주민협의체와 용역계약 무효로 인한 부당이득 반환 사건

소규모 주택정비사업의 주민협의체 구성원들과 용역계약을 맺은 원고 회사가 피고들의 채무불이행을 주장하며 계약 해지 및 손해배상을 청구했으나, 법원은 해당 용역계약이 정비사업전문관리업자 등록 규정을 위반하여 무효라고 판단했습니다. 그러나 원고가 수행한 업무로 피고들이 얻은 부당이득이 있음을 인정하여, 피고 B, D, F, G에게 원고의 지출 비용 중 일부인 24,639,173원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 피고 E에 대한 청구와 원고의 나머지 청구는 기각되었습니다.

관련 당사자

• 원고 A 주식회사: 소규모 주택정비사업 관련 용역 업무를 수행한 회사
• 피고 B, D, F, G: 소규모 주택정비사업 주민협의체의 구성원으로서 원고와 용역계약을 체결한 당사자들
• 피고 E: 이 사건 용역계약의 당사자가 아닌 개인

분쟁 상황

A 주식회사는 소규모주택정비사업의 추진을 위해 주민협의체 구성원들인 B, D, F, G과 용역계약을 체결하고, 사업 타당성 검토 및 조합설립동의서 접수 지원 등 다양한 업무를 수행했습니다. 원고는 이 과정에서 총 2억 4천만 원이 넘는 비용을 지출했다고 주장하며, 피고들의 채무불이행을 이유로 계약을 해지하고 용역비 및 이행이익 상당의 손해배상을 청구(주위적 청구)하거나, 계약이 무효일 경우 기성 용역 업무로 인한 부당이득금 반환을 청구(예비적 청구)했습니다. 이에 피고들은 용역계약 자체가 무효이므로 어떠한 대금도 지급할 의무가 없다고 주장하며 대립했습니다.

핵심 쟁점

소규모 주택정비사업 주민협의체와 체결한 용역계약이 관련 법령상 정비사업전문관리업자 등록 규정 위반으로 무효인지 여부 계약이 무효일 경우, 원고가 수행한 용역 업무로 피고들이 얻은 부당이득의 인정 범위

법원의 판단

1. 피고 B, D, F, G은 공동으로 원고에게 24,639,173원 및 이에 대해 2024년 1월 25일부터 2024년 12월 4일까지 연 5%의, 그 다음 날부터 모두 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다.
2. 원고의 피고 B, D, F, G에 대한 주위적 청구(877,491,160원)와 나머지 예비적 청구(626,779,400원 중 인정된 금액 외)는 기각되었습니다.
3. 피고 E에 대한 원고의 주위적 청구와 예비적 청구는 모두 기각되었습니다.
4. 소송 총비용은 원고와 피고 B, D, F, G 사이의 경우 원고가 95%, 위 피고들이 5%를 부담하고, 원고와 피고 E 사이의 경우 원고가 전액 부담합니다.

결론

법원은 소규모주택정비사업의 주민협의체와 체결한 용역계약이 도시 및 주거환경정비법 및 소규모주택정비법에서 정한 정비사업전문관리업자 등록 규정의 강행규정을 위반하여 무효라고 판단했습니다. 그러나 원고가 조합설립동의서 접수 지원 등 업무를 수행하며 지출한 비용으로 인해 피고들이 얻은 유무형의 이익이 있음을 인정하여, 원고의 지출 비용 중 일부인 24,639,173원을 부당이득으로 반환하라고 명령했습니다. 나머지 청구와 피고 E에 대한 청구는 받아들여지지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

1. 도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법') 제102조 제1항 및 소규모주택정비법 제56조: 이 법들은 정비사업의 특정 업무(예: 조합설립 동의 및 정비사업 동의에 관한 업무의 대행, 조합설립인가 신청 업무 대행 등)를 수행하려는 자는 대통령령으로 정하는 자본, 기술 인력 등의 기준을 갖춰 시·도지사에게 등록해야 한다고 규정하고 있습니다. 본 사건에서 법원은 이 사건 용역계약의 당사자가 추진위원회나 사업시행자가 아닌 주민협의체 구성원들이었지만, 원고가 수행한 용역 업무의 대상이 대부분 도시정비법 제102조 제1항 각호에 규정된 사항에 해당한다고 보았습니다. 또한 소규모주택정비법이 추진위원회 규정 없이 도시정비법 제102조를 준용하도록 한 점, 정비사업의 투명성 및 주민 권익 보호라는 제도의 취지를 고려하여, 이 조항을 이 사건 용역계약에도 적용하거나 유추 적용하는 것이 타당하다고 판단했습니다. 결과적으로, 정비사업전문관리업자로 등록하지 않은 원고와 체결한 이 사건 용역계약은 강행규정을 위반하여 무효로 판단되었습니다.

2. 민법상 부당이득 반환(민법 제741조)​: 계약이 법적으로 무효가 되어 효력이 없더라도, 한쪽 당사자가 법률상 원인 없이 다른 당사자의 재산으로 인해 이득을 얻었고 그로 인해 다른 당사자가 손해를 입었다면, 그 이득을 반환해야 합니다. 본 사건에서 법원은 용역계약이 무효임을 인정하면서도, 원고가 조합설립동의서 접수 지원 업무 등을 수행하며 일정한 비용을 지출했고 그로 인해 피고들이 유무형의 이익을 얻었으므로, 피고들에게 부당이득 반환 의무가 있다고 판단했습니다. 그러나 원고가 주장한 부당이득 금액 전체를 인정한 것이 아니라, 원고의 기여도가 크지 않고 지출 비용의 적정성에도 의문이 있다는 점 등을 종합적으로 고려하여, 원고 주장 지출 비용의 10%에 해당하는 24,639,173원만을 부당이득으로 인정했습니다.

참고 사항

1. 정비사업 관련 용역계약을 체결할 때는 계약 당사자(용역 제공자)가 「도시 및 주거환경정비법」 및 「소규모주택정비법」에서 요구하는 정비사업전문관리업자로 정식 등록되어 있는지 반드시 확인해야 합니다.
2. 추진위원회나 사업시행자가 아닌 주민협의체와 체결하는 용역계약이라도, 그 업무 내용이 법에서 정한 정비사업전문관리업자의 고유 업무(예: 조합설립 동의 대행, 사업성 검토 등)에 해당한다면 관련 법령의 적용 또는 유추 적용을 받아 계약 자체가 무효로 판단될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
3. 계약이 법적으로 무효로 판단되더라도, 실제로 제공된 용역으로 인해 상대방이 법률상 원인 없는 이익을 얻었다면 부당이득 반환 청구가 가능합니다. 그러나 이 경우 부당이득의 범위는 엄격하게 증명되어야 하며, 지출된 비용만으로는 전부 인정받기 어려울 수 있습니다. 용역 수행으로 인한 명확한 이익 발생과 해당 업무에 대한 기여도를 입증할 수 있는 객관적인 자료를 철저히 준비해야 합니다.
4. 용역비 산정 기준, 각 업무 단계별 대금 지급 조건, 비용 지출 내역 등을 계약서에 명확히 기재하고, 실제 업무 수행 내용 및 비용 지출과 관련된 모든 증빙 자료(계약서, 영수증, 업무일지, 동의서 징구 과정 기록 등)를 꼼꼼하게 관리하여 분쟁 발생 시 활용할 수 있도록 대비해야 합니다.
5. 특히 조합설립동의서 징구와 같이 사업 추진에 핵심적인 업무의 경우, 누가 주된 역할을 수행했는지, 어느 정도 기여했는지에 대한 명확한 기록과 증거를 확보하는 것이 중요합니다.