지역주택조합 환불 보장 약정 무효로 인한 분담금 반환 사건

원고 A는 피고 (가칭)B 지역주택조합에 가입하고 6천만 원의 분담금을 납부했으며, 사업 무산 시 분담금 전액을 환불해준다는 내용의 조합원계약안심보장증서를 교부받았습니다. 그러나 피고 조합 사업이 약속과 달리 지연되고 무산될 위기에 처하자, 원고는 이 계약이 무효이거나 해제되었음을 주장하며 납부한 분담금의 반환을 청구하는 소송을 제기했습니다. 법원은 환불 보장 약정이 조합 총회의 결의 없이 이루어져 무효이며, 해당 약정이 없었다면 원고가 조합 가입 계약을 체결하지 않았을 것이므로 전체 가입 계약 또한 무효라고 판단했습니다. 이에 따라 피고 (가칭)B 지역주택조합은 원고에게 6천만 원 및 지연손해금을 반환하라고 판결했습니다. 반면 업무대행사인 피고 주식회사 C에 대한 청구는 기망행위에 대한 증거 부족으로 기각되었습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고 지역주택조합에 가입하고 분담금을 납부한 조합원
• 피고 (가칭)B 지역주택조합: 지역주택조합 아파트 건설 사업을 추진하는 사업시행자 (지역주택조합 추진위원회)
• 피고 주식회사 C: 피고 B 지역주택조합 사업의 업무대행사

분쟁 상황

원고 A는 2018년 9월 8일 피고 (가칭)B 지역주택조합과 주택조합 가입 계약을 체결하고 분담금 60,000,000원을 납부했습니다. 계약 당시 원고는 '천재지변 또는 사업 무산 시 조합원 분담금 전액 환불 보장'이라는 내용의 조합원계약안심보장증서를 교부받았는데, 여기에는 피고 추진위원회와 업무대행사 C의 날인이 있었습니다. 그러나 피고 추진위원회는 광고와 달리 아파트 규모(지하 2층, 지상 29층)가 사업 부지(2종 일반주거지역, 7층 초과 건축 불가)의 용도지역 제한으로 불가능했고, 토지확보율도 약 26%에 불과하여 약속했던 2019년 조합설립인가 및 2023년 입주 목표를 달성하지 못했습니다. 이에 원고 A는 이 계약이 무효이거나 취소되었다고 주장하며, 또는 피고 추진위원회의 의무 이행 불능으로 계약을 해제했다고 주장하며 납부한 분담금 반환을 청구하는 소송을 제기했습니다. 원고는 환불약정이 총회 결의 없이 무효이거나, 피고들이 허위 광고 등으로 기망했음을 주장했습니다.

핵심 쟁점

피고 (가칭)B 지역주택조합이 교부한 분담금 환불 보장 약정의 유효성 환불 보장 약정이 무효일 경우, 지역주택조합 가입 계약 전체의 유효성 여부 업무대행사(피고 주식회사 C)가 조합원 기망행위에 대한 공동불법행위 책임이 있는지 여부

법원의 판단

1. 피고 (가칭)B 지역주택조합은 원고에게 60,000,000원 및 이에 대하여 2021년 11월 27일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다.
2. 원고의 피고 주식회사 C에 대한 청구는 기각됩니다.
3. 소송비용 중 원고와 피고 (가칭)B 지역주택조합 사이에 발생한 부분은 피고 (가칭)B 지역주택조합이 부담하고, 원고와 피고 주식회사 C 사이에 발생한 부분은 원고가 부담합니다.
4. 제1항은 가집행할 수 있습니다.

