부동산 매매/소유권
원고 A는 피고 B에게 상가 건물을 임대하였으나, 건물 누수 문제로 여러 차례 분쟁이 발생했습니다. 초기 누수에 대해서는 차임 상계 합의가 이루어졌으나, 이후 다시 누수가 발생하고 피고가 차임을 연체하자 원고는 임대차 계약 해지를 통보했습니다. 피고는 프랑스로 출국하며 영업을 중단했습니다. 이에 원고는 미지급 차임, 차임 상당 부당이득금, 그리고 자신이 대신 납부한 전기요금을 청구하는 소송을 제기했습니다. 법원은 상가임대차법에 따라 2기 차임 연체 해지 조항은 효력이 없으나, 원고와 피고가 2021년 8월경 임대차 계약을 해지하기로 합의한 것으로 인정했습니다. 미지급 차임은 보증금에서 공제되어 청구가 기각되었고, 피고가 상가를 실제 사용·수익하지 않아 부당이득금 청구도 기각되었습니다. 다만, 원고가 대신 납부한 전기요금 1,228,920원은 피고가 원고에게 지급해야 한다고 판결했습니다.
2020년 5월 4일, 원고 A는 피고 B에게 상가 지하 1층과 1층을 임대하는 계약을 체결했습니다. 보증금은 총 30,000,000원, 월 차임은 총 3,000,000원(부가세 별도)이며, 1개월간 인테리어 공사 기간으로 임대료를 무상으로 하기로 약정했습니다. 2020년 6월부터 11월까지 상가 지하층에서 누수가 발생했고, 2021년 4월 6일 원고와 피고는 누수로 인한 피고의 손해배상채권과 원고의 4개월분 차임(12,000,000원) 채권을 상계하는 합의를 했습니다. 그러나 2021년 6월 28일, 7월 23일, 8월 21일에 지하층에서 다시 누수가 발생했습니다. 2021년 7월 22일, 원고는 피고에게 차임 연체를 이유로 임대차 계약 해지 통지를 보냈고, 이는 다음 날 피고에게 도달했습니다. 피고는 이에 대해 인테리어 공사비용, 제품 손상 손해배상, 보증금 등을 받으면 계약을 해지하겠다는 메시지를 보냈습니다. 2021년 8월 14일, 피고는 프랑스로 출국하며 상가 영업을 중단했습니다. 원고는 2022년 7월 28일 상가의 점유를 확보했으며, 다음 날인 7월 29일 피고가 사용했던 2022년 2월부터 7월까지의 전기요금 1,228,920원을 대신 납부했습니다. 이후 원고는 피고에게 미지급 차임, 차임 상당 부당이득금, 그리고 자신이 납부한 전기요금에 대한 구상금을 청구하는 소송을 제기했습니다.
상가 임대차 계약의 해지 통보 효력 및 계약 종료 시점의 판단이 주요 쟁점이었습니다. 누수 발생 시 임차인의 차임 지급 의무 범위와 이전 합의의 효력 여부도 다루어졌습니다. 임대차 계약 종료 후 임차인이 상가를 점유했을 때 차임 상당 부당이득 반환 의무가 발생하는지 여부가 문제되었습니다. 마지막으로, 임대인이 대신 납부한 전기요금에 대한 구상금 청구의 정당성 또한 쟁점이었습니다.
피고는 원고에게 1,228,920원과 이에 대하여 2023년 6월 9일부터 2023년 10월 13일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었습니다. 소송 총비용 중 95%는 원고가, 5%는 피고가 각각 부담하도록 했습니다.
법원은 원고와 피고 사이에 2021년 8월경 임대차 계약을 해지하기로 하는 합의가 성립되었다고 판단했습니다. 상가건물 임대차보호법에 따라 2기의 차임 연체를 이유로 한 해지 조항은 임차인에게 불리하여 효력이 없다고 보았으나, 양 당사자가 계약을 종료하기로 실질적으로 합의한 것으로 보아 계약 종료일을 2021년 8월경으로 정했습니다. 미지급 차임 총액 29,000,000원은 임차인이 지급한 보증금 30,000,000원에서 공제되어, 보증금 잔액 1,000,000원이 남게 되므로 원고의 미지급 차임 청구는 받아들여지지 않았습니다. 또한, 피고가 임대차 계약 종료 후 2021년 8월경부터 2022년 7월 28일까지 상가를 점유했지만, 프랑스에 출국하여 실제 영업을 하지 않는 등 상가 본래의 목적에 따라 사용·수익했다고 보기 어렵기 때문에, 피고가 실질적인 이득을 얻은 것이 없다고 판단하여 차임 상당 부당이득금 청구도 기각했습니다. 다만, 피고가 상가를 점유한 기간인 2022년 2월부터 7월까지 발생한 전기요금 1,228,920원을 원고가 대신 납부했으므로, 피고는 원고에게 해당 금액을 갚아야 한다고 최종 판결했습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의8 (차임연체와 계약해지): 이 조항은 임차인이 차임을 3기(3개월치) 이상 연체할 경우 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 규정합니다. 본 사례에서는 계약서에 '2기 차임 연체 시 해지' 조항이 있었으나, 이는 상가임대차법의 강행규정에 위배되므로 임차인에게 불리하여 효력이 없다고 판단되었습니다. 즉, 법으로 정해진 3기 연체 요건을 충족해야만 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다.
