상가 점포 간 경계 침범으로 인한 철거와 부당이득금 반환 사건

이 사건은 상가 건물의 두 점포 소유자들이 건축물대장상의 경계와 실제 이용 현황의 불일치로 인해 발생한 분쟁입니다. 원고 점포의 일부가 피고 점포에 포함되어 있는 것으로 확인되자, 원고는 피고 점포 소유자와 임차인들에게 침범 시설물의 철거, 침범 부분의 인도, 그리고 그 기간 동안의 부당이득금 반환을 청구했습니다. 법원은 피고 점포의 소유자에게 시설물 철거 및 침범 부분 인도의 의무가 있으며, 원고에게 부당이득금을 지급해야 한다고 판단했습니다. 반면, 피고 점포의 임차인들에게는 침범 부분의 인도 의무만 인정하고, 시설물 철거나 부당이득금 반환 의무는 없다고 판결했습니다.

관련 당사자

• A (원고): E빌딩 1층 F호 점포의 소유자이자 피해를 주장하는 사람
• B (피고): E빌딩 1층 G호 점포의 소유자이자 원고 점포 일부를 침범한 시설물을 설치하고 점유한 사람
• C (피고): 피고 B의 점포를 2015년 7월 27일부터 임차하여 직접 점유한 사람
• J (피고 C의 인수참가인): 피고 B의 점포를 2018년 1월 1일부터 임차하여 직접 점유한 사람

분쟁 상황

이 사건은 원고가 소유한 E빌딩 1층 F호 점포와 피고 B가 소유한 G호 점포 사이의 경계가 불분명하여 시작되었습니다. 원고 명의로 2015년 6월 30일, 피고 B 명의로 2010년 10월 28일 각 점포에 대한 소유권이전등기가 완료되었습니다. 이후 피고 B는 2015년 7월 27일 피고 C와, 2018년 1월 1일 피고 C의 인수참가인 J와 점포 임대차 계약을 체결했습니다. 집합건축물대장상 원고 점포의 일부(총 0.93m²)가 피고 점포에 포함되어 있어, 원고는 이 침범 부분에 설치된 시설물 철거와 점포 인도, 그리고 사용에 따른 부당이득금 반환을 요구하게 되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 집합건물의 구분점포 소유권의 범위는 건축물대장상의 경계에 따르는지 아니면 실제 이용 현황에 따르는지입니다. 피고는 건축물대장 작성 이전부터 형성된 경계벽과 최초 매입자들의 약정을 근거로 실제 이용 현황을 주장했습니다. 둘째, 법원이 소유권 범위를 판단하기 위해 실시한 측량감정 결과에 명백한 잘못이 있는지 여부입니다. 셋째, 타인 토지를 침범하여 점유함으로써 발생한 부당이득 반환 의무가 건물 소유자와 그 임차인 중 누구에게 있는가 입니다.

법원의 판단

법원은 제1심 판결을 변경하여, 피고 B는 원고에게 건축물대장상 원고 점포를 침범한 가, 나, 다 부분 총 0.93m²(가 부분 0.13m², 나 부분 0.70m², 다 부분 0.10m²)에 설치한 시설 및 구조물을 철거하고 해당 부분을 인도할 의무가 있다고 판단했습니다. 또한, 피고 B, C 및 피고 C의 인수참가인은 위 침범 부분을 원고에게 인도해야 한다고 판결했습니다. 피고 B는 원고에게 5,393,032원 및 이에 대한 2018년 8월 15일부터 2018년 10월 18일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급해야 하며, 2018년 8월 15일부터 침범 부분 인도 완료일까지 월 162,000원의 비율로 계산한 부당이득금을 지급해야 한다고 명령했습니다. 원고의 피고 C 및 인수참가인에 대한 시설물 철거 및 부당이득금 반환 청구는 기각되었습니다.

결론

결과적으로, 법원은 집합건물 소유권의 범위는 실제 이용 현황이 아닌 건축물대장 등 공부(公簿)를 기준으로 한다고 명확히 했으며, 이 사건에서 피고 점포의 소유자인 피고 B에게는 침범 시설물 철거, 토지 인도 및 부당이득 반환의 책임을, 임차인들에게는 침범 부분 인도의 책임만을 인정했습니다. 이는 집합건물 경계 분쟁 해결의 중요한 기준을 제시하는 판결입니다.

연관 법령 및 법리

이 판결은 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률' 제1조의2와 관련된 법리를 적용했습니다. 이 법률에 따르면, 1동의 상가건물이 일정한 요건을 갖춰 이용상 구분된 구분점포를 소유권의 목적으로 할 수 있는데, 특별한 사정이 없는 한 구분점포의 번호, 종류, 구조, 위치, 면적은 건축물대장의 등록 및 그에 근거한 등기에 의해 특정됩니다. 따라서 매매 당사자들이 실제 이용 현황이 건축물대장과 다르다는 것을 모르는 상태에서 매매했더라도, 건축물대장 등 공부에 의해 확정된 구분점포를 매매의 대상으로 보아야 합니다. 또한, 건물의 구분소유권은 물리적으로 완성되기 전이라도 구분의사가 객관적으로 표시되고 건물 및 구분건물이 물리적으로 완성되면 성립하며, 실제 이용 현황과 다른 약정이 있었다는 증거가 명확하지 않은 한 공부상의 경계가 우선시됩니다. 부당이득 반환과 관련해서는, 법률상 원인 없이 타인의 토지를 점유하여 이익을 얻었다면 그 이익을 반환해야 하지만, 건물 임차인은 건물 소유주에게 임료를 지불하고 있으므로 토지 소유주에게 직접 부당이득 반환 의무를 지지 않는다는 법리가 적용됩니다.

참고 사항

집합건물이나 상가 점포를 매매하거나 임대할 때는 반드시 건축물대장상의 면적, 구조, 위치 등과 실제 현황을 정확히 대조하여 확인해야 합니다. 만약 공부(公簿)상의 경계와 실제 사용 중인 경계가 다르다면, 건축물대장 등 공부가 우선적인 기준으로 작용할 가능성이 큽니다. 침범 사실을 알게 되었다면, 해당 건물의 소유자를 상대로 침범 부분의 철거, 인도, 그리고 사용 기간 동안의 부당이득금 반환을 청구할 수 있습니다. 이때 부당이득금은 해당 면적에 대한 월 임료 상당액으로 계산되며, 지연이자가 가산될 수 있습니다. 중요한 점은, 토지 소유자와의 관계에서 건물의 임차인은 직접 토지 점유자로서 토지 소유자에게 부당이득 반환 의무를 지지 않는다는 것입니다. 임차인은 자신의 임대인에게만 임료를 지불할 의무가 있습니다.