A아파트 하자보수금 관련 건설사와 보증공사의 책임 판결

A아파트 입주자대표회의가 아파트의 시공사인 B주식회사와 하자보수 의무를 보증한 주택도시보증공사를 상대로 아파트 공용부분 및 전유부분에 발생한 하자의 보수를 갈음하는 손해배상금과 하자보수보증금을 청구한 소송에서 법원은 피고들의 책임을 일부 인정하여 원고에게 총 3,022,676,588원 및 각 청구원금별 지연손해금을 지급하라는 판결을 내렸습니다.

관련 당사자

• 원고: A아파트 입주자대표회의 (제천시 A아파트 7개동 790세대를 관리하기 위해 입주자들이 선출한 자치관리기구)
• 피고 1: B주식회사 (A아파트를 분양하고 시공한 건설회사)
• 피고 2: 주택도시보증공사 (B주식회사를 대신하여 A아파트의 하자보수 의무를 보증한 회사)

분쟁 상황

제천시 A아파트는 2017년 7월 3일 사용검사를 받은 후 입주가 시작되었으나, 공용부분과 전유부분에서 설계도면과 다른 시공, 부실 시공으로 인한 균열, 누수 등의 하자가 다수 발생했습니다. 원고인 A아파트 입주자대표회의는 2017년 8월경부터 시공사인 피고 B주식회사에 지속적으로 하자 보수를 요청했으나 제대로 이행되지 않았습니다. 이에 입주자대표회의는 아파트 전체 790세대 중 695세대의 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 양수받아 피고 B주식회사와 하자보수 의무를 보증한 피고 주택도시보증공사를 상대로 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, A아파트 공용부분 및 전유부분에 균열, 누수 등 실제 하자가 존재하는지와 그 보수 비용은 얼마인지 여부입니다. 둘째, 하자담보책임의 제척기간이 도과하여 청구권이 소멸했는지 여부입니다. 셋째, 외벽 층이음부의 0.3mm 미만 균열에 대한 적절한 보수 공법과 비용 산정 기준입니다. 넷째, 준공내역서가 하자를 판단하는 기준이 될 수 있는지 여부입니다. 다섯째, 세대 월패드(지능형 홈네트워크 설비)에 예비전원공급장치가 미설치된 것이 하자에 해당하는지 여부입니다. 여섯째, 바닥타일의 일부 미시공 및 부착강도 부족시공이 하자인지 여부입니다. 일곱째, B주식회사의 손해배상 책임 범위와 주택도시보증공사의 보증책임 범위 및 책임제한의 적정성입니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 피고 B주식회사는 원고에게 3,022,676,588원 및 특정 시점부터 2023. 5. 25.까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다.
2. 피고 주택도시보증공사는 피고 B주식회사와 공동하여 598,863,185원 및 2020. 7. 10.부터 2023. 5. 25.까지 연 6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다.
3. 피고 주택도시보증공사는 별도로 106,419,710원 및 2022. 6. 18.부터 2023. 5. 25.까지 연 6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다.
4. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구는 모두 기각되었습니다.
5. 소송비용은 원고가 10%, 피고들이 나머지 90%를 각각 부담합니다.

결론

재판부는 A아파트 공용 및 전유부분에 설계와 다르게 시공되거나 부실하게 시공된 하자가 존재함을 인정하고, B주식회사와 주택도시보증공사가 이에 대한 배상 및 보증 책임을 져야 한다고 판단했습니다. 그러나 일부 하자는 제척기간이 도과하여 청구권이 소멸했으므로 제외되었고, 하자가 발생한 여러 복합적인 원인을 고려하여 공평의 원칙에 따라 피고들의 책임 범위를 하자보수비용의 80%로 제한했습니다. 이에 따라 원고의 모든 청구가 인용된 것은 아니지만, 건설사와 보증공사의 책임이 분명히 인정되어 입주자대표회의가 주장한 대부분의 하자보수 비용을 받을 수 있게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건 판결에는 다음과 같은 법률과 법리가 적용되었습니다.

