AP재건축조합과 부동산 소유주들 간의 매매 분쟁 판결

이 사건은 AP주택재건축정비사업조합(원고)이 재건축 사업에 동의하지 않은 다수의 토지 및 건축물 소유자들(피고들)을 상대로 부동산을 팔도록 요구하는 매도청구 소송을 제기하고, 일부 피고들은 매매대금 지급 및 조합원 자격 부여 등을 요구하는 반소를 제기한 사건입니다. 법원은 대부분의 피고들에 대한 원고의 매도청구를 인용하여 소유권이전등기 및 부동산 인도를 명령했고, 일부 피고들에게는 매매대금 지급과 동시이행으로 소유권이전등기 및 부동산 인도를 명했습니다. 또한 일부 피고들의 반소 중 매매대금 및 지연손해금 청구는 일부 인정했으나, 피고 R의 조합원 자격 부여 관련 반소와 피고 Q에 대한 원고의 매도청구는 기각했습니다.

관련 당사자

• AP주택재건축정비사업조합: 서울특별시 서초구 일대에서 주택재건축정비사업을 시행하는 조합으로, 이 사건의 원고(본소 청구인)이자 반소의 피고입니다.
• 부동산 소유자들 (피고, 반소원고, 피고 승계참가인, 피고 선정당사자 및 선정자): 이 사건 정비구역 내 토지 및 건축물을 소유한 다수의 개인 및 법인들로, 조합의 매도청구 대상이 되었으며, 일부는 조합에 반소를 제기했습니다. 이 중 일부는 소송 진행 중 소유권을 승계받은 자들이거나 특정 소유자를 대표하는 선정당사자들입니다.

분쟁 상황

AP주택재건축정비사업조합은 서울특별시 서초구 일대에서 주택재건축정비사업을 추진하며, 2016년 7월 29일 조합설립인가를 받았습니다. 조합은 사업에 동의하지 않는 부동산 소유자들에게 최고서를 보내 재건축사업 참여 여부를 물었으나, 일부 소유자들이 회답하지 않거나 불참 의사를 보이자 2017년 1월 5일 매도청구 소송을 제기했습니다. 소유자들은 조합설립인가의 무효, 매도청구권 행사의 절차적 하자, 매매대금의 부당한 산정, 조합원 자격 부여 합의 불이행 등을 주장하며 맞섰습니다. 특히 일부 소유자들은 매매대금을 증액하거나 자신들이 부동산 인도 및 소유권이전등기 의무를 이행했으니 매매대금을 지급하라고 요구하며 반소를 제기했습니다.

핵심 쟁점

재건축 사업에 동의하지 않은 토지 및 건축물 소유자들에게 재건축조합이 매도청구권을 적법하게 행사했는지 여부, 매도청구 대상 부동산의 시가 산정 기준 (재건축으로 인한 개발이익 포함 여부 및 매도청구권 행사 시점의 시가 적용), 부동산에 설정된 근저당권이나 전세권 등 권리제한등기가 매매대금 산정에 미치는 영향, 매도청구권 행사의 제척기간 준수 여부 및 매도청구 관련 절차적 적법성, 일부 소유주들이 주장하는 조합설립인가의 무효 여부, 일부 소유주들의 조합원 자격 부여 관련 합의 불이행 주장의 타당성, 매매대금 지급 의무와 소유권이전등기 및 인도 의무의 동시이행 여부가 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

1. 이 사건 소 중 소유권보존등기절차 이행 청구 부분은 소의 이익이 없으므로 각하됩니다.
2. AP주택재건축정비사업조합(원고)은 별지6, 7에 기재된 피고들에게 매매대금(별지6의 '매매대금'란 기재 해당 금액, 별지7의 '매매대금'란 기재 해당 금액)을 지급받음과 동시에 각 해당 부동산에 대한 소유권이전등기절차를 이행하고 부동산을 인도하도록 명령했습니다.
3. 별지5에 기재된 피고들은 해당 부동산의 권리제한등기(채권최고액 등)가 시가를 초과하므로 원고로부터 매매대금 지급 없이 해당 부동산에 대한 소유권이전등기절차를 이행하고 부동산을 인도하도록 명령했습니다.
4. 원고는 피고(반소원고) E에게 1,528,698,000원, 피고(반소원고) F, G에게 각 764,347,500원 및 이 금액에 대해 2018년 8월 14일부터 2022년 6월 9일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 지연손해금을 지급해야 합니다.
5. 원고는 피고(반소원고) H에게 1,550,979,000원, 피고(반소원고) I, J, K, L, M, N에게 각 209,305,333원 및 이 금액에 대해 2018년 11월 1일부터 2022년 6월 9일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 지연손해금을 지급해야 합니다.
6. 원고는 피고(반소원고) O, P에게 각 252,600,000원 및 이 금액에 대해 2020년 10월 13일부터 2022년 6월 9일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 지연손해금을 지급해야 합니다.
7. 원고의 피고 Q에 대한 본소 청구와 피고(반소원고) R의 반소 청구는 기각되었습니다.
8. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 각자 부담하며, 부동산 인도 부분과 지연손해금 지급 부분은 가집행할 수 있습니다.

