부동산 개발 상가 선분양 사기 투자금 반환 판결

이 사건은 상가 신축 사업 투자 및 선분양 약정과 관련된 사기 행위로 인해 발생한 약정금 반환 소송입니다. 주식회사 K의 실질적 운영자 R은 상가 개발을 미끼로 투자자들(원고들 및 공동소송참가인 H, I)에게 돈을 받았으나, 실제 상가 신축 의사나 능력이 없었음이 사기죄로 확정되었습니다. 투자자들은 K에게 지급한 돈을 돌려받기 위해, K가 토지 매도인인 피고에게 받아야 할 돈을 대신 청구하는 채권자대위소송을 제기했습니다. 법원은 K와 R의 행위를 법인의 불법행위로 인정하고, K가 피고에게 돌려받을 5억 원의 범위 내에서 투자자들에게 각자의 피해액을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고들 (A, B, C, D, E, F): 상가 개발 사업에 투자하고 선분양 약정금을 지급한 개인 투자자들입니다.
• 원고 공동소송참가인 (H, I): 원고들과 마찬가지로 상가 개발 사업에 투자하고 선분양 약정금을 지급한 개인 투자자들입니다.
• 피고 (J): 상가 개발 부지인 토지를 주식회사 K와 Q에게 매도한 사람입니다.
• 피고 보조참가인 (주식회사 K): 원고들 및 원고 공동소송참가인 H, I와 상가공급확약을 체결하고, 피고로부터 토지를 매수하기로 했던 법인입니다. 실질적으로는 R이 운영했습니다.
• R: 주식회사 K의 실질적인 운영자로서, 상가 개발 사업과 관련하여 원고들을 기망한 사실이 사기죄로 유죄 확정되었습니다.
• Q: 주식회사 K와 함께 피고로부터 토지를 공동 매수하기로 계약했던 사람입니다.

분쟁 상황

주식회사 K의 실질적 운영자 R은 인천 연수구의 토지에 상가를 신축하는 사업을 추진하며, 원고들 및 공동소송참가인 H, I에게 상가 선분양 약정을 체결하거나 투자금 및 대여금 명목으로 돈을 받았습니다. R은 상가를 신축하여 시세보다 싸게 분양해줄 의사나 능력이 없었음에도 이들을 기망하여 돈을 받았습니다. 한편, K는 Q와 함께 피고로부터 이 사건 토지를 매매대금 67억 5,000만 원에 매수하는 계약을 체결했습니다. 이때, K와 Q는 계약금 6억 7,500만 원 외에 이면계약으로 피고에게 10억 원을 추가로 지급했습니다. 하지만 K와 Q는 중도금과 잔금을 지급하지 못했고, 이에 피고는 2019년 1월 3일 매매계약을 해제했습니다. R의 사기 행각이 밝혀지고 유죄 판결이 확정되자, 투자자들(원고들 및 H, I)은 K에게 지급한 돈을 돌려받기 위해 K를 대신하여 피고에게 K가 받아야 할 돈을 청구하는 소송을 제기하기에 이르렀습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 주식회사 K의 실질적 운영자 R의 사기 행위에 대해 K가 법인으로서 손해배상책임을 지는지 여부입니다. 둘째, K와 Q가 피고로부터 토지를 매수할 당시 '조합' 관계였는지 아니면 단순히 '공동 매수인' 관계였는지 여부입니다. 셋째, 피고가 K 및 Q로부터 토지 매매대금 외에 추가로 받은 10억 원이 계약금의 성격을 가지므로 몰수할 수 있는지, 아니면 계약 해제에 따른 원상회복으로 돌려주어야 하는지에 대한 판단입니다. 넷째, 피고가 몰취한 계약금 6억 7,500만 원이 손해배상 예정액으로서 부당하게 과다하므로 감액해야 하는지 여부입니다. 다섯째, 여러 채권자(원고들 및 H, I)가 채무자(K)를 대신하여 피고에게 채무자의 권리(피대위채권)를 행사할 때, 피고가 각 채권자에게 얼마나 지급해야 하는지에 대한 법리 적용입니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 원고 공동소송참가인 G 주식회사의 소는 부적법하여 각하했습니다.
2. 피고는 총 5억 원 및 이에 대한 지연손해금(2018년 10월 19일부터 2025년 2월 7일까지 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%)의 한도 내에서 각 원고 및 원고 공동소송참가인 H, I에게 아래 금액을 지급하라고 명령했습니다.
   • 원고 A에게 103,813,176원
   • 원고 B에게 683,235,559원
   • 원고 C에게 49,492,328원
   • 원고 D에게 73,634,927원
   • 원고 E에게 61,563,628원
   • 원고 F에게 61,563,628원
   • 원고 공동소송참가인 H에게 202,000,000원
   • 원고 공동소송참가인 I에게 302,000,000원 위 각 돈에 대해서는 2019년 4월 2일부터 다 갚는 날까지 연 5%의 이자를 지급하라고 명했습니다 (H, I의 경우 돈을 지급받은 날부터 연 5%).
3. 원고들과 원고 공동소송참가인 H, I의 나머지 청구는 모두 기각했습니다.

