부동산 매매/소유권
주식회사 A(원고)가 B(피고)로부터 8억 9,800만원에 부동산을 매수하는 계약을 체결하고 계약금 9,000만원을 지급했습니다. 매매대금 중 일부는 기존 전세보증금과 원고가 새롭게 임대하여 받을 보증금으로 충당하기로 약정했습니다. 그러나 피고는 매매대금 및 현보증금 기재가 잘못되었다는 사기 또는 착오 주장과 원고가 건물을 임의로 수리하고 비용 부담을 요구하는 것이 신의칙 위반이자 이행거절이라는 주장을 하며 계약 취소 및 해제를 통보했습니다. 원고는 피고의 주장이 부당하다고 맞섰고 중도금을 공탁하는 등 계약 이행 의사를 보였습니다. 이에 법원은 피고에게 원고로부터 6억 1,800만원을 지급받고 기존 보증금 채무 9,000만원을 원고가 인수하는 동시에 소유권이전등기 절차를 이행하라고 판결했습니다.
부동산 매매계약 체결 후 매도인이 매매대금 기재 오류 및 매수인의 건물 수리 행위를 문제 삼아 계약 취소 및 해제를 주장하며 소유권이전등기를 거부한 상황입니다. 매수인은 매매계약 내용대로 대금을 지급하고 등기를 이전받고자 했으나 매도인이 잔금 수령을 거부하고 이행을 지체하여 분쟁이 발생했습니다. 특히 매매대금 중 일부를 기존 임대차 보증금 채무 인수와 향후 임대할 보증금으로 충당하기로 한 약정의 해석 및 이행 여부가 핵심 쟁점이 되었습니다.
피고가 주장한 매매계약서의 매매대금 및 현보증금 기재 오류가 원고의 사기 또는 피고의 착오에 해당하는지 여부. 원고의 건물 수리 및 비용 부담 요구가 신의성실의 원칙 위반 또는 매매대금 지급 의무의 이행거절에 해당하여 피고에게 계약 해제권이 발생했는지 여부. 매매대금 중 기존 임대차 보증금 인수와 원고가 새로 임대하여 받을 보증금으로 충당하기로 한 부분이 동시이행 관계에 있는지 여부.
법원은 피고에게 원고로부터 6억 1,800만원을 지급받고 원고가 피고의 기존 보증금 반환 채무 9,000만원을 면책적으로 인수하는 동시에 부동산의 소유권이전등기 절차를 이행하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며 소송비용 중 1/3은 원고가 나머지는 피고가 부담하도록 했습니다.
법원은 피고의 사기 및 착오 주장 이행거절 및 신의칙 위반에 기한 해제 주장을 모두 받아들이지 않았습니다. 매매대금 중 기존 전세보증금 인수와 새로운 임대 보증금 충당 약정액이 변제기가 도래하여 잔금 3억 2,800만원과 함께 총 6억 1,800만원이 소유권이전등기 의무와 동시이행 관계에 있다고 판단했습니다. 결론적으로 피고는 원고로부터 약정된 대금을 받고 보증금 채무 인수를 확인하는 동시에 소유권 이전등기를 해주어야 한다고 최종 판시했습니다.
민법 제565조 (해약금): 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다. 본 사례에서는 계약금 9,000만원이 지급되었으나 원고가 중도금까지 공탁하며 이행에 착수하였으므로 해약금에 의한 해제는 불가능한 상황이었습니다. 민법 제544조 (이행지체와 해제): 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있습니다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 않습니다(이행거절). 법원은 원고가 건물 수리비를 중도금에 충당하겠다고 한 것이나 피고에게 비용 부담을 요구한 것만으로는 명시적 또는 묵시적인 '이행거절'로 볼 수 없다고 판단했습니다. 민법 제109조 (착오로 인한 의사표시): 의사표시는 법률행위의 내용의 중요 부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있습니다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못합니다. 피고는 매매대금 및 현보증금 기재 착오를 주장했지만 법원은 원고와 피고가 3억 8천만원을 기존 보증금 및 향후 받을 보증금으로 충당하기로 합의한 사실을 인정하여 착오에 의한 계약 취소를 인정하지 않았습니다. 민법 제110조 (사기 강박에 의한 의사표시): 사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있습니다. 피고는 원고가 공인중개사와 모의하여 피고를 기망했다고 주장했으나 법원은 이를 인정할 증거가 부족하다고 판단하여 사기에 의한 계약 취소 주장을 받아들이지 않았습니다. 민법 제536조 (동시이행의 항변권): 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있습니다. 이 사례에서는 원고의 잔금 3억 2,800만원 지급 의무와 새로운 임대 보증금 2억 9,000만원의 지급 의무 그리고 피고의 기존 임대차 보증금 9,000만원 반환 채무를 원고가 인수할 의무 및 소유권이전등기 의무가 동시이행 관계에 있다고 보았습니다. 특히 새로운 임대 보증금을 매매대금으로 충당하기로 한 약정은 '변제기를 유예한 것'으로 보아 그 사실이 발생하지 않아 기한이 도래했다고 해석했습니다(대법원 2020. 12. 24. 선고 2019다293098 판결 등 참조).
부동산 매매계약 시 매매대금 구성(계약금 중도금 잔금 외에 보증금 인수 보증금 충당 약정 등)이 복잡할 경우 각 구성요소의 정확한 금액과 이행 방식을 계약서에 명확히 기재해야 합니다. 기존 임대차 보증금 채무의 승계(면책적 인수 또는 이행 인수) 방식과 그 시점 매수인이 향후 임대하여 받을 보증금을 매매대금으로 충당하는 약정의 경우 해당 약정의 변제기 도래 시점 등을 구체적으로 명시해야 분쟁을 예방할 수 있습니다. 매매 대상 부동산에 하자가 있거나 수리가 필요한 경우 수리 주체 범위 비용 부담 주체 및 시기를 계약 특약사항에 상세히 기재해야 합니다. 계약 당사자 일방이 계약 내용을 위반했다고 주장하며 계약 해제를 통보하려는 경우 그 위반 내용이 계약 해제 사유에 해당하는지 이행거절의 의사가 명확한지 등을 신중하게 판단해야 합니다. 매매대금 지급과 소유권이전등기 의무는 동시이행 관계에 있는 것이 일반적이므로 자신의 의무 이행 또는 이행 제공(공탁 등) 없이 상대방의 의무 불이행을 주장하기는 어렵습니다.
