지역주택조합 가입 후 분담금 반환 요구 사건

원고 A는 피고 B지역주택조합 추진위원회와 아파트 조합 가입 계약을 맺고 4천만원을 납부했습니다. 하지만 피고가 사업부지 확보율, 사업 진행 일정, 추가 분담금 발생 여부, 동·호수 지정 등에 대해 허위로 고지하거나 과장 광고하여 계약을 취소하거나, 사업 지연으로 사정이 변경되었으니 계약을 해제하거나, 혹은 조합원 자격을 상실했으니 납부한 분담금을 돌려달라고 소송을 제기했습니다. 법원은 피고의 고지를 기망행위나 중대한 착오로 보기 어렵고, 사업 지연도 사정 변경에 의한 해제 사유로 인정하기 어려우며, 조합원 자격 상실에 따른 분담금 반환 의무 이행기가 도래했다고 볼 수 없다고 판단하여 원고의 모든 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 지역주택조합에 가입하여 아파트를 분양받으려 했던 조합원입니다.
• 피고 (가칭)B지역주택조합 추진위원회: 서울 영등포구 C 일원에서 주택법에 따른 지역주택조합 아파트 건설 사업을 추진하는 단체입니다.

분쟁 상황

원고 A는 2018년 7월 22일 피고 B지역주택조합 추진위원회와 아파트 1세대 소유권 이전을 목적으로 하는 조합가입계약을 체결하고 신청금 4천만원을 지급했습니다. 그러나 피고가 제시했던 추진 일정보다 사업 진행이 3년 이상 지연되자, 원고는 피고가 계약 당시 사업부지 확보율, 사업진행일정, 추가분담금 발생 여부, 특정 동·호수 지정 가능성에 대해 허위로 고지하거나 과장 광고했다고 주장하며 계약의 취소를 요구했습니다. 또한 약속된 시기에 조합 설립 인가조차 받지 못하는 사업 지연을 사정 변경으로 보고 계약 해제를 주장했습니다. 나아가 원고가 세대주 지위를 상실하여 주택법 시행령에 따른 조합원 자격을 잃었으니 납부한 분담금을 돌려달라고 청구했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 지역주택조합 가입 계약 당시 피고의 기망 행위나 원고의 중대한 착오가 있었는지 여부.
2. 사업 진행 지연을 이유로 사정 변경에 의한 계약 해제가 가능한지 여부.
3. 원고가 조합원 자격을 상실했으므로 납부한 분담금을 반환받을 수 있는지 여부.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 모두 기각했습니다.

1. 기망 또는 착오 주장에 대하여: 지역주택조합 사업은 변수가 많아 계획이 변경되거나 지연될 수 있으며, 계약서에 이러한 가능성이 명시되어 있었습니다. 피고의 모집 광고에 다소 과장이 있었더라도 사회 통념상 용인될 수 있는 수준이라고 보았고, 계약서상 '추진일정(예정)', '변경될 수 있음', '추가 분담금 발생 가능성' 등이 명시되어 있었으므로 피고가 원고를 기망했거나 원고에게 중대한 착오가 있었다고 인정하기 어렵다고 판단했습니다.
2. 사정 변경에 의한 해제 주장에 대하여: 지역주택조합 사업은 조합원의 부담금을 주된 재원으로 하는 특수성이 있고, 사업 과정에서 변수가 많아 지연될 수 있음은 어느 정도 예상 가능하다고 보았습니다. 따라서 사업 지연만으로는 계약 당시 당사자들이 예견할 수 없었던 '현저한 사정 변경'이 발생했다고 단정하기 어렵다고 판단했습니다.
3. 조합원 자격 상실에 따른 분담금 반환 주장에 대하여: 계약서상 조합원 귀책사유로 계약이 해지될 경우 분담금 반환은 신규 조합원이 대체되거나 임의분양자로 대체되어 임금이 완료된 후에 이루어지도록 되어 있었습니다. 원고의 자격 상실 이후 대체 조합원이 분담금을 납입했다는 증거가 없으므로 분담금 반환 의무의 이행기가 아직 도래하지 않았다고 보아 청구를 받아들이지 않았습니다.

