기타 금전문제
이 사건은 F지역주택조합 추진위원회와 주택조합가입계약을 체결하고 분담금을 납부한 조합원들이, 조합가입계약이 무효이거나 취소되었다는 이유로 추진위원회와 업무대행사를 상대로 납부한 분담금과 지연손해금의 반환을 청구한 사건입니다. 원고 A, B, C, D은 총회 결의 없이 체결된 환불 보장 약정 때문에 계약 전체가 무효라고 주장했습니다. 원고 E은 사업 부지의 용도지역 제한에도 불구하고 고층 아파트 건축이 가능하다고 광고하고 특정 동·호수를 배정한 것이 기망행위에 해당하므로 계약을 취소한다고 주장했습니다. 법원은 원고 A, B, C, D의 경우, 총유물 처분에 해당하는 환불 약정이 총회 결의 없이 이루어져 무효이므로 조합가입계약 전체가 무효라고 판단했습니다. 원고 E의 경우, 추진위원회의 광고 및 동·호수 특정 행위가 기망행위에 해당하여 계약이 적법하게 취소되었다고 보았습니다. 이에 따라 법원은 피고 F지역주택조합 추진위원회가 원고들에게 분담금과 지연손해금을 반환할 의무가 있다고 판결했습니다. 하지만 업무대행사인 피고 주식회사 G에 대한 청구는 기망행위를 인정할 증거가 부족하다는 이유로 기각되었습니다.
피고 F지역주택조합 추진위원회는 서울 영등포구 H 일원에 지역주택조합 아파트를 건설하는 사업을 추진하였습니다. 원고들은 피고 추진위원회와 조합가입계약을 체결하고 분담금을 납부했습니다. 원고 A, B, C, D은 사업이 무산될 경우 분담금 전액을 환불받기로 하는 '안심보장증서'를 교부받았는데, 이 약정이 추진위원회 총회 결의 없이 이루어졌다는 점을 들어 계약 무효를 주장했습니다. 한편 피고 추진위원회는 '지하 2층, 지상 29층' 규모의 아파트 건설을 광고하며 원고 E에게 특정 동·호수를 배정했습니다. 그러나 실제 사업 부지는 2종 일반주거지역으로 7층을 초과하여 건축할 수 없는 지역이었기에, 원고 E은 추진위원회가 사업 가능 여부 및 규모, 동·호수 배정에 대해 기망했다고 주장하며 계약 취소를 요청했습니다. 이후 원고들은 피고 추진위원회와 업무대행사인 피고 주식회사 G를 상대로 납부한 분담금의 반환을 요구하는 소송을 제기했습니다.
총회 결의 없이 체결된 조합원 분담금 환불 보장 약정이 유효한지 여부입니다. 사업 부지의 용도지역 제한에도 불구하고 고층 아파트 건축 및 특정 동·호수 배정을 광고한 것이 기망행위에 해당하는지 여부입니다. 업무대행사의 기망행위 또는 손해배상 책임이 인정되는지 여부입니다.
피고 F지역주택조합 추진위원회는 원고 A에게 44,000,000원, 원고 B에게 70,000,000원, 원고 C, D, E에게 각 60,000,000원 및 각 이에 대하여 2022년 1월 18일부터 2023년 4월 5일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라는 판결이 내려졌습니다. 원고들이 피고 주식회사 G에 대해 제기한 청구는 모두 기각되었습니다. 소송비용은 원고들과 피고 F지역주택조합 추진위원회 사이에 생긴 부분은 피고 F지역주택조합 추진위원회가, 원고들과 피고 주식회사 G 사이에 생긴 부분은 원고들이 각 부담하도록 했습니다.
법원은 피고 추진위원회가 총회 결의 없이 체결한 환불 보장 약정이 무효이며, 이로 인해 조합가입계약 전체가 무효가 되었다고 보았습니다. 또한 피고 추진위원회가 불가능한 아파트 규모 및 동·호수를 기망하여 원고 E과의 계약을 체결하게 한 사실이 인정되어, 원고 E의 계약은 취소되었습니다. 따라서 피고 추진위원회는 원고들에게 납부받은 분담금을 부당이득으로 반환해야 한다고 판단했습니다. 다만 업무대행사인 피고 주식회사 G는 원고들이 주장하는 기망행위를 하였다고 인정할 증거가 부족하여, G회사에 대한 청구는 기각되었습니다.