결론

재건축 사업조합이 사업에 동의하지 않는 부동산 소유자들을 상대로 제기한 매도청구 소송에서, 법원은 조합의 매도청구권을 대부분 인정하여 소유자들에게 소유권이전등기 및 부동산 인도를 명령했습니다. 매매대금은 매도청구권 행사 당시의 시가를 기준으로 하되, 권리제한등기 금액을 공제하여 산정하며, 소유자들의 소유권 이전 의무 및 인도 의무와 조합의 매매대금 지급 의무는 동시이행 관계임을 명확히 했습니다. 또한, 매도청구권 행사와 관련된 절차적 적법성 주장이나 조합원 자격 부여 관련 합의 불이행 주장은 대부분 받아들여지지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

1. 도시 및 주거환경정비법 제39조 (매도청구)​: 재건축 사업시행자가 조합설립에 동의하지 않은 토지 또는 건축물 소유자에 대해 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조를 준용하여 매도청구를 할 수 있는 법적 근거입니다. 이 조항에 따라 조합은 사업 참가 여부를 최고한 후 2개월 내에 회답이 없으면 사업에 불참하는 것으로 간주하고, 그로부터 2개월 내에 매도청구권을 행사할 수 있습니다.
2. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 (매도청구)​: 재건축 결의에 찬성하지 않은 구분소유자에게 다른 구분소유자들이 해당 부동산의 매도를 청구할 수 있도록 규정합니다. 이때 시가는 매도청구권 행사의 의사표시가 도달한 당시의 객관적 거래가격이며, 재건축으로 인한 개발이익이 포함됩니다.
3. 매매계약의 성립 시점: 주택재건축정비사업조합이 매도청구권에 관한 최고서를 첨부한 소장 부본을 송달한 경우, 상대방이 최고 기간 내에 재건축사업에 불참할 것을 정지조건으로 하여, 회답 기간 만료일 다음 날 매도청구권을 행사한 것과 동일한 효과가 발생하므로, 결국 소장 부본 송달 이후 도래한 회답 기간 경과일 다음 날을 매매계약 성립일로 봅니다.
4. 동시이행의 항변권: 부동산 매매계약에서 매도인의 소유권이전등기 및 인도 의무와 매수인의 매매대금 지급 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 즉, 한쪽 당사자가 자신의 의무 이행을 제공하지 않는 한 다른 당사자도 자신의 의무 이행을 거절할 수 있습니다.
5. 권리제한등기 공제: 부동산에 근저당권설정등기나 전세권설정등기가 있는 경우, 매수인은 그 권리제한등기를 말소하는 데 필요한 금액, 즉 근저당권의 채권최고액 또는 전세금에 해당하는 금액을 매매대금에서 공제하고 지급을 거절할 수 있습니다.
6. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제2항: 채무자가 이행 의무의 존재 여부나 범위에 대해 다투는 것이 타당하다고 인정되는 경우, 법원이 정하는 판결 선고일까지는 민법상 법정 이율(연 5%)을 적용하고, 그 다음 날부터는 해당 법률이 정한 이율(연 12%)을 적용하여 지연손해금을 계산합니다.

참고 사항

재건축 사업구역 내 부동산 소유자는 조합이 보내는 사업참가 여부 최고서에 2개월 내에 명확하게 회신해야 합니다. 회신하지 않으면 사업에 불참하는 것으로 간주되어 매도청구 대상이 될 수 있습니다. 매도청구권 행사는 최고서에 대한 회답기간 만료 다음 날부터 2개월 이내에 이루어져야 합니다. 이 기간이 지나면 매도청구권 행사가 부적법할 수 있으나, 소송 제기가 기간 내에 이루어졌다면 소장 부본 송달이 늦어졌어도 적법한 것으로 판단될 수 있습니다. 매도청구 대상 부동산의 시가는 매도청구권이 행사된 당시의 객관적 거래가격으로 산정되며, 재건축으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 의미합니다. 이후 부동산 시세가 급등했더라도 매매대금 산정 기준 시점은 변하지 않습니다. 부동산에 근저당권이나 전세권 등 권리제한등기가 설정되어 있다면, 매수인은 채권최고액 또는 전세금 상당액을 매매대금에서 공제하고 지급을 거절할 수 있습니다. 미등기 부동산에 대한 소유권이전등기를 청구하는 경우, 소유권보존등기절차 이행 청구는 별도로 소의 이익이 없으므로 직접 소유권이전등기를 청구하고, 매수인이 매도인을 대위하여 소유권보존등기를 할 수 있습니다. 재건축조합과의 합의를 통해 조합원 자격을 부여받으려 한다면, 조합의 정관 및 관련 절차를 반드시 확인하고 기한 내에 필요한 서류를 제출해야 합니다. 단순히 합의만으로는 조합원 자격이 자동적으로 부여되지 않을 수 있습니다. 매도청구에 따라 매매계약이 성립되면, 매도인(소유자)의 소유권이전등기 및 부동산 인도 의무와 매수인(조합)의 매매대금 지급 의무는 동시이행 관계이므로, 자신의 의무 이행을 준비하고 통지해야 지연손해금을 청구할 수 있습니다.