기타 금전문제
원고는 지역주택조합 추진위원회와 아파트 분양 계약을 맺고 1억 3천만 원이 넘는 돈을 냈습니다. 계약 당시 추진위원회는 '안심보장증서'를 교부하여 사업이 지연될 경우 납부금을 전액 환불하겠다고 약속했습니다. 그러나 이 증서에 따른 약정은 조합원의 총유 재산 처분에 해당함에도 총회 결의를 거치지 않아 무효로 판단되었습니다. 법원은 안심보장증서와 가입 계약이 밀접한 관계에 있어 증서가 무효이면 계약 전체가 무효라고 보아 조합에 원고가 낸 돈 전액과 이자를 돌려주라고 판결했습니다. 업무대행사에 대한 청구는 기각되었습니다.
원고는 지역주택조합 사업에 참여하기 위해 조합 추진위원회와 아파트 분양 계약을 체결하고 조합에 1억 3천만 원이 넘는 계약금, 업무대행비, 중도금 등을 납부했습니다. 이때 추진위원회는 사업이 진행되지 않을 경우 납부금을 전액 환불해 주겠다는 내용의 '안심보장증서'를 원고에게 교부했습니다. 그러나 이후 원고는 이 계약과 약정에 문제가 있다고 판단하여 납부한 돈을 돌려받기 위해 조합과 업무대행사를 상대로 소송을 제기했습니다.
지역주택조합 추진위원회가 교부한 '안심보장증서'의 법적 효력 여부 및 안심보장증서와 조합 가입 계약 간의 연관성에 따른 계약 전체의 유효성 판단, 그리고 업무대행사의 책임 유무
법원은 피고 B지역주택조합은 원고에게 134,716,440원과 이에 대해 2022년 2월 5일부터 돈을 모두 갚는 날까지 연 12%의 이자를 지급하라고 판결했습니다. 원고가 업무대행사인 피고 주식회사 C에 대해 제기한 청구는 기각했습니다.
법원은 지역주택조합이 원고에게 교부한 '안심보장증서'가 조합의 총유 재산인 조합원 분담금을 처분하는 행위에 해당하여 총회 결의를 거쳐야 하지만, 이를 거치지 않았으므로 무효라고 판단했습니다. 또한 안심보장증서가 조합 가입 계약의 중요한 부분이므로, 증서가 무효인 이상 가입 계약 전체도 무효가 된다고 보았습니다. 이에 따라 조합은 원고에게 납부받은 분담금 전액을 반환해야 할 의무가 있다고 결론 내렸습니다. 반면, 업무대행사는 계약 당사자가 아니며 원고를 기망했거나 증서의 무효를 알았다고 볼 증거가 없으므로 책임이 없다고 판단했습니다.
민법 제275조, 제276조 제1항 (총유물의 관리 및 처분): 법인 아닌 사단의 재산(총유물)은 정관이나 규약에 따르며, 규약에 정한 바가 없으면 사원총회의 결의에 의해야 합니다. 이 사건에서 조합원들이 납부한 분담금은 조합의 총유물로 인정되었고, 이를 반환하겠다는 '안심보장증서' 약정은 총유물의 처분행위에 해당하므로 총회 결의가 필수적이라고 판단되었습니다. 민법 제137조 (법률행위의 일부무효): 법률행위의 일부가 무효일 때에는 원칙적으로 전부가 무효가 됩니다. 다만, 무효인 부분이 없더라도 해당 법률행위를 했을 것이라고 인정될 때는 나머지 부분은 유효할 수 있습니다. 이 사건에서는 '안심보장증서' 약정이 조합 가입 계약 체결의 중요한 동기이자 핵심적인 부분으로 인정되어, 약정이 무효이므로 가입 계약 전체가 무효로 판단되었습니다. 비법인사단의 실체 및 지역주택조합 추진위원회의 성격: 법인격은 없지만 고유한 목적을 가지고 사단적 규약을 만들고 의사결정 및 집행 기관을 갖춘 단체는 비법인사단으로 인정됩니다. 지역주택조합 설립을 위한 추진위원회도 이러한 비법인사단으로 볼 수 있으며, 그 재산(분담금)은 총유물에 해당합니다. 민법 제62조 (대리권의 범위): 원고는 피고 조합이 피고 회사에 모든 업무를 포괄적으로 위임하여 민법 제62조를 위반했다고 주장했으나, 법원은 이 사건 약정 무효를 이유로 한 가입 계약 전체 무효 주장을 인용하여 이 부분에 대해서는 별도로 판단하지 않았습니다. 즉, 본 사건의 직접적인 판단 근거는 아니었습니다.
지역주택조합 가입 시 '안심보장증서' 등 보장 약속을 받았다면, 해당 약정이 조합 총회 의결을 거쳐 적법하게 이루어진 것인지 반드시 확인해야 합니다. 조합원이 낸 분담금은 총유 재산으로 간주되어 관리 및 처분에 대한 엄격한 절차(총회 결의 등)가 필요하므로, 이 절차를 지키지 않은 약정은 무효가 될 수 있습니다. 가입 계약과 별도로 제공된 보장 약속이라도 내용상 계약 체결의 중요한 동기가 되었다면, 해당 약정의 무효는 전체 계약의 무효로 이어질 수 있습니다. 지역주택조합의 업무대행사는 계약 당사자가 아닌 경우가 많으므로, 업무대행사의 말만 믿기보다는 조합 자체의 적법한 의사결정 절차를 거친 내용인지를 파악하는 것이 중요합니다. 계약 내용이나 조합원 모집 과정에서 시공사 확정, 추가 분담금 발생 여부, 토지 확보율 등에 대한 설명을 들었다면, 공신력 있는 서류를 통해 실제 사실과 일치하는지 교차 확인해야 합니다.
