월세 연체 상가 점포 주인에게 돌려주는 건물 인도 판결

건물 지분 소유자인 원고들이 피고에게 상가 점포를 임대하였으나, 피고가 수차례 월세를 연체하였습니다. 원고들은 피고의 과거 3기분 이상 월세 연체 사실을 근거로 임대차 계약 갱신을 거절하고 점포 인도를 요구했습니다. 피고는 갱신 거절 당시 3기분 연체가 아니었고, 공사대금 및 이사비용으로 연체된 월세를 상계할 수 있다고 주장하며 인도를 거부했습니다. 법원은 피고가 임대차 기간 중 3기분 월세를 연체한 사실이 있었으므로 원고들의 갱신 거절은 정당하다고 판단하여, 피고에게 점포를 인도하고 미지급 월세 150만 원과 지연손해금을 지급할 것을 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A, B: 이 사건 상가 건물의 지분 소유자이자 임대인 (건물주)
• 피고 C: 이 사건 상가 건물의 일부 점포를 임차하여 사용한 임차인 (세입자)

분쟁 상황

원고 A와 B는 자신들이 소유한 상가 건물의 일부를 피고 C에게 임대했습니다. 피고 C는 임대차 계약 기간 동안 월세를 제때 내지 않아 여러 차례 연체했습니다. 이에 원고들은 피고가 총 3기분의 월세를 연체한 사실이 있다는 점을 들어 임대차 계약 갱신을 거절하고 점포를 비워달라고 요구했습니다. 피고는 갱신 거절 통지 당시에는 3기분 월세를 연체하지 않았다고 주장했으며, 또한 건물 보수 공사비 500만 원과 이사비 500만 원을 건물주가 약속했음에도 지급하지 않아 이를 연체된 월세와 상계할 수 있다고 맞섰습니다.

핵심 쟁점

임차인이 과거에 3기분의 월세를 연체한 사실이 있는 경우, 임대인이 임대차 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는지 여부 및 그 연체액의 산정 시점과 임차인의 공사비, 이사비 상계 주장이 인정되는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 피고에게 이 사건 상가 점포(별지 도면 표시 (가) 부분 36.36㎡)를 원고들에게 인도하고, 연체 월세 1,500,000원 및 이에 대한 지연손해금(2020. 12. 14.부터 2021. 10. 7.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 소송 비용은 피고가 부담하며, 건물 인도를 명한 제1항은 가집행할 수 있다고 명시했습니다.

결론

재판부는 원고들의 청구를 모두 받아들였습니다. 피고가 임대차 기간 중 이미 3기분 이상의 월세 연체 사실이 있었으므로, 원고들의 임대차 계약 갱신 거절은 법적으로 정당합니다. 따라서 피고는 해당 점포를 원고들에게 돌려주고, 미지급된 월세와 그에 따른 지연손해금을 지급할 의무가 있습니다.

연관 법령 및 법리

1. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호 (계약갱신 요구 등에 대한 특례)​: 이 조항은 임차인이 '3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우' 임대인이 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있도록 규정하고 있습니다. 본 판결에서는 대법원 판례(2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결)를 인용하여, 임대차 기간 중 언제라도 3기분에 달하는 월세를 연체한 사실이 있었다면 임대인은 계약 갱신 요구를 거절할 수 있으며, 반드시 임차인이 계약 갱신 요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니라고 설명합니다. 이는 임대차 계약 당사자 간의 신뢰 관계를 중요하게 보는 법의 취지입니다.
2. 상가건물 임대차보호법 제10조의8 (차임연체와 해지)​: 이 조항은 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 규정합니다. '해지'와 '갱신 거절'은 법적 요건에서 차이가 있는데, 본 사건은 '갱신 거절'에 해당하며 법원은 갱신 거절 사유를 더 넓게 해석했습니다.
3. 민법상 지연손해금: 채무자가 금전 채무를 이행하지 않을 경우, 약정이 없으면 민법 제379조에 따라 연 5%의 법정 이율로 지연손해금이 발생합니다.
4. 소송촉진 등에 관한 특례법상 지연손해금: 소송이 제기되어 법원으로부터 판결이 선고되면, 판결 선고 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조에 따라 연 12%의 더 높은 이율이 적용될 수 있습니다. 이는 소송을 통해 확정된 채무의 신속한 이행을 독려하기 위함입니다.

참고 사항

임대차 계약 시 월세 연체는 매우 중요한 문제입니다.

1. 월세 연체 관리의 중요성: 상가건물 임대차보호법에 따르면, 임차인이 과거 임대차 기간 중 어느 시점에서라도 '3기의 차임액에 해당하는 금액'에 이르도록 월세를 연체한 사실이 있다면, 임대인은 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 이는 단순히 현재 연체 금액이 3기분에 달하는지에 관계없이, 과거의 연체 이력만으로도 계약 갱신 거절 사유가 될 수 있으므로, 임차인은 월세 연체에 각별히 유의해야 합니다.
2. 임대차 계약 갱신 거절 통지: 임대인이 임차인의 계약 갱신 요구를 거절하려면, 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신 거절 통지를 해야 합니다. 이때 '3기의 차임액 연체'와 같은 상가임대차보호법상의 정당한 사유를 명확히 제시해야 합니다.
3. 약정금 및 비용 상계 주장의 증거 확보: 임차인이 임대인과의 구두 약정(예: 공사비 지급, 이사비 지급)을 근거로 월세 연체를 상계하려 한다면, 해당 약정의 존재와 내용, 금액을 객관적으로 입증할 수 있는 명확한 증거(계약서, 녹취록, 문자 메시지, 영수증 등)를 반드시 확보해야 합니다. 본 사건에서 피고는 주장하는 약정이나 공사비 지출을 입증할 증거가 부족하여 주장이 받아들여지지 않았습니다.
4. 연체 차임 지급 시점: 임대인이 적법하게 계약 갱신을 거절하는 통지를 하기 이전에 이미 3기분 연체 사실이 있었다면, 이후에 일부 연체 차임을 지급하여 현재 연체액이 3기분 미만이 되었더라도 임대인의 갱신 거절 효력에는 영향을 미치지 않을 수 있습니다.