상가건물 임대차보호법 제15조 (강행규정): 상가임대차법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다는 조항입니다. 이 조항은 임차인의 권리를 보호하기 위한 것으로, 본 사례에서 '2기 차임 연체 시 해지' 조항이 무효가 되는 근거가 되었습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의9 (코로나19 관련 특례): 2020년 9월 29일부터 2021년 3월 29일까지 발생한 연체 차임액은 임대차 계약 해지를 위한 차임 연체액(3기)을 계산할 때 포함하지 않도록 규정합니다. 이는 코로나19 팬데믹으로 인해 경제적 어려움을 겪는 임차인을 보호하기 위한 특별 조치로, 본 사례에서 피고의 차임 연체액을 산정할 때 이 기간의 연체액은 제외되었습니다.
민법 제741조 (부당이득의 내용): 법률상 원인 없이 다른 사람의 재산이나 노무로 인해 이득을 얻고 이로 인해 다른 사람에게 손해를 끼쳤을 때는 그 이득을 반환해야 한다는 조항입니다. 본 사례에서 임차인이 계약 종료 후 상가를 점유했지만 실제로 영업을 하지 않아 이득을 얻은 바 없다고 판단되어, 임대인의 차임 상당 부당이득금 청구가 기각되는 근거가 되었습니다.
임대인의 의무와 임차인의 차임 지급 의무 (관련 법리): 임대인이 임차인에게 목적물을 사용·수익하게 할 의무와 임차인의 차임 지급 의무는 서로 대등한 관계에 있습니다. 임대인이 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우 차임 전부의 지급을 거절할 수 있지만, 목적물 사용·수익에 부분적인 지장이 있는 경우에는 그 지장의 한도 내에서만 차임 지급을 거절할 수 있습니다. 본 사례에서는 누수가 발생했음에도 불구하고 상가 전체를 사용·수익할 수 없었다고 보기는 어렵다고 판단되어, 임차인의 차임 지급 의무가 인정되었습니다.
임대차 계약서 작성 시에는 상가건물 임대차보호법 등 관련 법규정을 반드시 확인하고, 계약 조항이 임차인에게 불리하게 적용될 소지가 없는지 주의 깊게 검토해야 합니다. 특히 차임 연체로 인한 계약 해지 조항은 법정 요건(3기 연체)보다 짧게 정할 경우 효력이 없을 수 있습니다. 상가 건물의 누수 등 하자가 발생하면 즉시 임대인에게 알리고, 보수 요청 및 진행 과정을 서면(문자, 내용증명, 사진 등)으로 명확히 기록하여 증거를 남겨야 합니다. 손해배상이나 차임 상계 등 합의를 할 때도 합의 내용을 상세하게 문서화하는 것이 중요합니다. 계약이 종료되면 임차인은 목적물을 임대인에게 즉시 반환하고, 임대인은 보증금을 반환할 의무가 발생합니다. 이 두 의무는 동시에 이행되어야 합니다. 임차인이 영업을 중단했더라도 상가를 계속 점유하고 있다면, 보증금 반환 의무가 동시이행 관계에 있지 않은 이상 차임 상당의 부당이득이 발생할 수 있으므로, 조속히 점유를 이전하는 것이 좋습니다. 임대차 계약 종료 후 임차인이 상가를 점유하고 있더라도 실제로 사용·수익하지 않아 얻은 이득이 없다면, 부당이득 반환 의무가 성립하지 않을 수 있습니다. 하지만 이를 입증하기 위한 객관적인 증거(영업 중단 확인서, 물품 반출 내역 등)를 확보하는 것이 중요합니다. 전기, 수도, 가스 등 공과금은 일반적으로 사용자가 부담하므로, 임대차 계약 종료 시점에 정확히 정산해야 합니다. 임대인이 임차인의 공과금을 대신 납부했다면 구상금을 청구할 수 있습니다. 재판이 공시송달로 진행된 경우, 판결이 선고된 사실을 실제 알게 된 날로부터 2주일 이내에 추완항소를 제기해야 합니다. 단순히 소송 진행 중임을 인지했거나 물품을 반출한 사실만으로는 판결 사실을 알았다고 인정되기 어려울 수 있습니다. 판결 정본을 직접 수령한 시점을 기준으로 기간을 계산하는 것이 안전합니다.
%20(3).jpg&w=96&q=100){kind=small}
