압류/처분/집행
매수인인 원고 A와 매도인인 피고 C가 부동산 매매계약을 체결하고 계약금 중 일부인 3천만 원을 주고받았습니다. 그런데 피고가 양도세 문제로 계약 해제를 통보하며 계약금 배액 상환을 거부하자, 원고가 약정금 3천만 원을 청구하는 소송을 제기했습니다. 법원은 조정 결정을 통해 피고가 원고에게 1,500만 원을 지급하고, 나머지 채권 및 채무는 서로 없는 것으로 종결하도록 했습니다.
원고 A(매수인)와 피고 C(매도인)는 2024년 8월 2일 오전 10시경 부동산 중개인을 통해 14억 2천만 원 상당의 부동산 매매계약을 체결했습니다. 계약 내용은 매매대금 14억 2천만 원, 계약금 10%(1억 4천 2백만 원), 잔금일은 2024년 12월 초로 정했습니다. 특히 '금일 계약금 중 일부인 3천만 원을 먼저 입금하고, 이로써 상호 계약이 성립된 것으로 인정하며, 만약 어느 한쪽의 사정으로 계약이 진행되지 못할 경우 계약금을 포기하거나 계약금의 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다'는 조항을 포함했습니다. 원고는 같은 날 오후 12시 38분경 피고에게 계약금 일부인 3천만 원을 송금했습니다. 그러나 불과 약 2시간 뒤인 오후 2시 6분경, 피고는 부동산 중개인을 통해 자신이 해외 영주권자여서 양도세가 과다하게 발생한다는 이유로 매매계약 해제를 통보했습니다. 이에 원고는 같은 날 오후 4시 47분경 중개인을 통해 피고에게 먼저 받은 3천만 원을 돌려주고, 나머지 계약금 배액에 대한 지급 일정은 추후 논의하자고 제안했으며(이를 '해약금 약정'으로 보았습니다), 피고는 이 제안을 승낙하여 오후 5시 39분경 원고에게 3천만 원을 반환했습니다. 이후 원고가 2024년 8월 6일 중개인을 통해 계약해지 배액 지급에 대해 문의했으나 피고로부터 별다른 답변을 받지 못했고, 8월 13일 원고가 피고에게 계약금 배액 지급을 요구하는 내용증명을 보내자 피고는 '계약이 해제된 것이 아니다'라고 주장하며 계약금 배액 지급을 거부하는 내용증명을 보냈습니다. 이에 원고는 '실제 지급받은 계약금이 아닌 약정 계약금을 기준으로 해약금을 계산해야 한다'는 관련 법리에 따라, 실제 교부받은 3천만 원의 배액인 6천만 원 중 일부인 3천만 원을 청구하는 소송을 제기했습니다.
계약금의 일부만 지급된 상황에서 매도인이 계약을 해제할 경우, 해약금의 기준이 되는 금액을 실제 지급받은 계약금으로 볼 것인지, 아니면 당초 약정한 전체 계약금으로 볼 것인지가 주된 쟁점이었습니다. 또한, 매도인의 일방적인 계약 해제 통보와 계약금 배액 상환 거부에 대한 매수인의 약정금 청구가 법률적으로 타당한지 여부도 핵심 쟁점이었습니다.
법원은 조정 결정을 통해 다음과 같이 판단했습니다.
법원의 조정 결정을 통해, 피고는 원고가 실제 지급한 계약금 3천만 원의 배액(6천만 원)에 대한 청구 중 일부인 1,500만 원을 지급하게 되었습니다. 이는 원고가 당초 청구했던 금액 3천만 원의 절반에 해당하는 금액입니다. 이 조정으로 인해 매매계약 해제로 인한 양 당사자 간의 금전적 분쟁이 법적으로 종결되었으며, 앞으로는 서로에 대해 어떠한 추가적인 청구도 할 수 없게 되었습니다.
이 사건과 관련하여 다음과 같은 법률과 법리가 적용됩니다.
민법 제565조 (해약금): 민법 제565조는 '매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다'고 규정하고 있습니다. 이 사건에서는 매도인인 피고가 계약금의 일부만 받은 상태에서 계약 해제를 통보했고, 해약금의 기준을 무엇으로 볼 것인지가 쟁점이 되었습니다. 대법원은 계약금 일부만 지급된 경우에도 해약금의 기준은 '실제 교부받은 계약금'이 아니라 '약정 계약금'이라고 판시합니다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결). 이는 약정 계약금이 너무 과다하여 부당한 경우가 아니라면, 당초 약정한 계약 내용의 구속력을 유지하려는 취지입니다. 따라서 피고는 약정 계약금인 1억 4천 2백만 원의 배액을 상환할 책임이 발생할 수 있었지만, 조정 과정에서 원고의 일부 청구를 수용하여 합의에 이르렀습니다.
소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정 이율): 이 법률은 금전 채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 지연손해금률을 정하고 있습니다. 현재는 연 12%의 비율이 적용됩니다. 이 사건 조정 결정에서도 피고가 2025년 10월 15일까지 약정금 1,500만 원을 지급하지 않을 경우, 그 다음날부터 연 12%의 지연손해금을 추가로 지급하도록 명시하여 채무 이행을 강제하고 있습니다.
조정 제도: 법원 조정은 재판을 통한 판결이 아닌, 판사나 조정위원의 도움을 받아 당사자들 간의 합의를 통해 분쟁을 해결하는 절차입니다. 이 사건 역시 조정 절차를 통해 당사자들이 서로의 입장을 절충하여 합리적인 수준에서 분쟁을 종결하는 것으로 합의에 이르렀습니다. 조정은 신속하고 유연하게 분쟁을 해결하고, 당사자 간의 불필요한 갈등을 줄이는 데 효과적입니다.
비슷한 상황에 처했을 때 다음과 같은 점들을 참고할 수 있습니다.
