지역주택조합 특정 동호수 보장 광고에 속아 낸 분담금 돌려받은 사건

원고들은 지역주택조합 아파트 가입 당시 특정 동·호수를 배정받을 수 있는 것처럼 안내받고 분담금을 납부했습니다. 그러나 실제로는 동·호수 결정 방식이 추첨이었고, 이에 원고들은 피고들(지역주택조합 추진위원회와 업무대행사)의 기망행위를 주장하며 계약 취소와 분담금 반환을 청구했습니다. 법원은 피고들이 특정 동·호수를 지정하여 계약을 유도한 행위가 기망에 해당한다고 판단하여, 피고들은 공동으로 원고들에게 납입한 분담금과 지연손해금을 반환해야 한다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A, B: 특정 동·호수를 분양받을 수 있을 것이라고 믿고 지역주택조합에 가입하여 분담금을 납부한 조합원들
• 피고 L지역주택조합 추진위원회: 아파트 건설 및 분양을 추진하는 지역주택조합 추진위원회
• 피고 주식회사 E: 피고 추진위원회와 용역계약을 체결하고 사업의 실제 업무를 수행한 업무대행사

분쟁 상황

원고들은 지역주택조합 아파트 가입 시, 피고들로부터 특정 동·호수를 배정받을 수 있는 것처럼 안내를 받고 계약서에 이를 기재하며 분담금을 납부했습니다. 특히 원고 B은 사업 중단 시 납입금 전액 환불을 보장하는 안심보장증서까지 받았습니다. 그러나 실제 조합 규약상 동·호수는 추첨으로 결정되며, 피고들이 이 점을 명확히 고지하지 않아 원고들은 자신들이 기망당했다고 주장하며 납입한 분담금의 반환을 요구했습니다.

핵심 쟁점

지역주택조합 가입 시 특정 동·호수 배정을 약속한 것이 기망행위에 해당하는지, 업무대행사에게 사용자책임이 인정되는지, 그리고 이후 총회 의결 등으로 취소권 행사가 제한되는지 여부가 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

피고들은 공동하여 원고 A에게 164,548,700원, 원고 B에게 162,284,300원 및 각 돈에 대한 지연손해금을 지급하라는 원고 승소 판결을 내렸습니다.

결론

법원은 피고들이 계약서에 특정 동·호수를 기재하게 하고 그에 따라 분담금을 차등 부과하면서도 실제 추첨 방식을 제대로 고지하지 않은 행위를 기망행위로 인정했습니다. 또한, 업무대행사에게는 분양대행사에 대한 실질적인 지휘·감독 관계가 인정되어 사용자책임을 물었습니다. 원고들의 계약 취소권은 이후의 총회 의결 등으로 제한되지 않는다고 판단하며, 피고들의 기망행위로 인한 계약 취소를 인정하고 부당이득 반환 및 손해배상 의무를 부진정연대채무로 부담하도록 했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건 판결은 주로 다음과 같은 법령과 법리를 적용하여 판단되었습니다.

1. 민법 제750조 (불법행위의 내용) 및 제756조 (사용자의 배상책임)​

• 법원은 피고 주식회사 E(업무대행사)가 분양대행사 K에게 특정 동·호수 기재 계약서 양식을 제공하고 영업 활동 보고를 받아 실질적으로 지휘·감독하는 관계에 있었다고 보았습니다.
• 따라서 분양대행사의 기망행위에 대해 업무대행사에게 사용자책임을 인정하여 원고들에 대한 손해배상 의무를 부과했습니다.
• 이는 타인을 사용하여 업무를 수행하게 한 자는 피용자가 그 업무 집행에 관하여 제3자에게 가한 손해를 배상할 책임이 있다는 사용자책임 원칙에 따른 것입니다.

2. 민법 제144조 (추인의 요건) 및 제146조 (취소권의 소멸)​

• 법률행위의 취소권은 추인할 수 있는 날로부터 3년 이내에 행사해야 하며, '추인할 수 있는 날'은 취소의 원인이 종료되어 취소권 행사에 장애가 없어진 때를 말합니다.
• 추인은 취소 원인이 종료된 후, 취소할 수 있는 행위임을 알고서 추인의 의사표시를 해야만 효력이 있습니다.
• 피고들은 원고 A의 '환불요청서'와 2023년 정기총회 의결을 통해 추인이 있었다고 주장했으나, 법원은 부제소합의의 범위가 불명확하거나 구체적 분쟁 이전에 재판청구권을 일률적으로 포기한 것으로 무효라고 보았습니다.
• 또한 원고들이 기망으로 인한 취소 가능성을 인지하고 추인했다고 보기 어렵다고 판단하여 피고들의 추인 주장을 받아들이지 않았습니다.

3. 기망에 의한 계약 취소의 법리

• 상품 선전·광고에 다소의 과장이 있더라도 일반 상거래 관행과 신의칙에 비추어 용인될 수 있다면 기망행위가 아니지만, 거래의 중요한 사항에 대해 신의성실 의무에 비추어 비난받을 정도로 허위로 고지한 경우는 기망행위에 해당합니다.
• 법원은 지역주택조합 사업에서 특정 동·호수를 확정적으로 배정받을 수 있는 것처럼 기재하고 이를 유도한 것은 중요한 판단 요소를 허위로 고지한 기망행위로 인정했습니다.
• 특히 특정 동·호수 기재, 분담금 차등 부과, 동·호수 결정 방식에 대한 불충분한 설명을 종합하여 기망행위가 있었다고 판단했습니다.

4. 부당이득 반환 의무 (민법 제741조)​

• 기망으로 인해 계약이 취소되면 그 계약은 처음부터 없었던 것으로 간주됩니다.
• 따라서 계약에 따라 지급된 분담금은 법률상 원인 없이 얻은 이득이 되므로, 이를 지급받은 피고 추진위원회는 원고들에게 부당이득으로 반환할 의무가 있습니다.

5. 부진정연대채무

• 이 사건에서 피고 추진위원회의 부당이득반환의무와 피고 회사의 불법행위로 인한 손해배상의무는 동일한 경제적 목적을 가지므로, 일방의 채무가 변제 등으로 소멸하면 타방의 채무도 소멸하는 '부진정연대채무' 관계에 있다고 보았습니다.
• 이는 피해자가 채무자 중 어느 한쪽에게 전부 또는 일부의 변제를 청구할 수 있고, 한 채무자의 변제가 다른 채무자의 변제 의무도 소멸시키는 형태의 채무 관계를 의미합니다.

참고 사항

지역주택조합에 가입할 때는 계약서에 특정 동·호수가 기재되어 있더라도, 그 동·호수가 확정적으로 보장되는 것인지 조합 규약과 사업 계획을 반드시 확인해야 합니다. 초기 단계에서의 특정 동·호수 지정 광고는 과장 광고일 가능성이 높으므로, 동·호수 배정 방식이 추첨인지 여부를 명확히 확인하고 서면으로 증빙을 남기는 것이 중요합니다. '안심보장증서' 등 환불 약정이 있는 경우에도 그 효력 범위, 조건, 그리고 환불 주체를 꼼꼼히 확인하고 관련 증빙 자료를 보관해야 합니다. 계약서의 작은 글씨나 규약의 내용은 간과하지 말고 모든 내용을 숙지하며, 의문 사항은 명확히 설명을 요구해야 합니다. 기망에 의해 계약을 체결했다고 판단될 경우, 추후 총회 의결 등에 참여했더라도 취소권 행사에 영향을 주지 않을 수 있으므로 법률 전문가와 상담하여 취소권 행사를 고려할 수 있습니다.