지역주택조합 아파트 가입 시 토지확보율 허위 고지 피해 보상 판결

이 사건은 원고들이 D지역주택조합 추진위원회와 아파트 가입 계약을 체결하고 조합원 분담금을 납부한 후, 피고들이 사업 부지 확보율 등에 관해 허위 사실을 고지하여 계약을 체결하게 되었다며 손해배상 또는 부당이득 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 원고 C에 대해서는 피고들의 토지확보율 관련 기망행위를 인정하여 6천만 원의 손해배상을 판결했으나, 원고 A, B의 청구는 기각했습니다. 이는 원고 C의 경우 분양 직원의 허위 고지를 입증할 구체적인 녹취록 등 증거가 있었던 반면, 원고 A, B는 그러한 증거가 부족했기 때문입니다.

관련 당사자

• 원고 A, B, C: D지역주택조합 아파트 건설 사업에 조합원으로 가입한 개인들. 이 중 원고 C는 피고들의 기망으로 인해 손해를 입었다고 인정받았습니다.
• 피고 (가칭)D지역주택조합 추진위원회: 서울 영등포구 일원에 D지역주택조합 아파트를 건설하는 사업을 추진하는 사업시행자입니다.
• 피고 주식회사 E: D지역주택조합 추진위원회의 업무를 대행하는 회사입니다.

분쟁 상황

원고 A, B, C는 피고 D지역주택조합 추진위원회와 주식회사 E가 추진하는 D지역주택조합 아파트 건설 사업에 참여하기 위해 조합원 가입 계약을 체결하고 각 6천만 원의 조합원 분담금을 납부했습니다. 이후 원고들은 피고들이 조합원 모집 과정에서 토지 확보율, 추가 분담금, 특정 동·호수 지정, 사업 부지 용도지역에 따른 건축 제한 등 중요한 사항에 대해 허위 또는 과장된 설명을 하여 자신들을 기망했거나 착오에 빠뜨렸다고 주장하며 납입금의 반환을 요구했습니다. 특히 원고 C의 경우, 계약 당시 피고 측 분양 직원이 '조합설립인가 조건인 토지확보율 80%를 초과한 85% 이상 확보했다'고 설명했으나, 실제로는 조합설립인가조차 받지 못한 채 토지확보율이 현저히 낮은 수준에 머물러 있었습니다. 반면 원고 A, B는 동·호수 지정, 추가분담금, 사업진행 가능성 등에 대한 기망 주장을 했으나, 계약서 내용과 확인서 등에 '사업 계획이 변경될 수 있음'이 명시되어 있었고 기망행위를 입증할 구체적인 증거가 부족했습니다.

핵심 쟁점

피고들이 조합원 모집 과정에서 토지 확보율, 추가 분담금, 동·호수 지정, 사업 진행 가능성 등 중요한 사항에 관하여 허위 또는 과장된 정보를 고지하여 원고들을 기망했는지 여부, 이로 인해 원고들이 입은 손해에 대해 피고들이 공동으로 배상할 책임이 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

1. 피고들은 공동으로 원고 C에게 6천만 원 및 이에 대하여 2021년 11월 23일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다.
2. 원고 A, B의 피고들에 대한 청구는 모두 기각되었습니다.
3. 소송비용 중 원고 A, B와 피고들 사이에 발생한 부분은 원고 A, B가, 원고 C와 피고들 사이에 발생한 부분은 피고들이 각 부담합니다.

