신축 건물 독점 운영 약속 불이행 손해배상 사건

원고는 신축 건물에서 한의원을 운영하기 위해 피고와 임대차 계약을 체결하고 보증금을 지급했습니다. 그러나 피고 측의 분양대행사가 '과별 독점 입점'을 광고했음에도 불구하고 실제로는 다른 한의원들이 건물에 입점했습니다. 원고는 이를 허위·과장 광고 또는 기만적인 광고에 의한 불법행위로 보아 임대차보증금 7,000만 원 및 지연손해금의 손해배상을 청구했습니다. 법원은 광고 내용이 일반 상거래 관행과 신의칙에 비추어 기망행위에 해당한다고 보기 어렵고 피고가 분양대행사 직원을 지휘·감독하는 관계에 있었다고 볼 증거도 부족하며 설령 불법행위가 인정되더라도 손해배상청구권이 이미 소멸시효가 완성되었다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 신축 건물에서 한의원을 운영하기 위해 임대차 계약을 체결하고 보증금 7,000만 원을 지급한 임차인으로 독점 운영 광고 불이행으로 피고에게 손해배상을 청구함
• 피고 B: 서울 은평구에 위치한 이 사건 건물을 신축하여 각 점포를 분양하거나 임대한 건물주로 원고와의 임대차 계약을 체결한 당사자임
• 분양대행사 K와 L: 이 사건 건물 분양 및 임대 광고를 진행한 업체로 일부 블로그 게시글에서 '독점 운영' '과별 독점 입점' 등의 문구를 사용함

분쟁 상황

피고는 서울 은평구에 신축 건물을 짓고 점포를 분양 및 임대했습니다. 원고는 2014년 11월 12일 피고와 이 건물 D호에 대해 보증금 7,000만 원, 월세 250만 원(부가세 별도), 5년 임대차 계약을 맺고 보증금을 지급하며 한의원을 운영하려 했습니다. 그러나 건물 내 다른 점포(E호, G호, I호)에도 다른 한의원들이 입점하여 원고의 기대와 달리 한의원 독점 운영이 보장되지 않았습니다. 원고는 분양대행사가 '과별 독점 입점'을 광고한 것이 허위·과장 광고이며 이로 인해 손해를 입었다며 피고에게 임대차보증금 상당액을 손해배상으로 청구했습니다.

핵심 쟁점

피고 측 분양대행사의 '독점 운영' 광고가 표시·광고의 공정화에 관한 법률상 허위·과장 또는 기만적인 광고에 해당하는지 여부, 피고가 분양대행사 직원의 행위에 대해 사용자책임을 부담하는지 여부, 원고의 손해배상청구권이 소멸시효 완성으로 소멸되었는지 여부가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 모두 기각하며 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 분양대행사의 광고 내용이 일부 과장될 수 있으나 전단지 홍보책자 임대차 계약서 등에 독점권 부여 내용이 명시되지 않았고 약국 외 업종 독점권이 구체적으로 특정되지 않은 점 등을 고려할 때 일반 상거래 관행과 신의칙에 비추어 비난받을 정도의 기망행위나 허위 광고로 보기는 어렵다고 판단했습니다. 또한 피고가 분양대행사 직원을 지휘·감독하는 사용자 관계에 있었다고 볼 증거도 부족하며 원고가 다른 한의원 입점을 인지한 시점으로부터 3년이 경과하여 소를 제기했으므로 손해배상청구권이 시효로 소멸했다고 보아 원고의 청구를 모두 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

표시·광고의 공정화에 관한 법률 제2조(정의)는 '표시'를 사업자 등이 상품 등에 관하여 소비자에게 알리기 위해 용기 포장 게시물 등에 쓰거나 붙인 문자 도형 등을 의미하며 '광고'를 사업자 등이 상품 등에 관한 사항을 신문 방송 인터넷 등으로 소비자에게 널리 알리거나 제시하는 것을 말한다고 정의합니다. 같은 법 제10조(손해배상책임)는 사업자 등은 거짓·과장 또는 기만적인 표시·광고를 함으로써 소비자에게 손해를 발생시킨 경우 손해배상책임을 부담하며 이때 광고의 내용이 소비자를 속이거나 잘못 알게 할 우려가 있는지는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 광고를 받아들이는 전체적인 인상을 기준으로 객관적으로 판단한다고 명시합니다. 상품 선전·광고에서 거래의 중요한 사항을 허위로 고지한 경우 기망행위에 해당하지만 다소의 과장이 있더라도 일반 상거래 관행과 신의칙에 비추어 용인될 수 있다면 기망행위로 볼 수 없다는 것이 대법원 판례(대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결 등)의 입장입니다. 민법 제750조(불법행위의 내용)는 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 민법 제756조(사용자의 배상책임)는 타인을 사용하여 어느 사무에 종사하게 한 자는 피용자가 그 사무집행에 관하여 제3자에게 가한 손해를 배상할 책임이 있으나 사용자가 피용자의 선임 및 사무 감독에 상당한 주의를 한 때 또는 상당한 주의를 하여도 손해가 있을 경우를 예방할 수 없었을 때에는 그러하지 아니하다고 정합니다. 민법 제766조(손해배상청구권의 소멸시효)에 따라 불법행위로 인한 손해배상청구권은 피해자나 그 법정대리인이 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년간 행사하지 아니하면 시효로 소멸합니다. 이 사건에서는 원고가 다른 한의원 입점을 인지한 시점(2015년 9월 17일경)으로부터 3년이 경과하여 소를 제기했으므로 소멸시효가 완성되었다고 판단되었습니다.

참고 사항

상가 임대차 계약 시 홍보 자료나 구두로 들은 내용이 계약의 중요한 조건(예: 독점 운영권)이라면 반드시 임대차 계약서나 특약사항에 명확히 기재해야 합니다. 분양대행사의 광고 내용만으로 독점 운영권을 확신하기보다는 임대인에게 직접 확인하고 문서화하는 것이 중요합니다. 피해 사실을 알게 된 날로부터 3년 이내에 손해배상청구 소송을 제기해야 소멸시효 문제에 부딪히지 않습니다. 다른 업체의 입점 등 손해 발생 사실을 인지했다면 신속하게 법적 조치를 고려해야 합니다. 분양대행사 직원의 행위에 대해 건물주에게 사용자책임을 묻기 위해서는 건물주가 해당 직원을 실질적으로 지휘·감독했음을 증명할 수 있는 구체적인 증거가 필요합니다.