행정
이 사건은 B아파트 입주자 A가 아파트 입주자대표회의가 주택관리업자를 선정하는 과정에서 아파트 관리규약과 공동주택관리법을 위반했다고 주장하며, 기존 주택관리업자인 C 주식회사를 낙찰자로 선정한 결정과 C 주식회사와의 위수탁 관리계약이 모두 무효임을 확인해달라고 제기한 소송입니다. 원고 A는 다수의 입주자가 기존 주택관리업자와의 재계약에 반대하는 서면을 제출했음에도 입찰참가를 제한하지 않은 점과, 동별 대표자가 아닌 입주자가 대리하여 입찰 선정 과정에 참여한 절차상 하자를 문제 삼았습니다. 법원은 원고 A의 주장을 모두 받아들이지 않고, 입주자대표회의의 손을 들어주며 원고의 항소를 기각했습니다.
B아파트 입주자 A는 B아파트 입주자대표회의가 기존 주택관리업자인 C 주식회사와 재계약하기 위해 진행한 입찰 및 계약 과정에 문제가 있다고 판단했습니다. 특히, 입주자 과반수가 C 주식회사와의 재계약에 반대하는 서면을 제출했는데도 입주자대표회의가 C 주식회사의 입찰 참여를 제한하지 않고 낙찰자로 선정했으며, 이 과정에서 동별 대표자의 대리인이 의결에 참여하는 등 아파트 관리규약과 공동주택관리법을 위반했다고 주장했습니다. 이에 원고 A는 피고 입주자대표회의를 상대로 주택관리업자 선정 결정 및 계약의 무효를 확인해 달라는 소송을 제기했습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 피고 입주자대표회의가 다수의 입주자가 기존 주택관리업자인 C 주식회사와의 재계약에 반대하는 서면을 제출했음에도, C 주식회사의 입찰참가를 제한하지 않은 것이 관리규약 및 관계 법령 위반에 해당하는지 여부입니다. 둘째, 이 사건 낙찰자 선정을 위한 의결 절차에서 동별 대표자의 대리인이 참여한 것이 절차상 하자에 해당하는지 여부입니다. 셋째, 이 사건 소송을 제기한 원고 A에게 주택관리업자 선정 및 관리계약 무효 확인을 구할 법률상의 이익(확인의 이익)이 인정되는지 여부입니다.
법원은 원고 A의 항소를 기각하고 제1심 판결을 유지했습니다. 즉, B아파트 입주자대표회의가 C 주식회사를 주택관리업자로 선정한 결정과 C 주식회사와 체결한 위수탁 관리계약은 유효하다고 판단했습니다.
법원은 먼저 원고 A가 주택관리업자 선정 및 계약 무효 확인을 구할 법률상 이익이 있다고 판단했습니다. 그러나 본안 판단에서는 원고가 제출한 '재계약 부동의 서면'이 아파트 관리규약과 관계 법령에서 정한 의견 청취 절차(선거관리위원회 주관, 지정 서식 사용, '입찰참가 제한'에 대한 명확한 의사표시 등)를 따르지 않았기 때문에, 이를 이유로 C 주식회사의 입찰참가를 제한해야 할 의무가 입주자대표회의에 발생했다고 보기 어렵다고 보았습니다. 또한, 입주자 H의 참여는 불참한 동별 대표자를 대리한 것이 아니라, 고시에 따라 추가된 평가위원으로서 정당한 참여였으므로 절차상 하자가 없다고 판단했습니다. 따라서 원고의 주장은 모두 이유가 없다고 결론 내렸습니다.
이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.