결론

결과적으로 원고의 모든 주장이 받아들여지지 않았고, 소송 비용은 원고가 부담하게 되었습니다. 법원은 지역주택조합 사업의 특성과 계약서에 명시된 내용을 종합적으로 고려하여, 원고가 주장하는 기망, 착오, 사정 변경, 조합원 자격 상실에 따른 분담금 반환 사유가 인정되지 않는다고 최종 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

• 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호 2) (주택조합의 조합원 자격)​: 주택조합의 조합원이 될 수 있는 자는 조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주여야 합니다. 원고는 가입 후 세대주 지위를 상실했으나, 법원은 계약서상 분담금 반환 조건(대체 조합원 확보 등)이 충족되지 않았으므로 자격 상실만으로 즉시 반환 의무가 발생한다고 보지 않았습니다.
• 기망 또는 착오에 의한 계약 취소 관련 법리: 일반적으로 상품의 선전 광고가 거래의 중요한 사항에 관하여 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 허위 고지인 경우 기망행위에 해당합니다. 그러나 다소의 과장은 일반상거래 관행과 신의칙에 비추어 용인될 수 있습니다. 또한 착오로 인한 취소를 주장하려면 계약 내용의 중요 부분에 착오가 있어야 하며, 그 착오가 중대한 과실로 인한 것이라면 취소를 주장할 수 없습니다. 법원은 피고의 고지나 광고가 사회 통념상 용인되는 정도를 넘어서는 기망 행위에 해당하지 않는다고 판단했습니다.
• 사정 변경으로 인한 계약 해제 관련 법리: 계약 성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 객관적인 사정의 변경이 발생했고, 해제권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 인해 계약 내용을 그대로 유지하는 것이 신의성실의 원칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에만 예외적으로 계약 해제가 인정됩니다. 지역주택조합 사업의 특성을 고려할 때, 사업 지연만으로는 이러한 요건을 충족한다고 보기 어렵다는 것이 법원의 판단입니다.

참고 사항

비슷한 문제 상황에 처한 분들은 다음 내용을 참고할 수 있습니다.

• 지역주택조합 가입 시에는 사업의 불확실성을 충분히 인지해야 합니다. 지역주택조합 사업은 토지 매입, 자금 조달, 시공사 선정 등 여러 변수로 인해 사업 계획이 변경되거나 당초 예정보다 사업 진행이 지연될 가능성이 매우 높습니다.
• 조합 가입 계약서 내용을 반드시 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 특히 '예정', '변경될 수 있음' 등의 문구가 포함된 사업 진행 일정, 추가 분담금 발생 가능성, 동호수 지정 방식 등은 확정적인 사항이 아님을 명확히 이해해야 합니다.
• 조합원 모집 광고는 '청약의 유인'에 불과할 수 있으며, 광고 내용이 그대로 계약 내용이 되는 것은 아닙니다. 광고에 다소 과장이 있더라도 사회 통념상 용인되는 정도라면 기망 행위로 인정되기 어렵습니다.
• 계약서에 추가 분담금 발생 가능성이 명시되어 있다면, 영업직원의 구두 설명만으로 추가 분담금이 없을 것이라고 기대하기 어렵습니다.
• 조합원 자격은 주택법 등 관련 법령과 조합 규약에 따라 엄격하게 관리됩니다. 가입 후 세대주 지위 변경 등으로 자격이 상실될 경우 분담금 반환 조건(예: 대체 조합원 확보)을 계약서에서 정확히 확인해야 합니다.
• 사업 지연을 이유로 한 계약 해제는 '계약 성립 당시 예견할 수 없었던 현저한 객관적 사정 변경'이라는 요건을 충족해야만 예외적으로 인정됩니다. 지역주택조합 사업의 일반적인 지연은 이러한 요건을 충족하기 어려울 수 있습니다.