1. 분양자의 하자담보책임 및 손해배상 의무: 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)」 제9조 제1항과 「민법」 제667조 제2항에 따라, 아파트를 분양하고 시공한 자는 건물에 하자가 발생한 경우 이를 보수하거나 그에 갈음하는 손해를 배상할 의무를 부담합니다. 이 사건에서 B주식회사는 A아파트의 시공사로서 이 규정에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상 책임을 지게 됩니다.
2. 하자담보책임의 존속기간(제척기간)​: 「집합건물법」 제9조의2 제1항, 제2항 및 동법 시행령 제5조는 하자의 종류에 따라 담보책임의 존속기간을 2년, 3년, 5년 또는 10년으로 구분하며, 이 기간 내에 권리를 행사해야 합니다. 공용부분의 하자는 사용검사일로부터, 전유부분의 하자는 구분소유자에게 인도된 날로부터 제척기간이 기산됩니다. 이 사건에서는 원고가 제척기간이 도과한 하자를 청구에서 제외하여 재판부가 별도로 판단하지 않았습니다.
3. 설계도서 및 준공내역서의 하자 판단 기준: 구 「주택법」 제22조 제2항, 구 「주택법 시행령」 제23조 제1항 제1호는 설계도서 작성 기준을, 구 「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법」 제17조는 준공도서 제출 의무를 규정합니다. 법원은 준공내역서가 설계도서에 포함되는 수량산출서에 해당하며, 준공도면을 보충하여 하자를 판단하는 기준으로 사용될 수 있다고 보았습니다.
4. 지능형 홈네트워크 설비 설치 기준: 구 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제32조의2와 구 「지능형 홈네트워크 설비 설치 및 기술기준」 제4조 제1항 제2호, 제11조 제1항은 주택에 지능형 홈네트워크 설비를 설치하는 경우 예비전원장치 등 특정 설비를 갖추어야 한다고 규정합니다. 법원은 A아파트의 월패드가 지능형 홈네트워크 설비에 해당하며 예비전원공급장치 미설치는 관련 법령 위반 하자로 판단했습니다.
5. 이행지체 책임의 발생 시점: 대법원 판례에 따라 이행기의 정함이 없는 채권의 이행지체 책임은 이행 청구를 받은 때부터 발생합니다. 채권양수인이 소송을 제기하고 소송 계속 중 채권양도 통지가 채무자에게 도달한 경우, 채무자는 채권양도 통지가 도달한 다음 날부터 이행지체 책임을 지게 됩니다.
6. 보증책임과 손해배상책임의 중첩 관계: 대법원 판례는 하자보수보증금채권과 하자보수에 갈음하는 손해배상채권이 인정 근거는 다르지만, 동일한 하자의 보수를 목적으로 하므로 어느 한 권리를 행사하여 보수비용 상당이 지급되면 다른 권리도 소멸하는 중첩 관계에 있다고 봅니다.
7. 공평의 원칙에 따른 책임 제한: 법원은 아파트 사용검사 후 상당 기간이 지나 현장조사가 이루어졌고, 일부 하자가 시공상 잘못 외에 구분소유자들의 사용 및 관리상 잘못과 복합적으로 발생했을 개연성을 배제할 수 없는 점 등 제반 사정을 고려하여 피고들의 책임 범위를 하자보수비용의 80%로 제한했습니다.

참고 사항

아파트에 하자가 발생했을 때 입주자들은 다음과 같은 점들을 참고할 수 있습니다.

1. 하자 발견 시: 하자 발생 사실을 발견하는 즉시 아파트 관리사무소나 입주자대표회의를 통해 건설사에 내용을 알리고 보수를 요청해야 합니다.
2. 하자 보수 요청 기록 유지: 건설사에 하자 보수를 요청한 날짜, 내용, 건설사의 답변, 보수 이행 여부 등 모든 과정을 상세히 기록하고 증빙 자료를 남겨두는 것이 중요합니다.
3. 제척기간 확인: 하자담보책임에는 법적으로 정해진 기간(제척기간)이 있습니다. 공용부분은 사용검사일로부터, 전유부분은 구분소유자에게 인도된 날로부터 각 하자의 종류에 따라 2년, 3년, 5년, 10년의 기간이 적용됩니다. 이 기간이 지나면 하자보수 청구권이 소멸할 수 있으므로, 하자 발생 시 빠르게 대처해야 합니다.
4. 채권 양수 절차 이해: 입주자들이 각자 가진 하자보수청구권을 입주자대표회의에 양도할 경우, 채권 양도 통지 절차를 정확히 이행해야 합니다. 채권양도 통지가 건설사에 도달해야 법적 효력이 발생하며, 이행지체 책임도 통지 도달 다음 날부터 계산됩니다.
5. 하자 감정의 중요성: 소송 진행 시 전문 감정인의 감정 결과는 하자의 존재 여부, 보수 방법, 보수 비용을 판단하는 데 핵심적인 증거가 됩니다. 감정인의 판단이 부당하다고 생각될 경우, 명확한 근거를 들어 이의를 제기하고 추가적인 감정을 요청할 수 있습니다.
6. 준공내역서 활용: 아파트 준공내역서도 설계도서의 일부로서, 준공도면에 누락된 사항이나 기재되지 않은 사항에 대해 하자를 판단하는 기준으로 활용될 수 있습니다.
7. 지능형 홈네트워크 설비 기준 준수: 월패드 등 지능형 홈네트워크 설비에 관련 법령(예: 예비전원장치 설치 의무)이 정한 기준을 준수하지 않은 경우에도 하자로 인정될 수 있습니다.
8. 책임 제한 가능성: 법원은 하자의 발생 원인, 경과, 사용 및 관리상의 책임 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 건설사 및 보증사의 책임을 일정 비율로 제한할 수 있습니다.