공동주택관리법 및 동법 시행령: 공동주택 입주자등은 아파트 관리 방법을 정하거나 변경할 수 있으며, 입주자대표회의는 입주자등을 대표하여 관계 법령 및 관리규약에 따라 주택관리업자를 선정해야 합니다 (공동주택관리법 제5조, 제7조). 주택관리업자 선정 시에는 전자입찰 방식이 원칙이며, 기존 주택관리업자와 수의계약으로 재계약하려는 경우에도 관리규약에 정해진 절차에 따라 입주자등의 의견을 청취해야 합니다. 만약 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 서면으로 이의를 제기하면 수의계약이 제한됩니다. 특히, 입주자등은 전체 입주자등 과반수의 서면 동의로 입주자대표회의에 '기존 주택관리업자의 입찰참가를 제한'하도록 요구할 수 있습니다 (공동주택관리법 제7조 제2항, 동법 시행령 제5조 제3항). 입주자등은 공동주택 유지관리에 필요한 관리비를 납부할 의무가 있으므로 (공동주택관리법 제23조 제1항), 주택관리업자 선정 및 위탁관리계약 체결의 절차상 하자에 대한 법률상 이해관계가 인정됩니다.
아파트 관리규약: B아파트 관리규약 제58조는 주택관리업자 재계약에 관한 입주자등의 의견 청취는 선거관리위원회가 특정 서식에 따라 진행하고, 그 결과를 입주자대표회의에 제출 및 공개하도록 규정하고 있습니다. 관리규약 제58조의2는 전체 입주자등의 과반수가 재계약에 부동의하거나 과반수가 서면으로 기존 주택관리업자의 입찰참가를 제한할 것을 요구한 경우, 기존 주택관리업자의 입찰참가를 제한해야 한다고 명시하고 있습니다. 관리규약 제31조 제2항은 동별 대표자는 입주자대표회의 의결 시 직접 출석하여 의결권을 행사해야 하며, 대리할 수 없다고 정하고 있습니다.
주택관리업자 및 사업자 선정지침(국토교통부 고시): 적격심사제에 의해 주택관리업자를 선정할 경우, 입주자대표회의가 계약 당사자라면 동별 대표자 외에 입주자대표회의가 추가로 평가위원을 선정할 수 있으며, 5인 이상이 적격심사 평가에 참여하면 그 평가 결과는 유효하다고 규정합니다 (제13조 제1항, 제2항).
확인의 이익: 확인의 소송에서 '확인의 이익'이란, 당사자 간 법률관계에 분쟁이 있고, 그로 인해 원고의 법적 지위가 불안정하거나 위험할 때, 법원의 확인 판결을 통해 그 불안이나 위험을 제거하는 것이 가장 효과적이고 적절한 수단인 경우에 인정되는 이익을 말합니다. 이 사건에서는 입주자가 관리비 납부 의무 등 구체적인 법률상 이해관계를 가지므로, 주택관리업자 선정 및 계약의 무효 확인을 구할 법률상 이익이 인정되었습니다.
유사한 상황에 참고할 내용입니다.
공동주택의 주택관리업자 선정과 같은 중요한 의사결정은 관련 법령과 아파트 관리규약에 정해진 절차를 엄격하게 준수해야 합니다. 특히, 입주자들의 의견을 수렴할 때는 관리규약에서 정한 의견 청취 주체(예: 선거관리위원회)와 방식(예: 지정된 서식 사용)을 반드시 따라야 법적 효력을 인정받을 수 있습니다. 입주자 개인이 임의로 서면을 작성하여 제출하는 것만으로는 규정된 절차를 준수했다고 보기 어려울 수 있습니다.
입주자들이 기존 주택관리업자의 재계약에 반대하는 의견을 표명할 때는 '재계약 부동의'와 '입찰참가 제한'의 의미를 명확히 구분하여 전달해야 합니다. 단순히 재계약에 부동의하는 것이 입찰참가를 제한하라는 의사로 자동적으로 간주되지 않을 수 있습니다. 서명에 참여할 때는 해당 문서의 정확한 내용과 법적 효과를 충분히 이해하고 동의하는 것이 중요합니다.
동별 대표자의 의결권 행사는 대리가 원칙적으로 불가능하므로, 관련 규정을 확인해야 합니다. 다만, 주택관리업자 선정지침에 따라 추가 평가위원을 선정하여 참여시키는 것은 대리와는 다른 개념이므로, 평가 절차에 참여하는 인원의 역할과 자격을 명확히 구분해야 합니다.
