손해배상
재단법인 M이 N교회 대표 O의 사기 행위로 피해를 입은 임차인들(원고들)과 직접 임대차 계약을 체결하는 과정에서, 기존 계약보다 낮은 차임을 적용한 것이 피해자들의 손해배상액에서 추가로 공제되어야 하는지에 대해 다툰 사건입니다. 피고 M은 원고들이 재계약을 통해 원계약보다 낮은 차임을 지급하게 되었으므로, 그 차액만큼 손해배상액에서 추가로 공제되어야 한다고 주장했으나, 항소심 법원은 이 주장을 받아들이지 않았습니다.
N교회 대표 O는 임차인들(원고들)과 임대차 계약을 체결하면서, 원래 피고 재단법인 M과 N교회 사이에 체결된 '원계약'의 내용과 다르게 계약했습니다. 일부 원고와는 보증금은 늘리고 월세는 낮추는 월세 계약을, 다른 원고들과는 보증금을 늘리고 월세를 받지 않는 전세 계약을 맺었습니다. O의 불법행위가 밝혀지자, 피해자들이 '피해자대책위원회'를 구성해 피고 M과 협의했고, 그 결과 원고들과 피고 M 사이에 직접 새로운 임대차 계약(재계약)이 체결되었습니다. 이 재계약의 차임은 N교회와 M 사이의 원계약 차임보다 낮게 책정되었고, 피고 M은 원고들에게 8개월 또는 12개월 동안 차임을 면제해주기로 특약을 정하기도 했습니다. 제1심 법원은 이미 일부 기간의 면제된 차임과 미지급 차임을 손해액에서 공제했지만, 피고 M은 재계약의 낮은 차임 자체가 원고들의 이익이므로, 재계약 기간 전체의 차임 차액을 추가로 공제해야 한다고 주장하며 항소했습니다.
재단법인 M과 피해 임차인들 사이의 재계약에서 약정된 낮은 차임이 임차인들의 손해배상액에서 추가로 공제되어야 하는지 여부
피고 재단법인 M의 항소를 기각하고, 항소 비용은 피고가 부담하도록 판결했습니다. 이는 원고들에게 추가로 차임 차액을 공제하지 않기로 한 제1심 판결이 정당하다고 본 것입니다.
항소심 법원은 원고들이 재단법인 M과 직접 체결한 재계약상의 낮은 차임이, N교회 대표 O의 불법행위로 인한 직접적인 이익이라고 보기 어렵다고 판단했습니다. 따라서 재계약 기간 동안의 원계약 차임과 재계약 차임의 차액 상당액을 원고들의 손해액에서 추가로 공제해야 한다는 피고의 주장을 기각했습니다.
이 사건에서는 민사소송법 제420조(준용규정)가 언급되었는데, 이는 항소심 법원이 제1심 판결의 이유를 인용할 수 있다는 절차적 규정입니다. 핵심적인 법리는 손해배상액 산정과 관련된 '손익상계' 원칙입니다. 손익상계란 불법행위로 인해 피해자가 입은 손해액을 산정할 때, 그 불법행위로 인해 얻게 된 이익이 있다면 그 이익만큼 손해배상액에서 공제하는 것을 의미합니다. 그러나 이 판결에서 법원은 피해자들이 재단법인 M과 직접 체결한 '재계약'의 낮은 차임이, N교회 대표 O의 '불법행위'와 직접적인 관련성이 있는 이익으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 즉, 재계약은 O의 불법행위가 드러난 이후 피해 대책의 일환으로 별도로 이루어진 것이므로, 그로 인해 원고들이 얻은 이익(낮은 차임)을 O의 불법행위로 인한 손해에서 추가로 공제할 사유가 아니라고 본 것입니다. 이는 손익상계가 불법행위와 상당한 인과관계가 있는 이익에 한정된다는 원칙을 적용한 것으로 이해할 수 있습니다.
임대차 계약을 체결할 때는 반드시 실제 임대인과 계약 당사자가 일치하는지, 임대인의 소유권 및 권리 관계를 등기부등본 등을 통해 철저히 확인해야 합니다. 만약 사기 등의 불법행위로 인해 피해를 입었을 경우, 가해자의 불법행위와 직접적인 연관성이 없는 제3자와의 새로운 계약을 통해 얻게 된 이익(예를 들어 더 낮은 차임)이 반드시 손해배상액에서 공제되는 것은 아닐 수 있습니다. 손해배상액 산정 시 손익상계(손해와 이익을 상쇄하는 것)는 불법행위와 상당한 인과관계가 있는 이익에 한정되는 경우가 많으므로, 이 점을 인지하고 대응하는 것이 중요합니다. 계약 변경 시에는 변경된 계약 내용이 기존 피해와 어떤 관련성을 가지는지 명확히 확인하고 문서화해야 합니다.
