기타 금전문제
원고 A가 피고 B지역주택조합에 가입하면서 '사업 무산 시 분담금 전액 반환'이라는 안심보장증서를 받았으나, 피고가 이 약정이 총회 의결사항임에도 의결을 거치지 않았고 그 사실을 고지하지 않아 계약을 취소하고 납부한 1억 3천여만 원의 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 피고의 기망 행위를 인정하여 원고의 청구를 인용했습니다.
원고 A는 피고 B지역주택조합과 조합가입계약을 체결하고 총 134,819,180원을 납부했습니다. 계약 당시 피고는 '사업이 더 이상 진행되지 못할 경우 조합원이 납부한 분담금 전액을 반환한다'는 내용의 안심보장증서를 발급했습니다. 그러나 이 약정이 총유물의 처분행위에 해당하여 조합 총회의 결의가 필요함에도 피고는 이를 거치지 않았고, 이 사실을 원고에게 고지하지 않았습니다. 원고는 이러한 사실을 알게 되어 피고의 기망 행위 또는 착오를 이유로 조합가입계약을 취소하고 납부한 분담금의 반환을 요구하며 소송을 제기했습니다.
지역주택조합 가입 계약 시 '안심보장증서'에 명시된 분담금 전액 반환 약정의 효력 발생 조건(총회 결의 필요 여부)과 피고 조합이 위 약정이 총유물 처분 행위에 해당하여 총회 결의가 필요함에도 이를 거치지 않았고, 그 사실을 원고에게 고지하지 않은 것이 기망행위에 해당하는지 여부가 주요 쟁점입니다. 또한 기망 또는 착오를 이유로 한 조합가입계약 취소의 적법성 및 납부금 반환 의무에 대한 판단도 포함됩니다.
법원은 피고가 원고에게 교부한 안심보장증서의 분담금 전액 반환 약정은 조합의 총유물 처분행위에 해당하여 총회 결의가 필요함에도 이를 거치지 않아 무효이고, 피고가 이 사실을 원고에게 고지할 의무가 있었음에도 고지하지 않은 것은 기망행위에 해당한다고 판단했습니다. 이에 따라 원고가 조합가입계약을 적법하게 취소했으므로, 피고는 원고에게 납부한 계약금 및 중도금 134,819,180원과 그 중 104,819,180원에 대해서는 2020. 6. 7.부터, 나머지 30,000,000원에 대해서는 2021. 2. 28.부터 각 소장 부본 송달일인 2022. 1. 10.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
법원은 지역주택조합의 안심보장증서 약정이 총회 결의 없이는 무효이며, 조합이 이러한 중요한 사실을 고지하지 않은 채 조합원 모집을 유도한 것은 기망행위에 해당하여 계약 취소 사유가 된다고 보아 조합원의 납부금 반환 청구를 인용했습니다.
민법 제275조에 따르면 법인 아닌 사단의 재산은 총유로 하며, 이는 조합원 개개인이 지분을 가지는 것이 아니라 조합 전체가 공동으로 소유하는 형태를 의미합니다. 이 사건에서 피고 지역주택조합은 조합설립인가를 받지 못한 비법인 사단으로, 조합원들이 납부한 부담금은 조합의 총유물에 해당한다고 판단되었습니다. 총유물의 처분이나 변경은 사원총회의 결의에 의해야 하는데, 안심보장증서에 명시된 '사업 무산 시 분담금 전액 반환' 약정은 조합의 중요한 재산인 총유물의 처분 행위에 해당하므로, 조합 규약에 따라 총회 결의를 거쳐야 유효하다고 보았습니다. 또한 민법상 신의성실의 원칙(제2조)에 따라 거래 당사자는 중요한 정보에 대한 고지의무를 가집니다. 지역주택조합 사업은 위험성이 높으므로, 분담금 전액 반환 약정은 조합 가입 여부를 결정하는 중요한 고려사항이 되므로, 피고 조합이 안심보장증서의 약정이 총회 결의를 거치지 않아 무효이거나 부결될 수 있다는 사실, 또는 사업 무산 시 전액 환불이 어려울 가능성이 높다는 사실을 원고에게 고지할 의무가 있었음에도 이를 이행하지 않은 것은 신의칙에 반하는 기망행위로 인정되었습니다. 기망 또는 착오로 인한 계약 취소(민법 제110조)에 따라 피고 조합의 기망 행위로 인해 원고가 계약의 중요 부분(안심보장증서의 효력 및 분담금 회수 가능성)에 대해 착오에 빠져 조합가입계약을 체결했다고 보아 계약 취소가 적법하다고 판단되었습니다. 계약이 취소되면 처음부터 계약이 없었던 것으로 되므로, 피고는 법률상 원인 없이 원고로부터 받은 납부금을 보유하게 되므로 민법 제741조에 따른 부당이득 반환 의무를 부담합니다. 더불어 돈을 갚아야 할 의무를 이행하지 않은 경우 발생하는 지연손해금은 민법 제379조 및 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조에 따라 계산됩니다. 이 사건에서는 소장 부본 송달일인 2022. 1. 10.까지는 민법상 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 이율이 적용되었습니다.
지역주택조합 가입 시에는 안심보장증서 등 사업의 안전성을 담보하는 서류의 내용을 꼼꼼히 확인하고, 해당 내용이 법적으로 유효한지, 조합의 정관이나 총회 결의를 통해 적법하게 이루어진 것인지 반드시 확인해야 합니다. 특히 '분담금 전액 환불 보장'과 같은 중요한 약정은 조합 재산(총유물)의 처분에 해당할 수 있으므로, 조합 총회의 적법한 의결을 거쳤는지 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 조합 측의 설명이 과장되거나 허위라고 의심되는 부분이 있다면, 계약 전에 관련 자료를 충분히 요청하고 전문가의 도움을 받아 법적 효력을 검토하는 것이 필요합니다. 사업 부지 확보율, 예상 분양가, 시공사 확정 여부 등 사업의 핵심적인 정보가 명확하지 않거나 변경될 가능성이 있다면 신중하게 접근해야 합니다. 만약 조합의 기망 행위나 착오로 계약을 체결했다면, 지체 없이 계약 취소 의사를 밝히고 납부한 금원의 반환을 청구하는 법적 절차를 고려해야 합니다.
