아파트 하자보수 비용 손해배상 및 보증금 청구 사건

시흥시 A 아파트 입주자대표회의는 아파트 공용부분과 전유부분에 발생한 균열, 누수 등 각종 하자에 대해 시행사인 B 주식회사, 시공사인 C 주식회사, 하자보수 보증을 선 주택도시보증공사를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상 및 하자보수보증금 청구 소송을 제기했습니다. 재판부는 시행사 B 주식회사가 분양자로서 하자담보책임을 부담하며, 주택도시보증공사는 보증계약에 따라 보증책임을 부담한다고 보았습니다. 다만 자연적인 노화현상과 사용상 관리상 잘못을 고려하여 손해배상 및 보증금액을 80%로 제한했습니다. 시공사인 C 주식회사에 대한 청구는 시행사 B 주식회사가 무자력 상태가 아니라는 이유로 기각되었습니다. 결과적으로 B 주식회사는 37억 3천여만 원을, 주택도시보증공사는 B 주식회사와 공동으로 21억 1천여만 원을, 단독으로 8천6백여만 원을 지급해야 한다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고: A 입주자대표회의 (시흥시 A 아파트 입주자들의 자치 관리 기구로서, 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 양수하여 소송을 제기했습니다.)
• 피고 1: B 주식회사 (아파트 신축·분양 시행사업의 위탁자이자 분양자 지위를 승계한 회사로서, 이 사건 아파트의 분양자 책임을 부담합니다.)
• 피고 2: C 주식회사 (이 사건 아파트의 신축 공사를 도급받아 공사를 마친 시공사입니다.)
• 피고 3: 주택도시보증공사 (시공사인 C 주식회사의 아파트 사용검사 후 하자에 대한 하자보수 의무를 보증한 보증채무자입니다.)

분쟁 상황

시흥시 A 아파트(12개동 2,701세대)는 2017년 8월 23일 사용검사를 받은 후 구분소유자들에게 인도되었습니다. 그러나 아파트의 공용부분과 전유부분에 설계도면과 다르게 시공되거나 부실하게 시공됨으로써 균열, 누수 등 기능상, 미관상, 안전상 지장을 초래하는 각종 하자가 발생했습니다. 원고인 A 입주자대표회의는 2018년 8월 21일부터 2020년 6월 5일까지 4회에 걸쳐 피고들에게 하자보수를 요청했으나 일부 하자보수에도 불구하고 여전히 하자가 남아있었습니다. 이에 입주자대표회의는 2,701세대 중 2,578세대의 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 양수받아 시행사, 시공사, 주택도시보증공사를 상대로 소송을 제기하게 되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 아파트에 발생한 균열, 누수 등 각종 하자에 대해 시행사(B 주식회사), 시공사(C 주식회사), 보증사(주택도시보증공사) 중 누가 어떤 범위로 하자담보책임을 지는지 여부입니다. 둘째, 하자담보책임의 존속기간인 제척기간이 준수되었는지 여부입니다. 셋째, 하자보수에 갈음하는 손해배상액을 산정하고, 이 금액에 자연 노화 등을 고려한 책임 제한을 적용할지 여부입니다. 넷째, 시공사의 책임이 분양자의 무자력을 전제로 하는지에 대한 판단입니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 피고 B 주식회사는 원고에게 3,737,772,869원 및 그중 2,008,000,000원에 대하여는 2020년 8월 20일부터, 1,679,216,229원에 대하여는 2022년 5월 5일부터, 50,556,639원에 대하여는 2023년 5월 20일부터 각 2024년 5월 22일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고,
2. 피고 주택도시보증공사는 원고에게, 가. 피고 B 주식회사와 공동하여 위 가.항 기재 돈 중 2,119,187,004원 및 그중 1,663,977,462원에 대하여는 2020년 8월 20일부터, 299,268,481원에 대하여는 2022년 5월 5일부터, 155,941,060원에 대하여는 2023년 5월 20일부터 각 2024년 5월 22일까지는 연 6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을, 나. 86,832,008원 및 이에 대하여 2022년 5월 5일부터 2024년 5월 22일까지는 연 6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 각 지급하라고 명령했습니다.
3. 원고의 피고 C 주식회사에 대한 청구와 피고 B 주식회사 및 피고 주택도시보증공사에 대한 각 나머지 청구는 모두 기각되었습니다.
4. 소송비용 중 원고와 피고 B 주식회사 사이에 생긴 부분 중 25%는 원고가, 나머지는 피고 B 주식회사가 부담하고, 원고와 피고 C 주식회사 사이에 생긴 부분은 원고가 부담하며, 원고와 피고 주택도시보증공사 사이에 생긴 부분 중 55%는 원고가, 나머지는 피고 주택도시보증공사가 부담하도록 결정했습니다.

