허위 설명에 속아 지역주택조합 가입 후 분담금 돌려받은 사건

원고 A와 B는 피고 C지역주택조합 추진위원회 및 업무대행사 주식회사 D의 설명을 듣고 지역주택조합에 가입하여 각각 4천만 원의 분담금을 납입했습니다. 피고들은 이 사건 사업부지가 고층 아파트 건축이 불가능한 제2종 일반주거지역임에도 39층 아파트 신축이 가능하다고 설명하고, 동·호수 지정을 확정적인 것처럼 제시했으며, 효력 없는 분담금 환불 보장 약정을 교부하는 등 기망행위를 저질렀습니다. 이에 원고들은 피고들의 기망행위를 이유로 계약을 취소하고 납입금 반환을 청구하는 소송을 제기했습니다. 법원은 피고들의 기망행위를 인정하여 원고들의 계약 취소 주장을 받아들였고, 피고들에게 공동으로 원고들이 납입한 분담금 4천만 원과 이에 대한 이자를 반환하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A, B: 피고 C지역주택조합에 가입하여 분담금을 납입한 조합원들.
• 피고 C지역주택조합 추진위원회: 서울 영등포구 E 일대에서 아파트 신축 사업을 위해 지역주택조합을 설립할 목적으로 조직된 단체.
• 피고 주식회사 D: 피고 추진위원회와 업무대행계약을 체결하여 사업시행에 관련된 업무 일체를 대행한 회사.

분쟁 상황

피고 C지역주택조합 추진위원회는 2017년 4월경 서울 영등포구 E 일대에서 아파트 신축사업을 추진하며 조합원 모집 공고를 냈고, 피고 주식회사 D는 이 사업의 업무대행사였습니다. 원고 A는 2017년 11월 24일, 원고 B는 2017년 12월 9일 피고들과 지역주택조합 가입계약을 체결하고 각각 4천만 원의 분담금을 납입했습니다. 원고들은 계약서에 특정 평형과 동·호수를 지정하여 기재했고, 피고들은 조합원계약안심보장증서를 교부하며 분담금 환불을 보장했습니다. 그러나 실제 사업부지는 7층 초과 건축이 불가능한 제2종 일반주거지역이었고, 계약 체결 후 5년이 지난 2022년 말에도 토지사용권원 확보율이 34% 내지 35%에 불과하여 조합설립 인가 신청조차 못한 상태였습니다. 또한, 피고들이 교부한 안심보장증서상의 환불 보장 약정은 총회 결의를 거치지 않아 무효였습니다. 원고들은 피고들이 이러한 중요한 사실들을 숨기거나 허위로 고지하여 자신들을 기망했다며 납입금 반환을 청구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

지역주택조합 추진위원회 및 업무대행사가 조합원 모집 과정에서 사업 부지의 용도지역, 아파트 동·호수 지정의 확정성, 분담금 환불 보장 약정의 효력 등 중요한 사항에 대해 원고들을 기망했는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한, 기망행위가 인정될 경우 원고들이 가입계약을 취소하고 납입한 분담금을 부당이득으로 반환받을 수 있는지, 업무대행사 역시 계약 당사자가 아니더라도 불법행위 책임을 부담하는지 여부가 핵심적으로 다루어졌습니다.

법원의 판단

법원은 피고 C지역주택조합 추진위원회와 주식회사 D가 공동으로 원고 A에게 4천만 원과 2017년 10월 12일부터 2021년 11월 26일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 명령했습니다. 마찬가지로 원고 B에게는 4천만 원과 2017년 12월 9일부터 2021년 11월 26일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고들이 부담하며, 제1항은 가집행할 수 있다고 덧붙였습니다.

결론

법원은 피고들이 지역주택조합 가입계약 체결 과정에서 사업 부지의 용도지역(7층 이상 아파트 건축 불가), 아파트 동·호수 지정의 불확정성, 분담금 환불 보장 약정의 무효성 등 계약의 중요한 사항에 대해 원고들에게 허위 사실을 고지하거나 명확히 알리지 않아 기망행위를 저질렀다고 판단했습니다. 이에 따라 원고들의 기망을 이유로 한 계약 취소 주장을 받아들였고, 피고들에게 원고들이 납입한 분담금 전액과 납입일로부터의 이자를 반환하라고 판결했습니다. 업무대행사인 주식회사 D 또한 추진위원회의 기망행위에 가담하거나 주도한 것으로 보아 공동으로 책임을 부담해야 한다고 보았습니다.

연관 법령 및 법리

이번 판결에는 다음과 같은 법률과 법리가 적용되었습니다.

1. 민법 제748조 제2항 (악의의 수익자의 반환범위): 이 조항은 악의의 수익자, 즉 자신이 받은 이익이 법률상 원인 없음을 알면서도 이를 취득한 사람은 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 이를 배상해야 한다고 규정합니다. 이 사건에서 법원은 피고들이 원고들을 기망하여 계약을 체결하고 분담금을 받았으므로, 분담금을 받을 당시 법률상 원인 없이 보유하고 있음을 인식한 '악의의 수익자'로 보아 원고들에게 납입일로부터 연 5%의 법정이자를 지급해야 한다고 판단했습니다.

2. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76조 제1항, 제36조 및 같은 법 시행령 제71조, 서울시 도시계획조례 (용도지역 안에서의 건축 제한): 이 법령들은 국토의 효율적인 이용을 위해 토지를 용도지역으로 구분하고, 각 용도지역에서 건축할 수 있는 건축물의 종류와 규모를 제한합니다. 특히 제2종 일반주거지역에서는 공동주택을 건축하려는 경우 7층을 초과할 수 없습니다. 피고들이 이 사건 사업 부지가 제2종 일반주거지역임을 알면서도 39층 고층 아파트 건축을 홍보한 것은 이러한 법적 제한을 위반하거나, 원고들이 사업 규모에 대해 오인하게 한 것으로 기망행위의 중요한 근거가 되었습니다.

3. 신의성실의 원칙 및 기망행위 판단 법리: 법원은 거래 당사자가 일정한 사정에 대해 고지 의무가 있음에도 이를 알리지 않거나 허위로 고지하여 상대방이 그 사실을 알았더라면 계약을 체결하지 않았을 것임이 명백한 경우, 이를 신의성실의 원칙에 위배되는 기망행위로 판단합니다. 이번 사건에서 피고들이 사업 부지의 용도지역, 동·호수 지정의 확정성, 사업 진행 상황, 안심보장증서의 효력 등 중요한 정보에 대해 허위 또는 과장되게 설명한 것이 기망행위로 인정되었습니다.

4. 불법행위 책임 (민법 제750조): 이 조항은 고의 또는 과실로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정합니다. 업무대행사인 주식회사 D는 비록 지역주택조합 가입계약의 직접적인 당사자는 아니지만, 추진위원회의 기망행위에 가담하거나 이를 주도한 것으로 인정되어 불법행위에 따른 손해배상 책임을 부담하게 되었습니다. 이 경우 업무대행사의 손해배상 의무와 추진위원회의 부당이득 반환 의무는 '부진정연대채무' 관계가 되어 원고들은 양측 모두에게 손해배상금 전액을 청구할 수 있습니다.

5. 계약 취소 및 부당이득 반환 (민법 제110조, 제741조): 기망에 의해 체결된 계약은 사기를 이유로 취소할 수 있으며(민법 제110조), 계약이 취소되면 그 계약에 따라 지급된 돈은 법률상 원인이 없는 것이 되어 '부당이득'이 됩니다(민법 제741조). 따라서 피고들은 취소된 계약에 따라 원고들이 납입한 분담금을 원상회복의 일환으로 반환할 의무를 부담하게 됩니다.

참고 사항

지역주택조합 가입을 고려할 때에는 다음과 같은 사항들을 반드시 확인하고 주의해야 합니다.

1. 사업 부지 현황 직접 확인: 홍보 자료에 기재된 내용만 믿지 말고, 해당 부지의 용도지역이 실제로 아파트 건축이 가능한지, 예정된 층수와 규모가 법적으로 허용되는지 관할 시·군·구청에 직접 문의하여 확인해야 합니다. 특히 '일반주거지역'에서 고층 아파트를 짓는다고 할 경우, 용도변경 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
2. 토지 확보율 및 사업 진행 단계 파악: 조합원 모집 단계에서 토지 사용권원 확보율이 매우 낮은 경우, 사업이 장기간 지연되거나 무산될 가능성이 높습니다. 정확한 토지 확보율과 조합설립 인가, 사업계획 승인 등 인허가 진행 상황을 객관적인 자료를 통해 확인해야 합니다.
3. 동·호수 지정의 의미 정확히 인지: 지역주택조합은 사업계획 승인이 나야 비로소 구체적인 동·호수가 확정됩니다. 가입 계약 시 특정 동·호수를 지정해 주더라도 이는 확정된 것이 아니며, 사업 진행 과정에서 변경될 수 있다는 점을 분명히 알아야 합니다.
4. 분담금 환불 보장 약정의 유효성 검토: '안심보장증서' 등으로 분담금 환불을 보장한다고 하더라도, 해당 약정이 조합의 정관이나 총회 결의 등 적법한 절차를 거쳐 유효하게 성립된 것인지 확인해야 합니다. 절차적 하자가 있다면 환불 약정은 무효가 될 수 있고, 실제 환불도 어려울 수 있습니다.
5. 과장·허위 광고에 현혹되지 않기: 지역주택조합 사업은 성공 시 이익이 크다는 점을 강조하지만, 그 과정에서 불확실성과 위험이 매우 큽니다. 사업의 장점만을 부각하고 단점이나 위험성을 축소·은폐하는 과장 광고에 현혹되지 않도록 객관적인 시각으로 정보를 판단해야 합니다.