이 사건에는 여러 법률과 법리가 적용되었습니다. 첫째, 민법 제137조(법률행위의 일부무효)에 따라 법률행위의 일부가 무효인 경우 원칙적으로 그 전부를 무효로 하지만, 무효 부분이 없었더라도 나머지 부분을 행하였을 것이라고 인정될 때는 그러하지 않습니다. 법원은 조합원 분담금 환불 약정이 무효일 경우 원고들이 조합가입계약을 체결하지 않았을 것이라고 보아, 환불 약정의 무효가 전체 조합가입계약의 무효로 이어진다고 판단했습니다. 둘째, 민법 제275조(물건의 총유) 및 민법 제276조 제1항(총유물의 관리, 처분과 정관)에 따라 법인이 아닌 사단의 재산은 총유이며, 총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의해야 합니다. 지역주택조합 추진위원회가 조합원들에게서 받은 분담금은 총유물에 해당하므로, 이 분담금을 반환하는 환불 약정은 총유물의 처분 행위로서 총회 결의가 필요했으나, 이 사건에서는 총회 결의가 없어 환불 약정이 무효로 판단되었습니다. 셋째, 민법 제110조(사기, 강박에 의한 의사표시)에 따라 사기에 의한 의사표시는 취소할 수 있습니다. 피고 추진위원회가 실제 건축이 불가능한 29층 아파트 건설 및 특정 동·호수 배정을 광고하고 계약을 유도한 것은 계약의 중요 부분에 대한 기망행위로 인정되어 원고 E의 계약 취소가 정당하다고 보았습니다. 넷째, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76조 제1항, 제36조 및 같은 법 시행령 제71조, 서울시 도시계획조례는 용도지역별 건축물의 건축 제한을 규정하고 있으며, 2종 일반주거지역에서는 공동주택 건축 시 7층을 초과할 수 없다는 내용이 있습니다. 이는 피고 추진위원회가 광고한 29층 아파트 건축이 법적으로 불가능했음을 뒷받침하는 근거가 되었습니다. 마지막으로 민법 제741조(부당이득의 내용)에 따라 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이득을 얻은 자는 이를 반환해야 합니다. 이 사건에서 조합가입계약이 무효 또는 취소됨에 따라 피고 추진위원회가 법적 원인 없이 분담금을 보유하게 되었으므로, 원고들에게 이를 반환할 의무가 발생했습니다. 또한 민법 제756조(사용자의 배상책임)와 제760조(공동불법행위자의 책임)도 원고들이 업무대행사에 대한 손해배상 청구의 근거로 들었으나, 업무대행사의 직접적인 기망행위를 인정할 증거가 부족하여 해당 청구는 기각되었습니다.
지역주택조합 가입을 고려할 때는 사업의 실현 가능성을 철저히 확인해야 합니다. 특히 아파트 규모나 층수와 같이 핵심적인 내용이 법적 제한(예: 도시계획조례상 건축 높이 제한)을 지키는지 반드시 확인해야 합니다. 조합원 분담금 환불 보장 약정과 같이 조합원의 재산상 중요한 권리에 영향을 미치는 약정은 반드시 해당 조합의 정관이나 규약에 따라 총회 의결 등 적법한 절차를 거쳐 체결되었는지 확인해야 합니다. 총회 결의 없이 이루어진 약정은 무효로 판단될 수 있으며, 이는 전체 계약의 무효로 이어질 수도 있습니다. 계약서 외에 홍보 자료나 광고 내용도 꼼꼼히 검토하고, 과장되거나 불확실한 내용이 있다면 반드시 서면으로 설명을 요구하고 객관적인 증빙 자료를 통해 사실 여부를 확인해야 합니다. 계약서에 '사업 규모는 변경될 수 있다'는 등의 문구가 있더라도, 법적으로 불가능한 내용을 광고했다면 기망행위로 인정될 수 있습니다. 업무대행사와 같은 관련 회사의 책임은 해당 회사의 실제 관여 정도와 기망행위 여부에 따라 달라질 수 있으므로, 각 당사자의 역할을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.
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