결론

재판부는 A 아파트의 하자 발생 및 보수비용을 인정하며, 시행사 B 주식회사와 하자보수 보증을 한 주택도시보증공사의 배상 및 보증 책임을 인정했습니다. 다만 자연 노화 및 관리상 책임을 고려하여 인정된 손해배상액의 80%를 지급하도록 제한했습니다. 시공사 C 주식회사에 대한 청구는 시행사 B 주식회사가 무자력 상태가 아니라는 판단에 따라 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건 판결에는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다.

1. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제9조 제1항 및 민법 제667조 제2항(하자담보책임)​:
   • 집합건물법 제9조 제1항은 건물의 분양자나 시공자가 집합건물의 하자에 대해 담보책임을 진다고 규정합니다. 또한 민법 제667조 제2항에 따라 하자에 대한 보수에 갈음하여 손해배상을 청구할 수 있습니다.
   • 이 사건에서 법원은 아파트의 시행사 지위를 승계한 피고 B 주식회사를 분양자로 보아 구분소유자들에게 하자담보책임을 부담한다고 판단했습니다.
2. 집합건물법 제9조의2 제1항, 제2항 및 같은 법 시행령 제5조(제척기간)​:
   • 이 법 조항들은 하자담보책임의 존속기간을 규정하고 있으며, 하자의 종류에 따라 2년, 3년, 5년, 10년의 제척기간을 두어 그 기간 내에 권리를 행사해야 한다고 정하고 있습니다.
   • 이 사건에서 피고들은 원고가 제척기간을 도과했다고 주장했지만, 법원은 '구분소유자가 사업주체에게 전반적인 하자를 지적하고 그 대책을 요구하였다면 각 하자 부분에 대한 포괄적인 권리행사를 한 것으로 봄이 상당하다'는 대법원 판례를 인용하며, 입주자대표회의를 통한 지속적인 하자보수 요청이 제척기간을 준수한 것으로 판단했습니다.
3. 집합건물법 제9조 제1항 및 제3항(시공사의 책임 조건)​:
   • 집합건물법 제9조 제3항에 따르면 시공자는 분양자에게 회생절차 개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 등 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 구분소유자에게 하자보수에 갈음하는 손해를 배상할 책임이 있습니다.
   • 이 사건에서 법원은 피고 B 주식회사가 무자력 또는 이에 준하는 상태에 있다고 보기 어렵다고 판단하여, 시공사인 피고 C 주식회사에 대한 원고의 청구를 기각했습니다.
4. 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙(책임 제한)​:
   • 법원은 하자보수에 갈음하는 손해배상액 및 하자보수보증금 산정 시, 아파트의 사용검사일 이후 경과된 시간 동안의 자연적인 노화현상, 시공상 잘못과 자연 노화의 엄격한 구분 어려움, 구분소유자들의 사용 및 관리상 잘못으로 하자가 확대되었을 개연성 등을 종합적으로 고려하여 피고들의 책임 범위를 80%로 제한했습니다.

참고 사항

비슷한 문제에 직면했을 때 다음 사항들을 참고하실 수 있습니다.

1. 신속한 하자 통보 및 기록: 아파트 하자 발생 시 미루지 말고 즉시 입주자대표회의나 관리사무소를 통해 건설사, 시행사, 보증기관에 공식적으로 통보하고, 내용증명 등 서면 기록을 남기는 것이 중요합니다.
2. 입주자대표회의의 역할: 입주자대표회의를 통해 전체적인 하자를 취합하고 일괄적으로 하자보수를 요청하는 것이 제척기간 준수에도 유리하며, 개별 소송의 번거로움을 줄일 수 있습니다.
3. 다양한 책임 주체: 하자보수 책임은 분양자(시행사), 시공사, 보증기관 등 여러 주체에게 발생할 수 있으며, 각 주체의 책임 범위와 조건이 다를 수 있음을 이해해야 합니다.
4. 시공사 직접 책임의 조건: 시공사에 대한 직접적인 손해배상 청구는 분양자에게 회생, 파산, 해산, 무자력 등 특별한 사유가 있을 때만 가능하므로, 이 점을 확인하는 것이 중요합니다.
5. 손해배상액 감액 가능성: 아파트 사용검사일로부터 시간이 오래 경과하여 자연적인 노화 현상이 발생했거나, 입주민의 사용상 또는 관리상 잘못으로 하자가 확대된 경우, 판결 시 손해배상액이 감액될 수 있습니다.
6. 채권 양도를 통한 권리 행사: 개별 구분소유자들이 입주자대표회의에 하자보수청구권을 양도함으로써, 입주자대표회의가 다수의 권리를 모아 일괄적으로 소송을 진행할 수 있습니다.