상가 점포 일부 무단 점유에 따른 시설물 철거 및 손해배상 판결

원고는 상가 건물의 한 점포를 매수하였는데 옆 점포를 소유하고 임차한 피고들이 원고 점포 일부인 4.37㎡를 침범하여 시설물을 설치하고 사용하고 있었습니다. 이에 원고는 피고들에게 침범된 부분의 시설물 철거, 토지 인도 및 무단 점유로 인한 손해배상을 청구한 사건입니다.

관련 당사자

• 원고 A: 서울 중구에 있는 E빌딩 1층 F호 점포의 소유자.
• 피고 B: E빌딩 1층 G호 점포의 소유자. 원고 점포의 일부를 침범하여 사용하고 있었습니다.
• 피고 C: 피고 B의 점포를 임차하여 영업 중인 자. 원고 점포의 일부를 피고 B와 함께 점유하고 있었습니다.

분쟁 상황

원고 A가 E빌딩의 한 점포 F호를 매수하여 소유권을 취득했습니다. 그런데 옆 점포 G호의 소유자인 피고 B와 임차인 피고 C이 실제 사용 과정에서 원고 점포 F호의 일부(4.37㎡)를 침범하여 점유하고 있었으며 해당 부분에 목조 및 합판 시설물, 선반, 수도배관, 집기류 등을 설치하여 영업에 사용하고 있었습니다. 원고는 자신의 점포 일부가 무단으로 침범당했음을 확인하고 피고들을 상대로 해당 부분의 철거, 인도, 그리고 그동안 무단으로 사용한 것에 대한 손해배상을 청구하게 되었습니다.

핵심 쟁점

피고들이 원고 점포의 일부를 무단으로 점유하고 있는지 여부, 무단 점유하고 있다면 시설물 철거 및 점유 부분 인도의 의무가 있는지 여부, 무단 점유로 인해 원고가 입은 손해에 대한 배상 책임 여부와 범위.

법원의 판단

법원은 피고 B에게 원고 점포 중 침범된 4.37㎡ 부분에 설치된 목조 및 합판 시설물, 선반, 수도배관, 집기류 등을 철거하고 수거할 것을 명령했습니다. 피고 B와 피고 C 모두에게 침범된 4.37㎡ 부분을 원고에게 인도할 것을 명령했습니다. 피고 B는 2018년 8월 28일부터 해당 부분의 인도 완료일까지 월 370,253원의 비율로 계산된 돈을 원고에게 지급하도록 명령했습니다. 피고 C에 대한 시설물 철거 청구 및 원고의 나머지 손해배상 청구(원고 점포 전체 임료, 관리비 등)는 기각되었습니다.

결론

법원은 상가 구분점포의 경계는 건축물대장 등 공부상의 기록에 따라 확정되어야 하며 실제 이용 현황과 다르더라도 공부상의 경계를 기준으로 소유권 침해 여부를 판단했습니다. 이에 따라 피고들이 원고 점포의 일부를 무단 점유한 것으로 인정하고 시설물 철거, 인도 및 손해배상 책임을 명했습니다.

연관 법령 및 법리

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의2 (구분점포에 대한 특례): 이 법 조항은 1동의 상가 건물이 일정한 요건을 갖춰 이용상 구분된 점포를 소유권의 목적으로 할 수 있도록 하고 있습니다. 중요한 법리는, 구분점포의 경계, 구조, 위치, 면적은 특별한 사정이 없는 한 건축물대장의 등록 및 그에 근거한 등기에 의해 특정된다는 것입니다. 따라서 이 사건처럼 실제 이용 현황이 공부상 기록과 다르더라도 법원은 건축물대장 등의 기록을 기준으로 점포의 정확한 소유 범위를 판단합니다. 피고 B가 실제 이용 현황대로 점유했으므로 소유권 침해가 아니라고 주장했지만 법원은 공부상의 기록이 우선한다고 보아 피고 B의 주장을 받아들이지 않았습니다. 민법 제201조 제1항 (점유자와 과실): 이 조항은 "선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득한다"고 규정하고 있습니다. 여기서 '과실'은 토지의 사용 이익(임료 상당액) 등을 포함합니다. '선의의 점유자'는 점유할 권리가 없다는 사실을 모르고 점유한 사람을 의미하며 이러한 경우 점유물에서 얻은 이익을 반환할 의무가 없습니다. 그러나 이 사건에서 피고 B는 침범된 면적이 피고 점포의 공부상 면적의 50%를 초과하고 과거에 이미 영업장 면적 변경 및 미신고로 행정처분을 받은 이력이 있다는 점 등이 고려되어 '선의의 점유자'로 인정받지 못했습니다. 따라서 피고 B는 무단 점유 기간 동안의 임료 상당액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 판단되었습니다.

참고 사항

상가 구분점포를 매매하거나 임차할 때는 건축물대장이나 등기부등본 등 공식적인 서류를 통해 정확한 점포의 구조, 위치, 면적을 반드시 확인해야 합니다. 실제 사용 현황과 공부상 기록이 다를 수 있으므로 특히 주의해야 합니다. 건축물대장상의 경계와 실제 점유 현황이 다를 경우, 특별한 사정이 없다면 법원은 건축물대장상의 경계를 기준으로 소유권의 범위를 판단합니다. 따라서 실측을 통해 정확한 경계를 확인하는 것이 중요합니다. 점포 일부를 무단으로 점유하고 있다면 점유자는 그 부분의 시설물을 철거하고 점유를 인도할 의무가 있습니다. 다만 시설물의 설치 및 처분 권한이 없는 임차인에게는 철거 의무가 인정되지 않을 수 있으니 주의해야 합니다. 무단 점유로 인해 부동산 소유자가 해당 부분을 사용하지 못했다면, 점유자는 그 기간 동안의 임료 상당액을 손해배상으로 지급해야 합니다. 이때 점유자가 자신의 점유가 정당하다고 '선의'로 믿었는지 여부는 법원에서 신중하게 판단하며, 면적 침범 정도나 과거 행정처분 이력 등이 고려될 수 있습니다. 단순히 점포 일부가 침범당했다고 해서 점포 전체를 사용하지 못했다고 주장하여 전체 임료 상당액을 손해배상으로 청구하기는 어렵습니다. 실제로 침범당한 부분에 대한 손해만을 인정받을 가능성이 높습니다.