결론

재판부는 피고들이 원고 C에게 이 사건 사업의 중요한 사항인 토지사용권원 확보율에 대해 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도로 허위 고지하여 기망했으며, 이로 인해 원고 C가 조합원 분담금 6천만 원의 손해를 입었다고 판단했습니다. 따라서 피고들은 공동으로 원고 C에게 불법행위에 기한 손해배상금 6천만 원과 지연손해금을 지급할 의무가 있습니다. 반면, 원고 A, B에 대해서는 피고들의 기망행위나 중요 부분에 대한 착오를 인정할 만한 증거가 부족하다고 보아 청구를 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제750조 (불법행위의 내용): 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 사건에서 피고들이 원고 C에게 토지확보율에 관해 허위 사실을 고지한 행위가 이에 해당하여 불법행위로 인정되었고, 그로 인한 손해(납입금 6천만 원)를 배상해야 한다고 판단되었습니다.
2. 구 주택법 제11조 제2항 (주택조합설립인가 요건): 주택조합설립인가를 받으려면 해당 주택건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보해야 합니다. 이는 지역주택조합 사업의 진행 가능성을 판단하는 중요한 기준이므로, 이 기준에 대한 허위 고지는 기망행위로 판단될 수 있습니다.
3. 구 주택법 제22조 제1항 제1호 (매도청구권 행사 요건): 주택건설대지면적의 95% 이상 사용권원을 확보해야만 사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자에게 매도청구권을 행사하여 최종 부지를 확보할 수 있습니다. 이 또한 사업의 안정성과 추가 분담금 발생 가능성에 영향을 미치는 중요한 정보입니다.
4. 거래상 기망행위의 판단 기준: 상품의 선전·광고에 있어 다소의 과장은 일반 상거래 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 없다고 봅니다. 그러나 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당하며, 이로 인해 계약을 체결했다면 민법상 취소 또는 불법행위에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다.
5. 민법 제62조 (비법인사단 대표자의 대리권 위임 제한): 비법인사단(지역주택조합 추진위원회와 같은)의 대표자는 정관이나 총회 결의로 금지되지 않은 사항에 한해 타인에게 특정 행위를 대리하게 할 수 있을 뿐, 전체 업무처리를 포괄적으로 위임할 수는 없습니다. 만약 포괄 위임이 인정된다면 그에 따른 대행 행위는 비법인사단에 대해 효력이 없을 수 있으나, 이 사건에서는 원고 A, B의 주장에 대해 법원이 포괄 위임 사실을 인정하기 부족하다고 판단했습니다.

참고 사항

1. 토지확보율의 중요성 확인: 지역주택조합에 가입할 때는 조합설립인가 및 사업계획승인의 필수 요건인 토지사용권원 확보율(각각 80%, 95% 이상)이 실제 얼마나 확보되었는지 정확히 확인해야 합니다. 단순한 '동의서'가 아닌 '사용권원' 확보 여부가 중요합니다.
2. 분양 설명에 대한 증거 확보: 분양 직원의 구두 설명에만 의존하지 말고, 중요한 내용은 반드시 서면으로 확인하고 가능하면 설명 과정을 녹음하거나 동영상으로 기록해두는 것이 좋습니다. 특히 토지확보율, 추가분담금, 사업 일정 등에 대한 구체적인 언급은 증거로 활용될 수 있습니다.
3. 계약서 및 관련 서류 꼼꼼히 검토: 가입계약서, 조합규약, 사업계획서, 확인서 등 모든 서류의 내용을 세심하게 읽고 이해해야 합니다. 특히 '사업 규모 및 계획이 변경될 수 있음'과 같은 문구가 있다면, 나중에 다른 주장을 하기가 어려울 수 있으므로 신중하게 판단해야 합니다.
4. 확정적이지 않은 정보에 대한 경계: 동·호수 지정, 추가분담금 발생 없음, 특정 시공사 확정, 입주 예정일 등의 정보가 마치 확정된 사실처럼 제시되더라도, 지역주택조합 사업의 특성상 변경 가능성이 높다는 점을 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.
5. 피고들의 공동 책임: 업무대행사의 분양 직원이 행한 기망행위는 조합원 모집 업무를 위탁한 추진위원회(조합)의 행위로 평가될 수 있으므로, 추진위원회와 업무대행사가 공동으로 손해배상 책임을 질 수 있습니다.