임대차
서울주택도시공사가 기초생활수급자 등 주거 취약계층의 주거 안정을 위해 주택 소유자와 전세임대 계약을 맺고 이를 다시 전대한 후, 임대차 기간 만료에 따라 새로운 건물주인 피고에게 임대차보증금 8,000만 원의 반환을 청구하여 승소한 사건입니다. 계약 기간이 두 차례 묵시적으로 갱신된 후 공사가 적법하게 갱신 거절 통보를 하였고, 새로운 건물주가 기존 임대인의 지위를 승계했으므로 보증금을 반환할 의무가 있다고 판단되었습니다.
서울주택도시공사가 기초생활수급자 등 주거 취약계층의 주거 안정을 위해 최초 주택 소유자 C와 임대차 계약을 맺고 B에게 전대하였는데, 임대차 기간 중 주택 소유자가 F를 거쳐 최종적으로 피고 A에게 변경되었습니다. 임대차 계약이 묵시적 갱신을 거쳐 만료일이 다가오자, 서울주택도시공사는 피고 A에게 적법하게 갱신 거절 통보를 했습니다. 계약 만료 후 서울주택도시공사는 최종 소유자인 피고 A에게 임대차보증금 8,000만 원의 반환을 요구했으나 지급되지 않자 소송을 제기했습니다.
임대차 계약 기간 만료 후 임대인의 지위를 승계한 새로운 소유주가 임대차보증금을 반환할 의무가 있는지, 그리고 주택이 간이인도된 경우에도 보증금 반환 의무가 발생하는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
법원은 피고가 이 사건 임대차계약에 따른 임대인의 지위를 승계하였고, 임대차계약이 기간 만료로 종료되었음을 인정했습니다. 또한, 전차인이 피고의 모친으로서 주택을 계속 점유하고 있어 원고가 간이인도의 방식으로 주택을 인도한 것으로 보았으므로, 피고는 원고에게 임대차보증금 8,000만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판결했습니다.
법원은 원고인 서울주택도시공사의 청구를 받아들여, 피고 A는 원고에게 8,000만 원과 2022년 11월 16일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 소송 비용은 피고가 부담하며, 이 판결은 가집행할 수 있습니다.
이 판결은 「주택임대차보호법」에 따른 임대인 지위 승계 원칙과 「소송촉진 등에 관한 특례법」에 따른 지연손해금 적용을 주요 법리로 합니다.
전세임대 계약의 경우, 주택 소유자가 변경되더라도 새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계하게 되므로, 임대차보증금 반환 의무는 새로운 소유자에게 있습니다. 임대차 계약의 갱신 여부는 기간 만료 전 적법한 갱신 거절 통보를 통해 결정되며, 통보가 없으면 묵시적 갱신이 이루어질 수 있습니다. 임대차보증금 반환 채무는 임대차가 종료되고 임차인이 주택을 인도하면 발생합니다. 이 사건에서는 전차인이 주택을 계속 점유하고 있었지만, 임대인과 전차인 간의 관계를 고려하여 간이인도 방식으로 주택 인도가 이루어진 것으로 인정되었습니다. 보증금 반환이 지연될 경우, 소송 제기 시 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 높은 지연손해금(연 12%)이 부과될 수 있으므로 유의해야 합니다.