결론

법원은 주식회사 K의 실질적 운영자 R의 사기 행위를 인정하여 K의 손해배상책임을 인정했으며, K와 Q를 공동 매수인으로 보아 피고가 K에게 반환할 금액을 5억 원으로 확정했습니다. 결과적으로, 원고들과 원고 공동소송참가인 H, I는 K를 대위하여 피고로부터 각 투자금 및 약정금과 그에 대한 지연이자를 5억 원의 범위 내에서 돌려받게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건 판결에 적용된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

1. 민법 제35조 제1항 (법인의 불법행위 책임)​: 법인의 이사 또는 기타 대표자가 그 직무에 관하여 타인에게 손해를 가한 때에는 그 법인은 손해배상책임을 집니다. 이 사건에서 법원은 K의 실질적 대표자 R의 사기 행위가 K의 직무에 관한 불법행위이므로, K가 원고들에게 손해를 배상할 책임이 있다고 판단했습니다.
2. 민법 제262조 제2항 (공유자의 지분 추정)​: 수인이 공동으로 부동산을 매수한 경우, 그 공동매수인은 해당 부동산을 지분별로 공유하며, 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정됩니다. K와 Q가 이 사건 토지를 공동 매수했으나 지분 비율을 정한 증거가 없어, 법원은 균등한 지분(각 1/2)을 가진 것으로 보아 피고가 K에게 반환할 금액을 전체 10억 원 중 5억 원으로 산정했습니다.
3. 민법 제398조 제2항 (손해배상 예정액의 감액)​: 손해배상의 예정액이 부당하게 과다한 경우 법원은 이를 적당히 감액할 수 있습니다. 이 사건에서 피고가 몰취한 계약금 6억 7,500만 원은 매매대금의 10% 상당액으로, 법원은 이를 통상적인 거래 관행에 비추어 부당하게 과다하다고 볼 수 없으므로 감액하지 않았습니다.
4. 채권자대위권 및 변제수령권: 채권자가 채무자를 대위하여 제3채무자에게 채무자의 권리(피대위채권)를 행사하는 경우, 제3채무자는 피대위채권의 한도 내에서 각 대위채권자에게 각자의 피보전채권 전액을 지급할 의무가 있습니다. 다만, 채권자대위소송은 추심소송과 달리 피대위채권액을 안분배당하는 절차가 예정되어 있지 않습니다. 이 사건에서는 피고가 K에게 반환할 채권(피대위채권)의 한도인 5억 원 내에서 원고들 및 참가인들의 각 피보전채권액 전액을 지급하라고 판결했습니다.

참고 사항

유사한 투자 및 계약 상황에 처할 경우 다음 사항들을 주의 깊게 살펴보세요. 첫째, 투자 대상 사업의 실체와 진행 상황을 면밀히 확인하고, 사업 주체의 신뢰성과 재정 건전성을 다각도로 검토해야 합니다. 특히 개발 사업의 경우 인허가 여부, 토지 확보 현황 등을 직접 확인하는 것이 중요합니다. 둘째, 계약서 외에 이면 계약이나 구두 약정으로 추가적인 금전이 오가는 경우, 그 성격과 법적 효력을 명확히 하고 반드시 서면으로 기록하여 증거를 남겨야 합니다. 이 사건에서 10억 원의 추가 지급액이 문제가 되었듯이, 불분명한 금전 흐름은 분쟁의 원인이 됩니다. 셋째, 법인과의 거래 시에는 대표이사가 누구인지, 실제 사업을 운영하는 사람이 누구인지 확인하고, 그들의 행위가 법인의 책임으로 이어질 수 있음을 이해해야 합니다. 넷째, 다수의 투자자가 참여하는 경우, 투자금 상환의 우선순위나 채권 보전 방안에 대해 사전에 명확히 합의하고 문서화하는 것이 좋습니다. 다섯째, 계약 해제로 인한 위약금 약정이 있는 경우, 그 금액이 통상적인 수준을 넘어서 지나치게 과다하다고 판단될 여지가 없는지 미리 검토해야 합니다. 법원이 손해배상 예정액을 감액할 수 있으나, 모든 경우에 감액이 이루어지는 것은 아닙니다.