기타 금전문제
지역주택조합에 가입한 원고가 사업이 지연되자 조합 측의 기망 또는 착오, 채무불이행 및 사정변경을 이유로 조합가입계약 취소 및 해제를 주장하며 납입금 반환을 청구했습니다. 법원은 조합 측의 기망행위나 원고의 중대한 착오를 인정할 증거가 부족하다고 판단했고 사업 지연 또한 지역주택조합 사업의 특성상 충분히 예상할 수 있는 변수임을 들어 원고의 청구를 기각했습니다.
원고 A는 2020년 3월 피고 B지역주택조합에 가입하며 4,000만 원의 조합원 분담금을 납부했습니다. 원고는 가입 당시 피고의 직원으로부터 '토지확보율 80% 달성', '곧 창립총회 개최 및 조합 인가 예정'이라는 설명을 들었다고 주장했습니다. 그러나 실제로는 당시 토지확보율이 80%에 미치지 못했고 창립총회 계획도 없었으며 사업 진행이 수년째 지연되고 조합설립인가조차 받지 못하는 상황이었습니다. 이에 원고는 조합 직원의 기망행위와 중대한 착오로 계약을 체결했거나 피고의 채무불이행 및 사정변경으로 인해 계약을 해제한다며 기 납부한 4,000만 원의 반환을 요구했습니다.
지역주택조합 가입 과정에서 조합 측의 기망행위나 원고의 중대한 착오가 있었는지 여부 조합 사업의 지연이 채무불이행 또는 계약 해제를 가능하게 하는 현저한 사정변경에 해당하는지 여부
원고의 청구를 기각하며 소송 비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.
법원은 원고가 주장하는 조합 직원의 기망 행위를 인정할 증거가 부족하고 원고가 주장하는 착오도 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 또한 지역주택조합 사업은 진행 과정에서 여러 변수로 인해 지연될 가능성이 크고 이러한 사정은 조합원 가입 당시 충분히 예상할 수 있었으므로 단순한 사업 지연만으로는 조합의 채무불이행이나 현저한 사정변경으로 인한 계약 해제 사유가 된다고 보지 않았습니다.
민법 제110조 (사기, 강박에 의한 의사표시)는 사기나 착오에 의한 계약은 취소할 수 있도록 규정하고 있습니다. 하지만 이 사건에서 법원은 피고 측 직원의 기망행위나 원고의 중대한 착오를 인정할 만한 증거가 부족하다고 보았습니다. 단순히 구두로 들은 내용만으로는 기망을 입증하기 어렵고 조합 가입 계약서에 '사업승인 미확정 상태에서 조합을 결성하는 것'임을 인지한다고 명시되어 있었다는 점이 판단에 중요한 영향을 미쳤습니다. 민법 제546조 (이행지체와 해제)에 따르면 상대방이 채무를 이행하지 않을 때 계약을 해제할 수 있습니다. 그러나 지역주택조합 사업은 토지 매입, 자금 조달, 시공사 선정 등 여러 변수가 많아 최초 사업 계획이 변경되거나 지연될 가능성이 매우 큽니다. 법원은 이러한 사업의 특수성을 고려할 때 단순한 사업 지연만으로는 채무불이행에 따른 계약 해제를 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 사정변경의 원칙은 계약 성립 당시 당사자들이 예견할 수 없었던 현저한 사정 변경이 발생하여 당초 계약 내용을 그대로 유지하는 것이 신의성실의 원칙에 반하는 경우 계약을 해제하거나 변경할 수 있다는 원칙입니다. 하지만 법원은 지역주택조합 사업의 경우 사업 지연 가능성은 예상할 수 있는 부분이므로 지연 사실만으로 '현저한 사정 변경'이 발생했다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 피고 조합이 사업 변경을 추진하고 토지를 확보하는 등 사업을 진행하고 있는 점도 고려되었습니다.
지역주택조합 가입을 고려할 때는 사업의 불확실성과 진행 지연 가능성을 충분히 인지해야 합니다. 계약서에 사업 계획 승인 시기, 착공 시기, 입주 시기 등이 명시적으로 특정되어 있지 않다면 사업 진행이 예상보다 지연될 수 있다는 점을 예상해야 합니다. 조합 직원의 구두 설명만으로는 기망 또는 착오를 입증하기 어려울 수 있으므로 중요한 정보는 반드시 서면으로 확인하고 증거를 남겨두는 것이 중요합니다. 지역주택조합은 일반 아파트 분양 계약과 달리 조합원이 주택건설사업을 공동으로 시행하는 단체의 구성원이므로 사업 진행 과정에서의 위험을 함께 부담해야 할 수 있습니다. 사업 계획이 변경되거나 지연되더라도 조합이 사업 포기 없이 꾸준히 토지를 확보하고 사업 변경안을 가결하는 등 사업 진행 노력을 지속하고 있다면 이를 이유로 곧바로 계약 해제를 주장하기는 어려울 수 있습니다.
