이혼 후 전 배우자와 자녀의 주택 거주에 따른 임대보증금 분쟁 사건

원고 A는 피고 C로부터 주택을 임차하고 임대차보증금 8,000만 원을 지급했습니다. 이 주택에서 A는 피고 B(당시 배우자)와 자녀와 함께 거주했습니다. 이후 A와 B는 불화로 별거하게 되었고, A는 이혼 소송을 제기했습니다. 임대차 계약 기간이 만료되었음에도 피고 B는 자녀와 함께 이 주택에 계속 거주했으며, 2020년 4월부터 차임이 연체되었습니다. A와 B의 이혼이 확정되자 A는 임대인 C에게 임대차보증금 반환을 청구하는 한편, B에게는 주택에서 퇴거할 것과 연체된 차임 상당의 손해배상을 청구하는 소송을 제기했습니다. 법원은 피고 C에게는 주택을 인도받는 동시에 보증금에서 연체된 차임을 공제한 금액을 A에게 지급하라고 판결했고, 피고 B에게는 주택에서 퇴거할 것과 이혼 확정일 다음 날부터 변론 종결일까지의 차임 상당 부당이득금을 A에게 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 이 사건 주택의 임차인이며 피고 B의 전 배우자. 임대차 보증금을 지급하고 계약을 체결했으나, 피고 B와의 이혼 후 주택 사용과 보증금 문제로 갈등을 겪음.
• 피고 B: 원고 A의 전 배우자이자 자녀의 어머니. 이혼 후에도 이 사건 주택에 자녀와 함께 계속 거주했으며, 이로 인해 원고 A의 임대차보증금이 차임으로 공제되는 상황 발생.
• 피고 C: 이 사건 주택의 임대인. 원고 A로부터 보증금을 받아 주택을 임대했으나, 원고 A와 피고 B의 가정 문제로 임대차 계약 종료 후에도 주택이 인도되지 않아 보증금 반환 및 연체 차임 문제에 연루됨.

분쟁 상황

원고 A는 피고 C로부터 주택을 빌려 피고 B(당시 배우자)와 자녀와 함께 생활했습니다. 그러나 A와 B 사이에 불화가 생겨 A가 집을 떠나 별거를 시작했고, A는 이혼 소송을 제기했습니다. 별거 중에도 B와 자녀는 계속 주택에 거주했고, 이 과정에서 주택의 월세가 연체되기 시작했습니다. 임대차 계약 기간이 끝났음에도 B는 계속 집에 머물렀습니다. 결국 A와 B의 이혼이 확정되자, A는 임대인 C에게 자신이 맡긴 보증금을 돌려받고 싶었지만, 그동안 쌓인 연체 월세 때문에 보증금에서 상당 부분이 공제될 상황에 처했습니다. 이에 A는 B가 권리 없이 주택을 사용하여 자신에게 손해를 입혔다고 주장하며, B에게 집에서 나가고 그동안의 월세 상당액을 배상하라고 요구하는 소송을 제기하게 되었습니다. 동시에 임대인 C에게는 보증금 반환을 청구하면서 주택 인도를 둘러싼 문제를 해결하고자 했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 쟁점은 다음과 같습니다:

• 임대차 계약 종료 후, 원고 A의 전 배우자인 피고 B가 주택에 계속 거주한 것이 법률상 권원 없는 점유에 해당하는지 여부.
• 피고 B의 거주로 인해 원고 A가 임대차보증금에서 연체 차임을 공제당하게 된 손해에 대해 피고 B가 책임져야 하는지, 책임진다면 그 범위는 어디까지인지. 특히, 혼인 관계가 지속되던 별거 기간 동안의 거주도 포함되는지 여부.
• 임대인 피고 C의 임대차보증금 반환 의무 범위 및 임차인 원고 A의 주택 인도 의무와의 동시이행 관계.
• 장래에 발생할 손해에 대한 청구(장래 이행의 소)의 적법성 여부.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 피고 C에 대하여: 피고 C는 원고 A로부터 이 사건 주택을 인도받는 동시에, 원고 A에게 임대차보증금 8,000만 원에서 2020년 4월 6일부터 주택 인도 완료일까지 월 65만 원의 비율로 계산한 돈(연체 차임 및 부당이득금)을 공제한 나머지 금액을 지급해야 합니다.
2. 피고 B에 대하여:

• 피고 B은 이 사건 주택에서 퇴거해야 합니다. 원고 A와 피고 B의 이혼이 확정되었고 임대차 계약이 종료되었으므로, 피고 B은 더 이상 주택을 점유할 권한이 없다고 보았습니다.
• 피고 B은 원고 A에게 71만 5,000원(2022년 9월 24일 이혼 확정일 다음 날부터 2022년 10월 26일 변론 종결일까지의 차임 상당 부당이득금) 및 그중 26만 원에 대해 2022년 10월 27일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다.
• 원고 A가 청구한, 임대차 기간 만료일(2020년 12월 6일)부터 이혼 확정 전까지의 기간에 대한 손해배상 청구는 기각되었습니다. 이혼이 확정되기 전까지는 혼인관계가 존속하고 있었으므로 피고 B의 주택 거주가 정당하다고 보았기 때문입니다.
• 변론 종결일 이후부터 주택 사용 중지일까지의 미래 손해배상 또는 부당이득금 청구는 ‘장래 이행의 소’의 요건을 갖추지 못했다는 이유로 각하되었습니다. 임대차보증금이 연체 차임으로 모두 소멸하면 원고에게 더 이상 손해가 발생한다고 단정하기 어렵다고 보았기 때문입니다.

