내가 한 인테리어도 아닌데 왜 내가 철거하나요.
부동산법 설명서 - 임대차 편
김용우 변호사임대차
B공사와 임대차 계약을 맺은 공동수급체(D 등)로부터 설계 용역비를 받지 못한 주식회사 A가 용역비 대신 D와 전대차 계약을 체결하고 해당 점포에 대한 임차권이 존재함을 확인해달라고 B공사를 상대로 소송을 제기했으나, 임대차 계약상 임대인(B공사)의 사전 승인 없이 제3자에게 전대할 수 없다는 조항이 있었고 A가 B공사의 승인을 받았다는 증거가 없어 청구가 기각된 사건입니다.
피고 B공사는 C 시범사업을 위해 공동수급체(D, E, F)와 임대차 계약을 체결했습니다. D는 원고 A와 설계 용역 계약을 맺었으나 용역비를 지급하지 못하게 되자, 용역비 대신 A에게 점포에 대한 전대차 계약을 제안했고 A는 2018년 12월 27일 D와 전대차 계약을 체결했습니다. 이후 공동수급체에서 D가 탈퇴하고 K이 참여하여 2019년 1월 25일 임대차 변경 계약이 체결되었고, K 등은 2019년 10월부터 임대료를 연체하여 B공사가 2020년 6월 25일 임대차 계약을 해지했습니다. 이에 원고 A는 자신이 체결한 전대차 계약을 근거로 피고 B공사를 상대로 점포에 대한 임차권 존재 확인 소송을 제기했습니다.
임대인의 동의 없이 체결된 전대차 계약에 근거하여 전차인이 임대인에게 임차권의 존재를 주장할 수 있는지 여부입니다.
법원은 원고 주식회사 A의 청구를 기각하며, 원고에게 소송비용을 부담하도록 판결했습니다.
법원은 이 사건 임대차 계약 및 변경 계약에 따라 C 시범사업 시설물을 운영위탁하는 경우를 제외하고는 제3자에게 전대할 수 없으며, 운영위탁의 경우에도 피고의 승인을 받도록 되어 있었음을 인정했습니다. 원고가 피고로부터 전대차 계약에 대한 승인을 받았다는 증거가 없으므로, 원고의 임차권 주장을 받아들일 수 없다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.
민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한): 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못합니다. 임차인이 이를 위반한 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 본 사건에서 피고 B공사와 공동수급체 간의 임대차 계약에도 '제3자에게 전대할 수 없다'는 조항이 명시되어 있었으며, 운영위탁의 경우에도 피고의 승인을 받도록 되어 있었습니다. 원고 A는 피고 B공사의 승인을 받지 않았으므로, 이 사건 전대차 계약은 임대인 B공사에 대하여 효력이 없다고 보았습니다. 확인의 소의 확인의 이익: 확인의 소는 원고의 권리 또는 법률상의 지위에 현존하는 불안·위험이 있고, 그 불안·위험을 제거하는 데 피고를 상대로 확인 판결을 받는 것이 가장 유효하고 적절한 수단일 때 인정됩니다. 피고가 원고의 임차권 존재 청구를 다투고 있었기 때문에, 법원은 원고가 임차권의 확인을 구할 이익이 있다고 판단하여 본안 심리에 들어갔습니다. 하지만 본안 심리 결과 임차권이 인정되지 않았습니다.
전대차 계약을 체결하기 전에 반드시 원래의 임대인(건물주 등)으로부터 전대차에 대한 동의나 승인을 명확히 받아야 합니다. 임대차 계약서나 관련 약정서에 전대차에 관한 조항이 있는지 꼼꼼히 확인해야 하며, 임대인의 동의 없이는 전대차를 할 수 없다는 조항이 있다면, 임대인의 동의 없는 전대차는 효력이 없을 수 있습니다. 용역비 지급 등 다른 채무 대신 부동산 사용 권리를 받기로 하는 경우, 해당 권리가 적법하게 보장되는지 법적 요건을 충분히 검토해야 합니다. 특히 기존 임대차 계약의 내용을 반드시 확인해야 합니다. 전대인이 임대료를 체납하여 원래 임대차 계약이 해지될 경우, 전차인의 권리도 상실될 수 있으므로 전대인의 임대료 납부 상태 등을 주기적으로 확인할 필요가 있습니다.
