부동산 매매/소유권
기존 임차인인 원고는 임대차 계약 만료 후 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하자, 잠시 비웠던 이삿짐을 다시 들여놓으며 주택에 재입주했습니다. 그러나 새로운 임차인인 피고는 이 주택의 도어락을 임의로 교체하고 원고의 출입을 막았고, 이에 원고는 피고를 상대로 건물 인도를 청구했습니다. 법원은 원고가 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못한 상태에서 일시적으로 짐을 비웠을 뿐 점유를 포기했다고 보기 어렵고, 재입주를 통해 점유를 유지했으므로 피고의 도어락 교체는 원고의 점유를 불법적으로 침탈한 행위라고 판단하여 원고의 손을 들어주었습니다.
원고 A는 2019년부터 이 사건 부동산에서 거주하다가 2021년 임대인 D와 보증금 2억 1,500만 원에 임대차 계약을 연장했고, 2023년 4월에는 소유자가 E로 변경되어 E이 임대인 지위를 승계했습니다. 이후 피고 B는 2023년 5월 E과 보증금 1억 5,600만 원에 새로운 임대차 계약을 체결했습니다. 2023년 7월 3일 오전, 원고 A는 이삿짐을 비우고 공과금 정산을 마친 후 E으로부터 보증금 반환을 기다렸으나, E이 피고 B로부터 잔금을 받은 후 잠적하여 보증금을 돌려받지 못했습니다. 이에 원고 A는 당일 이삿짐 일부를 다시 들여놓고 이 사건 부동산에 재입주했습니다. 그러나 2023년 7월 11일, 피고 B는 열쇠 수리공을 불러 이 사건 부동산의 현관문 도어락을 교체하고 원고 A의 출입을 막았으며, 이후 이 사건 부동산을 점유하기 시작했습니다. 원고 A는 2023년 7월 4일 임차권등기명령을 신청하여 8월 3일 등기를 완료했으며, 피고 B 또한 2023년 7월 6일 E을 상대로 보증금반환 소송을 제기하여 일부 승소 판결을 받았습니다. 이처럼 임대인 E의 잠적으로 인해 기존 임차인과 새로운 임차인 사이에 주택 점유를 둘러싼 분쟁이 발생하게 되었습니다.
임대인이 보증금을 반환하지 않아 기존 임차인이 잠시 비웠던 주택에 다시 이삿짐을 들여놓아 재점유한 상황에서, 새로운 임차인이 임의로 도어락을 교체하여 기존 임차인의 출입을 막고 점유를 침탈한 행위가 불법적인지 여부 및 기존 임차인의 점유가 법적으로 인정되는지 여부입니다.
피고는 원고에게 이 사건 부동산을 인도해야 하며 소송비용은 피고가 부담하라는 판결이 내려졌습니다.
재판부는 임차인의 임차목적물 인도의무는 임대인의 보증금반환의무와 동시이행관계에 있으므로, 임차인이 임대인으로부터 보증금을 반환받지 않은 상태에서는 임차인이 일시적으로 짐을 옮겼다 해도 인도를 완료했다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 또한 원고가 임대인의 잠적 사실을 알고 곧바로 이삿짐 일부를 다시 들여놓아 점유를 회복하려는 의사를 명확히 한 점을 고려할 때, 원고의 점유는 계속된 것으로 추정된다고 보았습니다. 따라서 피고가 원고의 동의 없이 도어락을 교체하고 출입을 막은 것은 불법적으로 원고의 점유를 침탈한 행위에 해당하므로, 피고는 원고에게 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있다고 결론 내렸습니다.
이 사건은 임대차 보증금 미반환으로 인한 임차인의 점유 유지와 관련된 법리를 다루고 있습니다. 먼저, 민법 제204조 제1항은 점유자가 점유를 침탈당한 때에는 그 물건의 반환 등을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 본 사건에서 원고는 임대인 E이 보증금을 돌려주지 않고 잠적하자 이삿짐을 다시 들여놓음으로써 부동산에 대한 사실적 지배를 유지하려 했습니다. 법원은 이러한 원고의 점유가 유효하게 존속하고 있었으며, 피고가 원고의 동의 없이 도어락을 교체하여 출입을 막은 것은 민법 제204조 제1항에서 말하는 '점유의 침탈'에 해당한다고 판단했습니다. 다음으로, 민법 제198조는 점유의 전후 양 시점에 점유한 사실이 있는 때에는 그 점유는 계속한 것으로 추정한다고 명시하고 있습니다. 원고가 잠시 이삿짐을 비웠다가 임대인의 잠적 사실을 알고 바로 이삿짐을 다시 들여놓은 행위는 전후 시점에 점유한 사실이 인정되어 원고의 점유는 계속된 것으로 추정되었습니다. 이는 점유자가 자신의 점유가 중간에 끊기지 않았음을 입증하기 어려운 점을 고려하여 입증 부담을 덜어주는 역할을 합니다. 마지막으로, 임차인의 임차목적물 인도의무와 임대인의 보증금반환의무는 서로 동시에 이행되어야 하는 '동시이행관계'에 있다는 법리가 적용되었습니다. 임대인 E이 원고에게 보증금을 반환하지 않았으므로, 원고는 임차목적물을 완전히 인도할 의무가 없다는 점이 이번 판결의 중요한 근거가 되었습니다.
임대차 계약 종료 시 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면, 이사하더라도 임차주택의 점유를 완전히 이전하지 않는 것이 중요합니다. 이삿짐 일부를 남겨두거나 주택의 열쇠를 계속 소지하는 등 점유를 유지해야 합니다. 만약 점유를 불법적으로 침탈당했다면 민법 제204조에 따른 점유회수청구소송을 제기하여 점유를 되찾을 수 있습니다. 임대차 계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가야 할 경우에는 반드시 임차권등기명령을 신청하여 등기한 후에 이사해야 대항력과 우선변제권을 유지하여 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다. 임차인의 점유가 명확히 종료되지 않은 상황에서 임대인이나 새로운 임차인이 임의로 도어락을 교체하여 기존 임차인의 출입을 막는 행위는 불법적인 점유 침탈에 해당하며, 이는 민형사상 책임을 질 수 있는 행위이므로 절대 해서는 안 됩니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 임차인 역시 주택을 인도할 의무가 없다는 '동시이행의 항변권'을 행사할 수 있음을 인지하고 대처해야 합니다.
