임대차
임차인이 전세 계약 후 이사 당일 임대 목적물에서 심각한 누수를 발견했으나 임대인이 수리를 거부하여 임대차 계약을 해지하고 전세보증금 및 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원의 조정을 통해 임대인이 임차인에게 일정 금액을 지급하기로 합의했습니다.
원고 A는 2021년 8월 25일 피고 C와 다가구주택 지하방에 대해 보증금 35,000,000원, 24개월 전세계약을 체결하고 10월 2일 잔금을 지급하며 이사했습니다. 그러나 이사 당일 바닥 장판 아래에서 심한 누수를 발견했습니다. 원고가 피고에게 알리자 피고는 습기 문제라며 제습기 사용과 환기를 지시했고, 누수 사실을 인지하고도 이전 세입자에게도 고지하지 않았으며 수리 요청에도 응하지 않았음이 밝혀졌습니다. 피고는 대대적인 방수공사가 필요하다는 전문가의 의견에도 불구하고 자신의 수선의무를 거부하며 책임을 원고에게 돌렸습니다. 이에 원고는 2021년 10월 7일 내용증명을 통해 피고의 채무불이행을 이유로 계약 해제 의사를 통보했으며, 10월 14일 내용증명이 피고에게 도달했습니다. 원고는 11월 22일 이삿짐을 모두 회수하고 열쇠를 공인중개사무소에 맡기는 방법으로 목적물 반환의무를 이행했습니다. 이후 원고는 피고에게 전세보증금 35,000,000원과 계약금 3,500,000원을 손해배상액으로 청구하는 소송을 제기했습니다.
임대인이 임차인에게 임대 목적물을 사용·수익할 수 있는 상태로 인도해야 할 의무(수선의무)를 다하지 않았을 때, 임차인이 계약을 해제하고 전세보증금과 계약금 상당의 손해배상을 청구할 수 있는지 여부입니다. 특히 임대인이 누수 사실을 인지하고도 고지하지 않고 수리를 거부한 점이 쟁점이 되었습니다.
2022년 1월 27일 조정이 성립되었습니다. 피고 C는 2022년 2월 28일까지 원고 A에게 39,300,000원을 지급하고, 이를 지체할 경우 지급기일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 가산하여 지급하기로 했습니다. 원고와 피고는 이 사건과 관련하여 이 외의 다른 채권·채무가 없음을 확인하고, 원고는 나머지 청구를 포기하며, 소송 및 조정 비용은 각자 부담하기로 했습니다.
임차인이 전세계약을 해지하고 보증금과 손해배상을 청구한 사건은 법원의 조정 과정을 통해 임대인이 임차인에게 전세보증금과 손해배상금에 준하는 합의금을 지급하고 분쟁을 종결하는 것으로 마무리되었습니다.
민법 제623조(임대인의 의무): "임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다." 이 사건에서 피고 임대인은 주택의 바닥 누수라는 중대한 하자를 수리하지 않아 임차인이 목적물을 제대로 사용할 수 없게 만들었으므로, 이 조항에 따른 수선의무를 위반했습니다. 임대인이 수선의무를 다하지 않아 임차인이 임대차 계약의 목적을 달성할 수 없는 정도에 이른다면, 임차인은 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.채무불이행으로 인한 계약 해제 및 손해배상: 민법상 계약 당사자 일방이 채무를 이행하지 않거나 제대로 이행하지 않으면 상대방은 계약을 해제할 수 있습니다. 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에게 원상회복 의무를 부담하며, 채무불이행으로 인해 발생한 손해에 대한 배상도 청구할 수 있습니다. 이 사건에서는 전세계약서에 "손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다"는 조항이 있었으므로, 원고는 계약금 상당액을 손해배상으로 청구했습니다. 법원은 이러한 법리를 바탕으로 임대인이 임대차 계약상 의무를 다하지 않은 것을 인정하고, 조정 과정에서 임차인의 보증금 반환 및 손해배상 청구를 일부 받아들여 합의가 이루어졌습니다.
계약 전 꼼꼼한 확인: 임대차 계약 전 임대 목적물의 상태를 직접 꼼꼼히 확인하고, 특히 반지하나 오래된 건물이라면 누수나 습기 여부를 더 자세히 살펴봐야 합니다.계약서에 특약 명시: 중요하게 생각하는 부분(예: 누수 발생 시 수리 의무 및 기간, 위약금 등)은 계약서에 특약으로 명시하여 분쟁을 예방할 수 있습니다.문제 발생 시 즉시 고지 및 증거 확보: 누수 등 문제가 발생하면 즉시 임대인에게 알리고, 사진이나 영상 촬영, 전문가 진단서 등을 통해 증거를 확보해야 합니다. 통화 내용은 녹취하는 것이 좋습니다.서면 통지 및 내용증명 활용: 임대인에게 하자 보수를 요청하거나 계약 해지를 통보할 때는 구두보다는 문자메시지, 이메일, 그리고 특히 법적 효력을 갖는 내용증명 우편을 통해 서면으로 명확히 전달하는 것이 중요합니다.임대인의 수선의무: 임대인은 임대 목적물을 임차인이 사용·수익할 수 있도록 수리해 줄 의무가 있다는 것을 인지하고, 문제가 발생하면 신속하게 조치해야 합니다.목적물 반환의무 이행: 계약이 해지된 경우 임차인은 임대 목적물을 임대인에게 반환할 의무가 있으며, 열쇠 전달 등 그 이행 사실을 분명히 할 필요가 있습니다.
