계약금
원고는 피고 B 주식회사와 낡은 건물의 지하 상가 두 개 호실을 1억 4,200만 원에 분양받는 계약을 체결했습니다. 피고 회사는 상가를 아동복 전문상가로 리모델링하여 2개월 내 완공하고 입점시킬 것을 약속했습니다. 그러나 약 4년이 지나도록 공사는 제대로 진행되지 않았고, 원고는 피고들의 기망 행위와 채무불이행을 주장하며 계약 취소 및 대금 반환을 청구했습니다. 법원은 피고들의 기망 행위 주장은 인정하지 않았으나, 상가 시설 공사가 장기간 이행되지 않아 계약의 핵심 목적 달성이 불가능한 '이행불능' 상태에 이르렀다고 판단했습니다. 이에 따라 법원은 피고 B 주식회사는 원고에게 납부받은 분양대금 1억 4,200만 원과 지연이자를 반환하도록 판결하고, 나머지 피고들(대표이사, 이사, 회계법인 대표)에 대한 청구는 기각했습니다.
원고는 낡은 상가를 리모델링하여 아동복 전문상가로 조성하겠다는 피고 회사의 분양 사업 계획을 믿고, 두 개의 상가 호실을 1억 4,200만 원에 분양받았습니다. 분양계약은 상가 시설 공사를 전제로 했으며, 피고 회사는 2개월 내 완공을 약속했습니다. 그러나 약 4년이 지나도록 공사는 제대로 진행되지 않았고, 원고는 약속했던 아동복 상가가 조성될 기미가 보이지 않자, 피고 회사를 포함한 관계자들을 상대로 기망에 의한 계약 취소 및 부당이득 반환 또는 채무불이행으로 인한 계약 해제 및 원상회복을 청구했습니다.
상가 분양 계약 시 분양 시행사가 수분양자를 기망했는지 여부와 약속된 상가 시설 공사가 이행되지 않아 계약이 이행불능 상태에 이르렀는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
법원은 피고 B 주식회사는 원고에게 1억 4,200만 원 및 그 중 6,000만 원에 대해서는 2019년 12월 23일부터, 8,200만 원에 대해서는 2020년 2월 13일부터 각 2020년 9월 8일까지는 연 6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고가 나머지 피고들(C, D, E)에게 제기한 청구는 모두 기각되었습니다.
재판부는 피고들이 구분등기 불가능성, 공사 불가능 상황, 자금 관리 등에 관하여 원고를 기망했다는 주장은 증거 부족으로 받아들이지 않았습니다. 그러나 피고 B 주식회사가 상가 분양 시 약속한 시설 공사를 계약 체결일로부터 약 4년이 지나도록 완료하지 못했고, 더 이상 공사가 진행될 것으로 기대하기 어렵다고 보아 계약이 '이행불능' 상태에 이르렀다고 판단했습니다. 따라서 원고가 피고 B 주식회사에 대한 계약 해제 의사표시는 적법하며, 피고 회사는 원고에게 분양대금 전액을 원상회복으로 반환할 의무가 있다고 결론 내렸습니다. 반면, 개인 피고들에 대한 공동 불법행위 청구는 기각되었습니다.
민법 제110조(사기, 강박에 의한 의사표시)는 사기나 강박에 의해 계약을 체결했을 경우 이를 취소할 수 있도록 하지만, 이 사건에서는 피고들의 기망 행위를 인정할 증거가 부족하다고 판단되었습니다. 민법 제546조(이행지체와 해제) 및 제547조(해제의 효과)에 따라 채무자가 채무를 이행하지 않거나 이행할 수 없게 된 경우 채권자는 계약을 해제하고 원상회복을 청구할 수 있는데, 이 사건에서는 상가 시설 공사가 장기간 지연되어 계약의 핵심 내용이 이행불능 상태에 이르렀다고 인정되어 계약 해제 및 원상회복 청구가 받아들여졌습니다. 민법 제750조(불법행위의 내용) 및 제760조(공동불법행위)에 따른 불법행위 손해배상 청구는 피고들의 기망 의도가 충분히 입증되지 않아 기각되었습니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제1조에 따라 구분소유가 가능하며, 등기상 공유지분이라도 실제로는 특정 부분을 배타적으로 사용할 수 있는 '구분소유적 공유관계'가 이 사건 건물에 성립했다고 보았습니다. 또한, 집합건물법 제15조 제1항은 공용부분 변경 시 관리단 집회의 특별 결의를 요구하는데, 피고 회사의 공사 도급계약에 이러한 적법한 결의가 있었는지 여부가 공사 진행 가능성 판단에 영향을 미쳤습니다. 지연이자는 상법 제54조에 따라 연 6%, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조에 따라 연 12%가 적용되었습니다.
상가 분양 시, 특히 노후 건물을 리모델링하는 경우, 계약서에 개별등기 여부, 사용수익권 범위, 시설공사 내용, 완공 예정일, 지연 시 조치 등이 명확히 명시되어 있는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 분양 계약 전후로 상가 현장을 주기적으로 방문하여 공사 진행 상황을 사진이나 영상으로 기록해두는 것이 중요하며, 분양 광고물, 회사 측의 약속 내용 등도 보존하여 증거로 활용할 수 있도록 해야 합니다. 분양 대금이 회계법인 등 공신력 있는 기관의 계좌로 납부되는지, 또는 실제 자금 관리가 투명하게 이루어지는지 확인하는 것이 좋으며, 일반 법인 계좌로 납부되는 경우 자금 횡령 등의 위험이 있을 수 있습니다. 구분등기가 되어 있지 않고 공유지분 형태로 소유권이 이전되는 건물인 경우, 해당 건물의 법적 현황을 정확히 파악하여 특정 호실의 배타적 사용 수익이 가능한지 확인해야 합니다. 분양 계약의 핵심 내용이 장기간 이행되지 않아 계약 목적 달성이 불가능하다고 판단될 경우, 내용증명 등으로 계약 해제 의사표시를 하고 납부한 대금의 반환을 요구할 수 있습니다. 사기 분양을 주장하며 공동 불법행위로 인한 손해배상을 청구할 때, 단순히 약속 불이행을 넘어 상대방의 '기망 의도'를 명확하게 입증하는 것이 어려울 수 있으므로 구체적인 허위 사실 고지나 중요한 사실 은폐 여부가 핵심 증거가 됩니다.
