건축 등 도시 정비 사업으로 인해 기존 상가 임차인이 영업장을 이전해야 하는 상황에서는, 사업 시행자가 관리처분계획 인가를 받고 손실보상금 지급 절차를 완료하면 임차인은 건물 인도를 해야 할 의무가 발생합니다. 임차인은 손실보상금 지급이 완료된 이후에는 대체 영업장 마련 지연 등 개인적인 사정만으로는 건물 인도를 거부할 법적 권리가 없음을 인지해야 합니다. 사업 시행자는 손실보상금 산정 및 지급 절차를 도시정비법 등 관련 법규에 따라 정확히 이행하는 것이 중요합니다. 만약 임차인이 손실보상금의 적정성에 이의가 있는 경우, 재결에 대한 불복절차(이의신청 또는 행정소송)를 통해 권리를 구제받을 수 있습니다. 하지만 이러한 불복 절차 진행이 건물 인도 의무 자체를 정지시키는 것은 아니므로, 손실보상금 지급이 완료된 이상 건물 인도는 별개로 진행되어야 함을 유의해야 합니다.
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