지역주택조합 조합원 분담금 반환 판결

원고는 지역주택조합 추진위원회와 조합가입계약을 체결하고 총 1억 7천만 원의 분담금을 납부했습니다. 이때 '사업 진행이 어렵다면 납부한 분담금 전액을 반환하겠다'는 안심보장증서를 함께 받았습니다. 그러나 사업 진행이 원활하지 않자 원고는 추진위원회와 업무대행사를 상대로 부당이득금 반환을 청구했습니다. 법원은 안심보장증서가 추진위원회의 '총유물 처분 행위'에 해당하며, 사원총회 결의 없이 이루어졌으므로 무효이고, 이와 연관된 조합가입계약 전체가 무효라고 판단하여 추진위원회는 원고에게 1억 7천만 원을 반환해야 한다고 판결했습니다. 다만 업무대행사에 대한 청구는 기각되었습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 서울 송파구 D 일원 공동주택 신축 사업을 추진하던 (가칭)B지역주택조합 추진위원회에 가입하고 분담금을 납부한 조합원
• 피고 (가칭)B지역주택조합 추진위원회: 서울 송파구 D 일원 공동주택 신축 사업을 진행하기 위해 구성된 지역주택조합 설립 추진위원회
• 피고 주식회사 C: 피고 추진위원회의 업무대행사

분쟁 상황

원고는 지역주택조합의 조합원으로 가입하며 '사업이 진행되지 못할 경우 기납부한 분담금 전액을 반환한다'는 안심보장증서를 받았습니다. 그러나 지역주택조합 사업이 지연되거나 불확실해지자, 원고는 납부했던 1억 7천만 원을 돌려받기 위해 조합 추진위원회와 업무대행사를 상대로 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

지역주택조합 추진위원회가 발급한 안심보장증서가 총유물의 처분행위에 해당하는지 여부와, 만약 해당한다면 사원총회 결의 없이 이루어진 경우 그 효력 및 이와 연관된 조합가입계약 전체의 유효성 판단

법원의 판단

피고 (가칭)B지역주택조합 추진위원회는 원고에게 1억 7천만 원 및 이에 대한 2022년 1월 12일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율에 의한 지연손해금을 지급하라는 원고 승소 판결을 내렸습니다. 원고의 피고 주식회사 C에 대한 청구는 기각되었습니다.

결론

재판부는 피고 추진위원회가 비법인사단에 해당한다고 보았으며, 조합원 분담금의 환불을 보장하는 안심보장증서 약정은 추진위원회가 총유하거나 준총유하는 재산에 대한 '총유물의 처분 행위'에 해당한다고 판단했습니다. 민법 제275조 및 제276조 제1항에 따라 총유물의 관리 및 처분은 정관이나 규약에 정한 바가 없으면 사원총회 결의를 거쳐야 하지만, 추진위원회가 이러한 절차를 거치지 않았으므로 안심보장증서는 무효라고 보았습니다. 또한 안심보장증서가 조합가입계약 체결의 중요한 동기가 된 점 등을 고려할 때, 민법 제137조의 '일부무효의 법리'에 따라 안심보장증서가 무효이므로 그와 일체로 체결된 조합가입계약 전체가 무효에 해당한다고 판단했습니다. 따라서 추진위원회는 원고에게 납부받은 1억 7천만 원을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 보았습니다. 반면 업무대행사인 주식회사 C는 분담금을 수령하거나 관리하는 주체가 아니고 기망이나 방조행위를 인정할 증거가 없으므로 책임이 없다고 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제275조(총유): 법인이 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유할 때 이를 총유라 하며, 총유에 관하여는 사단의 정관 기타 규약에 의하는 외에 민법 규정에 따르도록 합니다.
2. 민법 제276조 제1항(총유물의 관리, 처분): 총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의하고, 이는 정관이나 규약에 별도 규정이 없는 경우에 해당합니다. 본 사례에서는 안심보장증서 발급이 사원총회 결의 없이 이루어져 무효로 판단되었습니다.
3. 민법 제137조(법률행위의 일부무효): 법률행위의 일부가 무효인 경우 원칙적으로 그 전부를 무효로 하지만, 무효 부분이 없었더라도 나머지 부분으로 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때는 나머지 부분은 유효합니다. 이 판결에서는 안심보장증서와 조합가입계약이 상호 밀접한 관계를 가지고 체결되어 일체로 보았으며, 안심보장증서가 무효이므로 전체 조합가입계약이 무효가 된다고 판단했습니다.
4. 부당이득 반환 의무 (민법 제741조): 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인하여 이득을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이득을 반환하여야 합니다. 본 사건에서는 계약이 무효로 판단됨에 따라 원고가 납부한 분담금이 법률상 원인 없는 이득이 되어 추진위원회에 부당이득 반환 의무가 발생했습니다.

참고 사항

지역주택조합 가입 시 '안심보장증서'나 유사한 환불 보장 약정을 받는 경우, 해당 약정이 조합의 사원총회 결의를 거쳐 적법하게 이루어졌는지 반드시 확인해야 합니다. 지역주택조합과 같은 비법인사단에서는 총유재산의 처분 행위는 총회 결의가 없으면 무효가 될 수 있으며, 이로 인해 전체 계약이 무효로 판단될 위험이 있습니다. 또한, 업무대행사는 직접적으로 조합원 분담금을 수령하거나 관리하지 않는 경우가 많으므로, 문제가 발생했을 때 업무대행사에 직접적인 책임을 묻기 어려울 수 있다는 점을 인지해야 합니다. 계약의 중요한 부분이 무효가 되면 전체 계약이 무효가 될 수 있으므로, 계약 전 약정의 적법성과 효력을 신중하게 검토하는 것이 중요합니다.