임대차
원고 A는 피고 B 소유의 건물 중 일부를 임차하여 수학학원을 운영했으나 계약 종료 후 피고가 임대차보증금 반환을 거부하자 소송을 제기했습니다. 피고는 원고가 임차인이 아니거나 임대차 계약의 목적물이 전체 공간이며 계약이 아직 종료되지 않았다고 주장했습니다. 법원은 임대차계약서의 명확한 문구, 원고의 실제 학원 운영 및 차임 지급, 피고가 원고에게 보증금 영수증을 발행한 점 등을 근거로 원고가 임차인임을 인정했습니다. 또한 계약서에 명시된 대로 수학학원 부분만이 임대차 목적물이며, 원고가 적법하게 계약 갱신 거절 의사를 표시하고 임차 목적물을 반환했으므로 임대차 계약이 종료되었다고 판단했습니다. 이에 따라 피고는 원고에게 임대차보증금 1,500만 원과 이에 대한 지연이자를 지급하라고 판결했습니다.
피고는 건물 소유자로서 D호와 E호를 소유하고 있었고, G에게 전체를 임대했습니다. 이후 G이 D호 일부를 수학학원으로 사용하고자 하자, 피고는 G의 배우자 H 명의로 D호 일부에 대한 임대차 계약서를 새로 작성해 주었습니다. 시간이 흘러 원고가 H로부터 수학학원을 양수받게 되면서, 피고와 원고는 D호 일부(수학학원 부분)에 대해 임대차보증금 1,500만 원으로 하는 별도의 임대차 계약을 체결했습니다. 계약 기간이 종료되자 원고는 피고에게 임대차보증금 반환을 요청했으나, 피고는 원고가 임차인이 아니며, 임대차 계약은 D호와 E호 전체에 대한 것이고, 계약이 아직 종료되지 않았다고 주장하며 보증금 반환을 거부했습니다. 이로 인해 원고는 임대차보증금 반환을 구하는 소송을 제기하게 되었습니다.
이 사건 임대차계약의 실제 임차인이 누구인지, 임대차계약의 목적물이 D호 일부(수학학원)인지 D호와 E호 전체(영어학원 포함)가 일체인지, 그리고 임대차계약이 적법하게 종료되었는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
제1심판결 중 원고 패소 부분을 취소하고, 피고는 원고에게 15,000,000원과 이에 대하여 2021년 1월 15일부터 2022년 7월 7일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 항소는 기각되었고, 소송 총비용은 피고가 부담하도록 했습니다.
법원은 다음과 같은 이유로 원고의 주장을 받아들였습니다. 첫째, 임대차계약서에 원고가 임차인으로 명확히 기재되어 있고, 원고가 직접 차임과 관리비를 지급하며 수학학원 사업자등록을 하고 학원을 운영한 점, 피고가 원고에게 보증금 영수증을 발급한 점 등을 종합하여 원고가 이 사건 임대차계약의 임차인임을 인정했습니다. 원고의 배우자인 I가 계약서를 직접 작성했더라도 이는 원고를 대리한 것으로 보았습니다. 둘째, 임대차계약서에 임차목적물이 '이 사건 D호 일부 167.2㎡'로 명확히 기재되어 있으며, 영어학원 부분에 대해서는 별도의 임대차계약서가 작성된 점, 피고가 수학학원 부분의 임대료를 별도로 독촉하고 I 또한 수학학원과 영어학원의 임대료를 나누어 지급한 점, 영어학원 부분만 재계약이 이루어진 점 등을 근거로 이 사건 임대차계약의 목적물이 수학학원 부분으로 특정된다고 판단했습니다. 셋째, 원고가 2020년 5월 6일 피고에게 전화하여 계약 갱신 거절 의사를 분명히 밝혔고, 2021년 1월 13일 수학학원 부분에서 퇴거한 후 열쇠를 관리사무실에 맡기고 이를 피고에게 내용증명으로 알린 사실이 인정되므로, 임대차계약은 2020년 9월 30일 기간 만료로 종료되었다고 보았습니다.
이 사건은 계약의 당사자 확정 및 의사표시 해석, 임대차계약의 목적물 특정, 그리고 임대차계약 종료 시 보증금 반환 의무에 대한 법리를 다루고 있습니다.
계약의 당사자 확정 및 의사표시 해석: 대법원 판례(대법원 2010. 5. 13. 선고 2009다92487 판결 등)에 따르면, 계약의 당사자가 누구인지는 당사자의 의사해석 문제입니다. 계약 내용이 처분문서인 서면으로 작성된 경우, 서면의 기재 내용에 따라 당사자가 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 합리적으로 해석해야 합니다. 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시 존재와 내용을 인정해야 합니다. 또한, 당사자의 진정한 의사를 알 수 없을 경우, 표의자가 가지고 있던 내심적 효과의사보다는 외부로 표시된 행위로부터 추단되는 효과의사를 가지고 해석하는 것이 상당합니다(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결).
임대차보증금 반환 의무 및 지연손해금: 민법 제618조(임대차의 의의)는 임대차를 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 차임을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생기는 계약으로 정의합니다. 임대차계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 임대차보증금을 반환할 의무가 발생합니다. 임대인이 보증금 반환 의무를 이행하지 않을 경우, 채무불이행으로 인한 지연손해금을 지급해야 합니다. 지연손해금의 법정이율은 민법 제379조에 따라 연 5%이지만, 소송이 제기되어 판결이 선고되는 시점부터는 '소송촉진 등에 관한 특례법' 제3조에 따라 연 12%의 이율이 적용될 수 있습니다.
임대차 계약을 체결할 때에는 다음과 같은 사항에 유의하여 분쟁을 예방해야 합니다. 첫째, 임대차계약서에 임차인과 임대차 목적물을 명확하게 기재해야 합니다. 특히 여러 공간을 임차하거나 공간이 분리되어 사용될 경우 각 공간별로 계약을 분리하여 작성하거나, 하나의 계약서에 명확히 구분하여 명시해야 혼동을 막을 수 있습니다. 둘째, 계약 당사자가 아닌 대리인이 계약을 체결할 경우 대리권의 존재와 범위가 명확히 명시되어야 합니다. 셋째, 계약 기간 만료 시 갱신 거절 의사를 통지할 때에는 전화 통화 등 구두상 의사표시뿐만 아니라, 내용증명 우편과 같이 증거를 남길 수 있는 공식적인 방법을 사용하는 것이 중요합니다. 넷째, 임대차보증금 반환과 관련한 분쟁 발생 시, 임차 목적물 반환 의무를 다했다는 증거(열쇠 전달 확인서, 관리사무실 인계 확인서 등)를 확보하고 임대인에게 이를 명확히 통지한 기록을 남겨야 합니다.