결론

재판부는 지역주택조합의 조합원 분담금 등 금전은 조합원들이 집합체로서 소유하는 총유물에 해당하며, 이를 반환하는 환불 약정은 총유물의 처분 행위로서 조합 총회의 결의가 필요하다고 판단했습니다. 이 사건 환불약정은 총회 결의 없이 이루어졌으므로 무효이며, 지역주택조합 사업의 특성상 환불 보장 약정은 조합 가입 계약 체결 여부를 결정하는 중요한 고려사항이므로, 이 약정이 무효라면 원고가 조합 가입 계약을 체결하지 않았을 것이라 보아 전체 계약이 민법 제137조에 따라 무효라고 결론 내렸습니다. 따라서 피고 추진위원회는 원고로부터 지급받은 분담금 60,000,000원을 부당이득으로 반환할 의무가 있습니다. 그러나 피고 업무대행사 주식회사 C가 기망행위에 직접 관여하거나 공모했다는 증거가 부족하다고 판단하여 원고의 청구는 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제137조 (법률행위의 일부무효)​: 법률행위의 일부분이 무효일 때에는 그 전부를 무효로 하는 것이 원칙이지만, 무효 부분이 없었더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 않습니다. 본 사안에서는 분담금 환불 보장 약정이 무효로 판단되면서, 해당 약정이 없었다면 조합 가입 계약 자체가 이루어지지 않았을 것이라고 보아 전체 가입 계약이 무효로 인정되었습니다.
2. 민법 제275조 (총유의 정의) 및 제276조 제1항 (총유물의 관리, 처분과 사원총회)​: 법인이 아닌 사단의 재산(총유물)은 사원들이 단체로서 소유하며, 그 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의해야 합니다. 지역주택조합의 조합원 분담금은 총유물에 해당하며, 이를 반환하는 환불 약정은 총유물의 처분 행위에 해당하므로 조합 총회의 결의가 필수적입니다. 본 판결은 총회 결의 없이 체결된 환불 약정을 무효로 보았습니다.
3. 소송촉진 등에 관한 특례법: 금전 채무 불이행으로 인한 손해배상액을 산정할 때, 소송이 제기된 후의 지연손해금은 이 법에서 정한 연 12%의 비율을 적용합니다. 이 판결에서도 피고 (가칭)B 지역주택조합에 대해 연 12%의 지연손해금 지급이 명령되었습니다.
4. 주택법 제14조의2 (지역주택조합 등의 설립인가 등)​: 지역주택조합 추진위원회는 조합원 모집 신고일로부터 2년 이내에 설립인가를 받지 못하는 경우 조합사업의 종결 여부를 결정하도록 정하고 있습니다. 이는 지역주택조합 사업의 진행 상황과 관련된 중요한 법적 기준이 됩니다.
5. 민법 제756조 (사용자의 배상책임) 및 제760조 (공동불법행위)​: 타인을 사용하여 사무를 보게 한 자는 그 피용자가 업무 집행 중 타인에게 가한 손해를 배상할 책임이 있습니다(민법 제756조). 여러 사람이 공동으로 불법행위를 저지른 경우 연대하여 손해를 배상할 책임이 있습니다(민법 제760조). 본 사안에서 원고는 업무대행사 C에 대해서도 공동불법행위 책임을 주장했으나, 기망행위에 대한 직접적인 관여나 공모 증거가 부족하여 인정되지 않았습니다.

참고 사항

1. 지역주택조합 가입 시에는 반드시 사업 부지의 용도지역, 토지확보율, 조합설립인가 진행 상황 등 핵심 정보를 스스로 확인해야 합니다. 광고 내용만 믿어서는 안 됩니다.
2. 조합원 분담금 전액 환불 보장 약정 등 중요한 특약이 있다면, 해당 약정이 적법한 절차(예: 조합 총회 결의)를 거쳐 유효하게 체결된 것인지 확인하는 것이 중요합니다. 특히 지역주택조합의 재산은 총유물에 해당하므로 처분 행위에는 조합 총회의 결의가 필요할 수 있습니다.
3. 지역주택조합 사업은 일반 분양 아파트와 달리 사업 지연 및 무산의 위험이 높으므로, 가입 전에 충분히 위험성을 인지하고 신중하게 결정해야 합니다.
4. 동·호수 배정이나 시공사 확정, 추가 분담금 발생 여부 등에 대한 설명이 계약서 내용과 다르거나 현실성이 낮은 경우 더욱 주의해야 합니다. 주택법에 따라 사업계획 승인 전에는 동호수 지정이 금지될 수 있습니다.
5. 업무대행사의 책임은 계약 관여 여부 및 기망행위에 대한 직접적인 증거에 따라 달라질 수 있으므로, 업무대행사의 역할과 책임 범위도 명확히 인지해야 합니다.