하남 A아파트 하자보수 및 손해배상 청구 사건

하남 A아파트 입주자대표회의가 아파트의 분양자이자 시공사인 주식회사 B과 하자보수의무를 보증한 C공제조합을 상대로 하자보수금 및 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 아파트 공용 및 전유 부분에서 발생한 누수, 균열 등의 하자를 인정하여, 피고 주식회사 B에게 3,241,562,246원 및 지연이자를, 피고 C공제조합에게는 피고 B과 공동하여 1,457,286,024원 및 지연이자를, 단독으로 211,783,539원 및 지연이자를 지급하라고 판결했습니다. 이 과정에서 퇴직공제부금의 하자보수비 포함 여부, 층간균열 보수공법, 방수 두께 기준, 준공내역서의 설계도서 인정 여부 등 다양한 쟁점이 다루어졌고, 하자담보책임의 제척기간 도과 여부와 책임제한 비율이 적용되었습니다.

관련 당사자

• 원고: A아파트 입주자대표회의 (A아파트의 입주민들을 대표하여 아파트 관리 및 하자 보수를 요청하는 자치관리기구)
• 피고 1: 주식회사 B (A아파트의 건설 및 분양을 담당한 시공사이자 분양자)
• 피고 2: C공제조합 (A아파트 시공사인 주식회사 B의 하자보수의무를 보증한 공제조합)

분쟁 상황

A아파트는 2016년 9월 28일 사용승인을 받고 입주가 시작된 이후, 2017년 1월경부터 아파트 공용부분과 전유부분에서 누수, 균열 등 다양한 하자가 발생했습니다. 입주자대표회의는 시공사인 주식회사 B에 여러 차례 하자 보수를 요청했으나, B사가 이를 제대로 이행하지 않자 입주자대표회의는 아파트 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양도받아 주식회사 B과 하자보수보증을 선 C공제조합을 상대로 하자보수금 및 손해배상을 청구하는 소송을 제기하게 되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 하자보수 공사비용에 건설근로자 퇴직공제부금을 포함해야 하는지 여부. 둘째, 0.3mm 미만 층간균열에 대한 적절한 보수공법 (표면처리 또는 충전식)과 발코니 미확장 세대에도 충전식 공법 적용이 합리적인지 여부. 셋째, 욕실 바닥 방수와 시멘트 액체 방수의 두께 부족이 하자로 인정되는 기준 및 노무비 포함 여부. 넷째, 원고가 지출한 긴급보수 비용이 시공사의 하자담보책임 범위에 포함될 수 있는지 여부. 다섯째, 준공내역서가 아파트 하자를 판단하는 기준이 되는 설계도서로 볼 수 있는지 여부. 여섯째, 집합건물법상 하자담보책임의 제척기간이 도과되었는지 여부 및 그 범위. 마지막으로, 시공사와 공제조합의 하자보수 책임에 책임제한을 적용할 것인지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 피고 주식회사 B에 대하여 원고에게 총 3,241,562,246원과 각 금액별로 2018년 9월 21일, 2019년 9월 26일, 2021년 9월 28일부터 2022년 12월 21일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 피고 C공제조합에 대하여는 피고 주식회사 B과 공동하여 1,457,286,024원과 각 금액별로 2020년 5월 7일, 2021년 10월 16일, 2022년 6월 10일부터 2022년 12월 21일까지 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하고, 별도로 211,783,539원과 2021년 10월 16일부터 2022년 12월 21일까지 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구는 모두 기각되었고, 소송비용은 원고와 각 피고가 일정 비율로 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 A아파트의 여러 하자를 인정하고 시공사인 주식회사 B과 하자보증사인 C공제조합의 책임을 인정했습니다. 특히, 하자보수 공사비에 퇴직공제부금을 포함하는 것이 타당하며, 층간균열에 대한 충전식 공법 적용이 합리적이라고 보았습니다. 또한, 준공내역서가 설계도서로서 하자 판단의 기준이 될 수 있다고 판단했습니다. 그러나 긴급보수 비용은 객관적인 증명이 부족하여 하자 범위에서 제외되었고, 일부 세대에 대해서는 하자담보책임의 제척기간이 도과되어 청구가 기각되었습니다. 아울러 아파트의 자연적인 노화 현상 등을 고려하여 피고들의 책임 범위를 80%로 제한하는 공평의 원칙을 적용했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다.

1. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제9조 제1항: 이 조항은 분양자가 집합건물의 공용부분 및 전유부분의 하자에 대해 담보책임을 지도록 규정하고 있으며, 이는 민법 제667조의 수급인의 담보책임 규정과 유사하게 해석됩니다. 본 사건에서 시공사인 주식회사 B은 이 법률에 따라 아파트의 하자에 대한 손해배상 책임을 지게 되었습니다.
2. 집합건물법 제9조의2 제1항 및 동법 시행령 제5조 (하자담보책임의 존속기간)​: 아파트의 하자담보책임은 공사의 종류별로 2년, 3년, 5년, 10년의 존속기간이 정해져 있으며, 구분소유자의 권리는 이 기간 내에 행사되어야 합니다. 공용부분은 사용검사일로부터, 전유부분은 구분소유자에게 인도된 날로부터 제척기간이 기산됩니다. 이 사건에서는 일부 세대의 2년차 및 3년차 하자에 대해 제척기간이 도과된 것으로 판단되어 해당 청구가 기각되었습니다.
3. 건설산업기본법 시행령 제83조 제1항 및 건설근로자의 고용개선 등에 관한 법률: 이 법령들은 건설근로자 퇴직공제제도의 의무가입 대상 공사를 규정하고 있습니다. 법원은 하자보수공사가 의무가입 대상이 아니더라도 퇴직공제부금은 하자보수에 필요한 적정한 공사비용으로 포함될 수 있다고 판단했습니다. 이는 건설근로자 복지 증진이라는 제도 취지를 폭넓게 해석한 결과입니다.
4. 구 시설물의 안전관리에 관한 특별법 제17조 및 동법 시행규칙 제20조 제1항 별표 6: 이 규정들은 시공사가 준공 또는 사용승인 신청 시 관리주체 및 한국시설안전공단에 제출해야 할 설계도서 등 관련 서류를 명시하고 있습니다. 법원은 준공내역서가 이러한 설계도서의 일부로서, 준공도면을 보충하여 하자 여부를 판단하는 기준으로 사용될 수 있다고 보았습니다.
5. 신의성실의 원칙 또는 공평의 원칙: 법원은 이 사건 아파트의 사용승인일로부터 상당 기간이 경과하여 자연발생적인 노화 현상이 발생했을 가능성, 구분소유자들의 사용 및 관리상 잘못으로 하자가 발생하거나 확대되었을 개연성 등을 종합적으로 고려하여 피고들의 손해배상 책임액을 80%로 제한했습니다. 이는 손해배상액을 산정할 때 관련 당사자들의 모든 사정을 공정하게 고려해야 한다는 원칙에 따른 것입니다.

참고 사항

유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. 첫째, 아파트에 하자가 발생하면 입주자대표회의는 입주민들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수받아 시공사에 소송을 제기할 수 있습니다. 둘째, 하자담보책임에는 공사의 종류별로 2년, 3년, 5년, 10년 등의 제척기간이 있으므로, 하자를 발견하면 이 기간 내에 시공사 또는 보증기관에 명확하게 하자를 통보하고 보수를 요청하여 권리 행사를 명확히 하는 것이 중요합니다. 특히, 공용부분 하자는 사용검사일로부터, 전유부분 하자는 소유주에게 인도된 날로부터 기간이 기산됩니다. 셋째, 시공사가 하자보수의무를 이행하지 않을 경우, 하자보수보증계약이 체결되어 있다면 보증기관에 하자보수보증금을 청구할 수 있습니다. 넷째, 하자보수 비용 산정 시, 건설근로자 퇴직공제부금은 일반적으로 인정되는 적정한 공사비용에 포함될 수 있습니다. 다섯째, 준공내역서에 구체적인 시공기준이나 수량이 기재되어 있다면, 이는 설계도면을 보충하는 자료로서 하자 판단의 중요한 기준으로 활용될 수 있습니다. 여섯째, 긴급보수 비용은 하자의 발생 원인, 시기, 그리고 보수 금액의 적정성 등을 객관적으로 증명하기 어려울 경우 인정되지 않을 수 있으므로, 보수 전 전문가의 진단 기록과 증빙 자료를 철저히 확보해야 합니다. 마지막으로, 아파트 사용기간이 길어질수록 자연적인 노화 현상이 발생할 수 있어 시공사의 책임 범위가 제한될 수 있음을 염두에 두어야 합니다.