아파트 하자보수금 청구 및 보증금 반환 사건

아파트 입주자대표회의가 아파트 건설 과정에서 발생한 하자에 대해 건설사와 주택도시보증공사를 상대로 하자보수금 및 보증금 지급을 청구한 사건입니다. 법원은 하자 여부, 보수 비용 산정, 그리고 각 피고의 책임 범위를 판단하여 입주자대표회의의 청구 일부를 인용했습니다. 특히 설계 변경과 관련한 준공도면 및 내역서의 해석, 그리고 방수 시공의 적정성 여부가 주요 쟁점이었습니다.

관련 당사자

• A 입주자대표회의: 아파트 입주민들을 대표하여 건설사에 하자보수를 요구하고 주택도시보증공사에 보증금 지급을 청구한 단체입니다.
• 주식회사 B: 이 사건 아파트를 건설한 회사로, 하자보수 책임을 지는 당사자입니다.
• 주택도시보증공사: 주식회사 B이 아파트를 건설하면서 발생할 수 있는 하자에 대비하여 보증한 기관입니다.

분쟁 상황

이 사건은 아파트 건설 후 입주자들이 아파트에 여러 하자가 발생했다고 주장하며, 건설사인 주식회사 B과 하자보수보증을 선 주택도시보증공사를 상대로 하자보수에 필요한 비용을 청구하면서 시작되었습니다. 입주자대표회의는 개별 세대주들로부터 하자보수청구권을 양도받아 소송을 진행했습니다. 주요 쟁점은 건설사가 시공한 방식이 당초 설계와 달랐는지, 그로 인해 아파트의 기능, 미관, 안전에 문제가 발생했는지, 그리고 방수 공사 등이 적절한 두께로 시공되었는지 등이었습니다. 특히 공용 부분과 전유 부분의 하자를 구분하고, 주택도시보증공사의 보증 범위 내에서 책임 비율을 정하는 과정에서 복잡한 다툼이 있었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 아파트에 발생한 하자의 구체적인 범위와 그 보수 비용을 어떻게 산정할 것인지에 대한 다툼이었습니다. 특히 착공도면과 준공도면 및 준공내역서 간의 차이와 방수 시공의 두께 기준 적용 여부가 문제 되었습니다. 둘째, 건설사인 주식회사 B의 하자보수에 갈음하는 손해배상 책임 범위와 각 청구 시점부터의 지연손해금 계산이 쟁점이었습니다. 셋째, 주택도시보증공사가 부담해야 할 하자보수보증금의 범위와 책임 제한(80% 책임 제한) 적용이 중요한 쟁점이었습니다. 마지막으로, 제1심 판결에 따라 건설사가 지급한 가지급금의 반환 여부도 다뤄졌습니다.

법원의 판단

항소심 법원은 제1심판결을 변경하여 다음과 같이 판결했습니다.

1. 주식회사 B은 원고에게 총 3,629,571,471원을 지급하되, 각 청구금액에 따라 2019년 3월 21일부터 2022년 8월 17일까지 발생한 지연손해금(연 5%)과 판결 선고일 다음 날부터 다 갚는 날까지의 지연손해금(연 12%)을 지급하도록 했습니다.
2. 주택도시보증공사는 주식회사 B과 공동하여 1,157,462,043원을 지급하고, 별도로 46,951,155원을 지급하도록 했습니다. 이 금액에 대해서도 2019년 3월 21일부터 2021년 12월 17일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 지연손해금을 지급하도록 했습니다.
3. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구는 기각되었습니다.
4. 주식회사 B의 가지급물반환신청은 기각되었습니다. 소송 비용은 원고와 피고들 간에 일정 비율로 부담하도록 결정되었습니다.

결론

법원은 아파트 입주자대표회의가 제기한 하자보수금 청구 소송에서 건설사와 주택도시보증공사의 책임을 일부 인정하여 상당한 금액의 하자보수금을 지급하라는 판결을 내렸습니다. 특히 하자 여부 판단 기준, 보수 비용 산정의 적정성, 그리고 보증기관의 책임 범위가 명확히 제시되었습니다. 제1심 판결에서 지급된 가지급금의 반환 신청은 최종 인정된 손해배상액이 이를 초과하므로 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서 적용된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다.

1. 하자보수책임: 건설사는 주택법 및 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 아파트 하자에 대한 보수 책임을 집니다. 하자는 통상 갖추어야 할 품질이나 성능을 갖추지 못했음을 의미합니다.
2. 손해배상액 산정: 하자보수를 갈음하는 손해배상액은 원칙적으로 하자를 보수하는 데 소요되는 상당한 비용으로 산정됩니다. 법원은 감정인의 감정 결과를 주요 증거로 삼아 이를 판단합니다.
3. 준공도면 기준 원칙: 대법원 판례(대법원 2016. 9. 30. 선고 2016다28989 판결)에 따르면, 주택법상 설계변경에 관한 행정절차에 일부 누락이 있었다고 하더라도 그 후 준공검사가 적법하게 마쳐진 이상 하자의 판정은 준공도면을 기준으로 하는 것이 원칙입니다. 다만, 준공내역서는 준공도면을 보충하여 이를 해석하는 기준이 될 수 있습니다.
4. 하자보수보증금 책임: 주택도시보증공사는 건설사가 하자보수 책임을 다하지 못할 경우, 보증 계약에 따라 하자보수보증금을 지급할 의무가 있습니다. 다만 보증 계약의 내용에 따라 책임 범위나 책임 비율이 제한될 수 있습니다. 이 사건에서는 80%의 책임 제한이 적용되었습니다.
5. 지연손해금 이율: 민법상 연 5%, 상법상 연 6%의 이율이 적용될 수 있으며, 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 소장 부본 송달 다음 날부터는 연 12%의 이율이 적용될 수 있습니다.
6. 민사소송법 제420조: 제1심판결을 인용하거나 변경할 때 적용되는 규정으로, 항소심에서 1심 판결의 내용을 그대로 따르거나 수정하는 근거가 됩니다.

참고 사항

비슷한 문제에 처한 경우 다음과 같은 점들을 참고할 수 있습니다.

1. 아파트 하자가 발생했을 때는 입주자대표회의를 통해 전문 감정인을 선임하여 정확한 하자 진단과 보수 비용 산정을 받는 것이 중요합니다. 이 과정에서 착공 도면, 준공 도면, 준공 내역서 등 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.
2. 건설사의 하자보수 책임은 물론, 주택도시보증공사와 같은 보증기관이 있다면 그 보증 책임을 함께 추궁할 수 있는지 확인해야 합니다. 보증기관의 책임 범위는 법률과 계약에 따라 제한될 수 있으므로 사전에 정확히 파악해야 합니다.
3. 하자보수 청구권은 개별 세대에서 입주자대표회의로 양도될 수 있으며, 이를 통해 공동으로 대응하는 것이 유리할 수 있습니다.
4. 법원에서 인정하는 하자보수 비용에는 원금 외에 지연손해금이 포함될 수 있으며, 이자율은 소송 진행 상황에 따라 민법, 상법, 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 이율이 적용될 수 있습니다.
5. 건설사의 설계 변경이나 시공 방식 변경이 있더라도, 사용승인이 적법하게 마쳐진 경우 하자의 판정은 원칙적으로 최종 준공 도면을 기준으로 한다는 점을 인지해야 합니다. 다만, 준공 도면을 보충하여 해석하는 준공 내역서의 내용도 중요한 판단 기준이 될 수 있습니다.