1. 소송비용: 소송비용은 각자 부담합니다.

결론

이 사건 판결은 이혼 후 전 배우자가 임차 주택에 계속 거주하면서 발생하는 임대차 보증금과 차임 문제에 대한 법원의 입장을 보여줍니다. 법원은 혼인 관계가 존속하는 동안에는 비록 별거 중이라 하더라도 배우자의 주택 거주를 정당한 권원이 있다고 보아 이에 대한 손해배상을 인정하지 않았으나, 이혼이 확정된 후에는 주택 점유를 권원 없는 것으로 보아 전 배우자에게 퇴거 의무와 그 기간 동안의 차임 상당 부당이득 반환 의무를 인정했습니다. 또한 임대인에게는 임차인에게 보증금을 반환하면서 연체 차임을 공제할 수 있음을 명확히 하였습니다. 장래에 발생할 손해에 대한 청구는 특정한 요건을 갖추지 못할 경우 각하될 수 있음을 보여주는 사례이기도 합니다.

연관 법령 및 법리

이 사건 판결은 다음 법률과 법리를 근거로 합니다:

• 민법 제618조(임대차의 의의): 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다고 규정합니다. 이 사건 임대차 계약의 기본적인 법적 근거입니다.
• 민법 제623조(임대인의 의무) 및 제626조(임차인의 의무): 임대인 C는 임차인 A에게 주택을 사용하게 할 의무가 있으며, 임대차 종료 시 보증금을 반환할 의무가 있습니다. 임차인 A는 차임을 지급할 의무가 있고, 계약 종료 시 주택을 임대인에게 반환할 의무가 있습니다.
• 민법 제548조(해제의 효과, 원상회복의무): 임대차 계약이 기간 만료로 종료되면 임차인은 주택을 임대인에게 인도하여 원상회복할 의무가 발생합니다. 원고 A의 주택 인도 의무와 피고 C의 보증금 반환 의무는 '동시이행의 관계'에 있습니다.
• 민법 제404조(채권자대위권): 원고 A는 임대인 C에 대한 임대차보증금 반환 채권을 보전하기 위해, C를 대신하여 현재 주택을 점유하고 있는 피고 B에게 퇴거를 요구할 수 있었습니다. 이는 임차인이 임대인의 권리를 대위하여 행사한 것입니다.
• 민법 제741조(부당이득의 내용): 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인해 이득을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 자는 그 이득을 반환해야 합니다. 피고 B가 이혼 확정 후 법적 권원 없이 주택을 계속 점유함으로써 얻은 이득(주택 사용 이익)은 원고 A의 임대차보증금에서 차임 상당액이 공제되는 손해로 이어졌으므로, B는 A에게 그 부당이득을 반환해야 한다고 판단되었습니다.
• 소송촉진 등에 관한 특례법: 이 법은 소송에서 발생하는 지연손해금의 이율을 정하고 있습니다. 이 사건에서는 피고 B가 지급해야 할 부당이득금에 대해 연 12%의 지연손해금 이율이 적용되었습니다.
• 장래 이행의 소의 요건: 미래에 발생할 것으로 예상되는 채무의 이행을 미리 청구하는 소송(장래 이행의 소)은 그 이행기가 장래에 도래한다는 것 외에 미리 청구할 필요가 있어야 합니다. 이 사건에서 법원은 임대차보증금 잔액 유무에 따라 손해 발생 여부가 달라질 수 있으므로, 원고의 장래 이행 청구는 미리 청구할 필요가 없다고 보아 각하했습니다.

참고 사항

이혼을 준비하거나 별거하는 상황이라면 주거지에 대한 권리와 의무를 명확히 정해야 합니다. 누가 언제까지 거주할지, 주거 비용은 누가 부담할지 등을 합의서나 법원 결정으로 명시하는 것이 중요합니다. 판례는 혼인 관계가 존속하는 동안에는 비록 별거 중이라 하더라도 배우자가 주택에 거주하는 것이 정당한 권원이 있다고 보았습니다. 따라서 이 기간 동안의 점유를 이유로 한 손해배상 청구는 받아들여지기 어렵습니다. 이혼이 확정되면 전 배우자의 주택 점유는 더 이상 정당한 권원이 없다고 판단될 수 있습니다. 이 시점부터는 무단 점유로 인한 부당이득 반환 의무가 발생할 수 있으므로, 이혼 확정 후에는 주거지 문제를 신속히 해결하는 것이 중요합니다. 임차인은 임대차 계약 종료 후 보증금을 반환받을 권리가 있으나, 주택 인도가 지연되거나 차임이 연체되면 그 금액이 보증금에서 공제될 수 있습니다. 전 배우자가 주택을 인도하지 않는 경우, 임차인은 임대인의 보증금 반환 의무를 지켜 보전하기 위해 전 배우자에게 퇴거를 요구할 수 있습니다. 장래에 발생할 것으로 예상되는 손해에 대한 청구는 '미리 청구할 필요'가 있어야만 법원에서 받아들여집니다. 손해 발생 여부나 금액이 불확실한 경우에는 미리 청구하는 것이 부적법하다고 판단될 수 있습니다. 임대차 계약이 종료되었더라도 임차인이 주택을 반환하지 않으면 그 기간 동안의 점유로 인한 부당이득(차임 상당액)을 지급해야 할 의무가 발생하며, 이는 임대차보증금에서 공제될 수 있습니다.