계약금 · 부동산 매매/소유권
이 사건은 주택재건축정비사업조합이 재건축 사업 구역 내 상가 소유자들에게 분양 미신청을 이유로 매도청구권을 행사하여 부동산 소유권이전등기 및 인도를 요구하고, 상가 소유자들은 이에 대한 매매대금 지급 및 지연 이자를 청구한 사안입니다. 법원은 재건축조합의 매도청구권 행사는 적법하다고 판단했으나, 매매대금에서 사업비를 공제하려는 조합의 주장은 배척했습니다. 또한, 상가 소유자들이 소유권 이전 서류를 적법하게 제공한 시점부터 조합이 매매대금 지급 지연에 따른 이자를 지급해야 한다고 판결했습니다.
서울 노원구 일대의 주택재건축정비사업조합(원고)은 사업 구역 내 상가 소유자들(피고들)이 분양신청 기간 내에 신축 주택 분양을 신청하지 않자, 도시정비법에 따라 매도청구권을 행사하여 이들 소유의 상가를 시가에 매수하고 소유권 이전 및 인도를 요구했습니다. 상가 소유자들은 매도청구권 행사의 적법성, 매매대금에서 조합이 주장하는 사업비 공제 여부, 그리고 매매대금 지급 지연에 따른 이자 지급 의무를 두고 조합과 다투게 되었습니다. 특히 일부 피고들은 조합이 제시한 분담금 추산액에 오류가 있었고, 추가 분양신청 기간도 불충분하여 분양신청권이 박탈당했다고 주장했으며, 적법한 이행제공을 하였음에도 매매대금 지급이 지연되었다며 지연손해금을 청구했습니다.
재건축조합의 상가 소유자들에 대한 매도청구권 행사 적법성 여부, 특히 분양신청 기간 및 분담금 추산액 안내의 적정성, 매도청구권 행사에 따른 부동산 매매대금의 산정 기준, 재건축조합이 매매대금에서 현금청산 대상자에게 사업비용을 공제할 수 있는지 여부, 상가 소유자들이 매매대금 지급 지연에 따른 이자를 청구할 수 있는지, 있다면 언제부터 적용되는지 여부.
법원은 재건축조합의 매도청구권 행사가 적법하다고 인정했습니다. 피고 재단법인 F가 분담금 추산액의 오류와 분양신청 기간 부족을 주장했지만, 법원은 추산액은 예측치이며 조합이 분양신청 기간을 연장한 것이 적법하다고 보아 이 주장을 받아들이지 않았습니다. 따라서 분양신청기간 종료일 다음 날인 2022년 12월 29일에 매매계약이 성립된 것으로 보았습니다. 매매대금은 계약 성립 의제일인 2022년 12월 29일을 기준으로 산정된 감정가액으로 결정했습니다. 조합이 정관에 따라 사업비 공제를 주장했으나, 법원은 정관에 사업비 공제에 대한 구체적인 기준과 내용이 없으므로 현금청산 대상자에게 사업비를 부담하게 할 수 없다고 판단했습니다. 피고 B와 C의 반소 청구에 대해서는, 피고 B와 C가 소유권 이전등기에 필요한 서류를 공탁하고 인도를 완료하여 신의칙상 이행제공을 마쳤다고 보아, 원고 조합은 피고 C에게는 2024년 6월 15일부터, 피고 B에게는 2024년 11월 1일부터 각 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다.
피고들은 원고 조합으로부터 별지 매매계약표에 기재된 인정 매매대금을 지급받음과 동시에 해당 부동산에 대한 소유권이전등기 절차를 이행하고 인도를 완료해야 합니다. 원고 조합은 피고 B에게는 2024년 11월 1일부터, 피고 C에게는 2024년 6월 15일부터 각 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연이자를 포함한 인정 매매대금을 지급해야 합니다. 원고 조합의 나머지 청구들은 기각되었으며, 소송비용은 각자 부담합니다.
도시 및 주거환경정비법 제72조 (분양공고 및 분양신청): 사업시행자는 분양신청 기간을 20일의 범위에서 한 차례 연장할 수 있습니다. 조합이 매도청구권을 행사하면 분양신청기간 종료일 다음 날 해당 부동산에 대한 매매계약이 성립됩니다. 매도청구권: 재건축조합이 분양신청을 하지 않은 토지 등 소유자에게 해당 토지나 건축물을 시가로 매도하도록 청구하는 권리입니다. 이때의 매매대금은 매매계약 성립이 의제된 날을 기준으로 산정됩니다. 현금청산 대상자의 사업비용 부담: 현금청산 대상자에게 사업비용을 부담시키려면 정관 또는 정관에서 지정하는 방식으로 비용의 발생 근거, 분담 기준과 내역, 범위 등을 구체적으로 규정해야 합니다. 추상적인 규정만으로는 사업비용을 공제할 수 없습니다. 동시이행의 관계와 이행지체: 부동산 매매계약에서 매도인의 소유권이전등기 및 인도의무와 매수인의 매매대금 지급의무는 동시이행 관계에 있습니다. 상대방이 이행을 지체하게 하려면 자신의 의무에 대한 이행 제공을 해야 합니다. 이때 이행 제공은 신의성실의 원칙에 따라 합리적으로 이루어져야 하며, 서류 공탁 등의 방법도 유효한 이행 제공으로 인정될 수 있습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법: 금전채무의 이행을 명하는 판결을 하는 경우, 채무자가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우 외에는 그 지연손해금에 대해 연 12%의 이율을 적용하도록 규정하고 있습니다.
재건축 사업에서 분양신청을 하지 않아 현금청산 대상이 될 경우, 매도청구권이 행사되면 분양신청 기간 종료일 다음 날을 기준으로 시가에 따른 매매계약이 성립됩니다. 조합 정관에 사업비 공제 조항이 있더라도, 그 내용이 구체적이지 않고 추상적이라면 현금청산 대상자에게 사업비용을 부담시킬 수 없습니다. 현금청산 대상자는 매매대금 지급이 지연될 경우, 소유권이전등기에 필요한 서류(등기신청위임장, 인감증명서, 등기권리증 등)를 공탁하는 등 적법한 이행제공을 통해 지연 이자를 청구할 수 있습니다. 재건축 사업의 분담금 추산액은 예측치일 수 있으므로, 추산액의 일부 오류만으로는 분양신청 공고가 위법하다고 보기 어렵습니다. 분양신청 기간 연장은 법에서 정한 범위 내에서만 허용됩니다.
