아파트 도장 공사 계약금 분쟁 해결 사건

아파트 입주자대표회의가 진행한 외벽 도장 및 보도블록 공사 입찰에서 한 회사가 1순위로 선정되었습니다. 그러나 입찰이 유찰되었다가 이후 당시 회장의 지시로 해당 회사가 낙찰자로 다시 결정되었습니다. 이 회장은 이후 관리규약 위반을 이유로 동별 대표자 및 회장직에서 해임되었음에도 불구하고 해임 통보를 받은 후 해당 회사와 공사 계약을 체결했습니다. 회사는 계약금 지급을 청구했으나, 입주자대표회의는 전 회장의 대표권 상실을 이유로 계약의 무효를 주장했습니다. 법원은 전 회장이 계약 체결 당시 적법하게 해임되어 대표권이 없었으므로 계약은 무효이며, 회사의 계약금 청구는 이유 없다고 판단했습니다.

관련 당사자

• 주식회사 A (원고, 항소인): 아파트 외벽 도장 공사 및 주택 건설업 등을 하는 회사로, 입찰에 참여하여 낙찰자로 선정되었다가 계약 무효로 계약금을 받지 못하게 된 당사자.
• B아파트입주자대표회의 (피고, 피항소인): 김포시 B아파트의 입주자들을 대표하는 회의체로, 공사 발주 및 업체 선정 과정에서 전 회장의 대표권 문제로 분쟁에 휘말린 당사자.
• C (전 피고 회장): 이 사건 아파트 입주자대표회의의 전 회장으로, 동별 대표자 및 회장직에서 해임된 후 원고와 공사 계약을 체결한 인물.

분쟁 상황

피고인 B아파트 입주자대표회의는 2015년 6월, 아파트 건물 외벽 도장 및 보도블록 공사를 위한 제한경쟁입찰을 공고했고, 원고인 주식회사 A가 최고 점수를 받아 1순위 업체로 선정되었습니다. 그러나 피고는 2015년 7월 13일 이 입찰을 유찰하기로 결정하고 원고에게 통보했습니다. 그 후 2015년 9월 25일, 당시 피고의 회장이던 C은 이전 유찰 결정이 잘못되었음을 인정하고 원고가 낙찰되었음을 입주자들에게 공고하며 원고에게도 낙찰자 결정을 통보했습니다. 하지만 C은 2015년 10월 5일, 주택법령 위반 등을 이유로 T동 동별 대표자에서 해임되었고, 이 사건 아파트 관리규약에 따라 회장 지위까지 상실하게 되었습니다. 선거관리위원회는 2015년 11월 5일 원고에게 C의 대표권 상실 사실을 통보했습니다. 그럼에도 불구하고 C은 2015년 12월 29일, 피고를 대표하여 원고와 총 공사금액 1,295,900,000원(보도블록 공사 6억 3천1백만원, 재도장 공사 6억 6천4백9십만원)에 달하는 공사도급계약을 체결하면서, 계약 체결 후 5일 이내 착공계 및 계약이행증권을 제출하면 공사금액의 20%인 259,100,000원을 계약금으로 지급하기로 약정했습니다. 원고는 착공계 및 계약이행증권을 제출했으나, 피고는 C의 대표권 상실을 이유로 계약금 지급을 거부했고, 이에 원고가 계약금 지급을 청구하는 소송을 제기하면서 분쟁이 시작되었습니다.

핵심 쟁점

입주자대표회의 전 회장 C의 동별 대표자 및 회장 해임 절차가 적법했는지, 그리고 그 해임으로 인한 대표권 상실이 계약 체결 당시 유효했는지 여부가 주요 쟁점입니다. 더불어 대표권이 없는 자가 체결한 계약의 효력, 그리고 민법상 표현대표나 긴급 사무처리권이 이 사건에 적용될 수 있는지 여부도 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

원고의 항소를 기각하며, 제1심 판결과 같이 피고는 원고에게 259,100,000원의 약정금을 지급할 의무가 없다고 판결했습니다. 항소비용은 원고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 전 회장 C이 2015년 10월 5일 동별 대표자 및 회장직에서 적법하게 해임되었고, 따라서 2015년 12월 29일 원고와 공사 계약을 체결할 당시 피고를 대표할 권한이 없었다고 판단했습니다. C의 해임 절차는 적법했으며, 원고 측이 주장한 표현대표나 긴급 사무처리권 적용도 인정되지 않았습니다. 결론적으로 대표권이 없는 자가 체결한 이 사건 공사 계약은 무효이므로, 피고는 원고에게 약정된 계약금을 지급할 의무가 없다고 보았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 비법인사단인 입주자대표회의의 대표권과 관련된 중요한 판례입니다. 민법 제59조 제2항 (법인의 대표)​: 법인 아닌 사단인 입주자대표회의에도 법인에 관한 민법 규정이 유추 적용되는데, 법인의 대표에 관하여는 대리에 관한 규정을 준용합니다. 이는 적법한 대표자가 대표권의 범위 내에서 한 행위만이 단체에 유효한 대표행위가 된다는 법리적 근거가 됩니다. 구 주택법 시행령 제50조 제7항 제1호 (동별 대표자 해임)​: 동별 대표자는 해당 선거구 입주자들의 과반수 투표와 투표자 과반수 찬성으로 해임될 수 있다고 규정되어 있습니다. 이 사건 판결은 회장 직위를 겸하고 있는 동별 대표자라 할지라도, 동별 대표자 해임 절차만으로 그 지위와 함께 회장 직위까지 상실될 수 있다고 보았습니다. 입주자대표회의 관리규약 제20조 제3항 후단: 이 사건 아파트의 관리규약은 해임된 동별 대표자가 임원의 지위(회장 등)까지 모두 상실한다고 명시하고 있어, 동별 대표자 자격 유지가 임원 자격의 필수 요건임을 규정합니다. 대표권 없는 자의 행위 효력: 법원은 대표권이 소멸된 자가 비법인사단을 대표하여 한 계약은 단체가 이를 추인하거나 민법상 표현대표가 성립하는 등의 특별한 사정이 없는 한 단체에 대해 효력이 없다고 보았습니다. 민법 제126조 (권한 외의 표현대리)​ 및 민법 제129조 (대리권 소멸 후의 표현대리)​: 표현대리가 인정되려면 상대방이 대표권이 없음을 알지 못했고, 알지 못한 데에 정당한 이유가 있었음을 입증해야 합니다. 이 사건에서는 원고가 C의 대표권 상실 사실을 통보받았으므로, 정당한 이유가 인정되지 않아 표현대리가 성립하지 않는다고 판단했습니다. 민법 제691조 (위임 종료시 긴급 처리)​: 이 규정은 위임이 종료된 후 급박한 사정이 있을 때 위임인을 위해 필요한 처분을 할 수 있도록 하지만, 이는 통상 임기 만료나 사임과 같은 경우에 유추 적용됩니다. 이 사건과 같이 임기 중 위법행위를 이유로 해임된 경우에는 유추 적용될 수 없다고 보아, C에게 긴급 사무처리권이 인정되지 않았습니다.

참고 사항

공동주택 입주자대표회의와 계약을 체결할 때는 반드시 계약 상대방인 대표자의 대표권 유무와 범위를 명확히 확인해야 합니다. 특히 대표자가 해임되거나 임기가 만료된 경우에는 계약 체결 권한이 없을 수 있으므로, 관련 관리규약 및 법령에 따른 해임 또는 임기 만료 여부, 그리고 후임자 선임 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 입주자대표회의의 중요한 의사결정은 해당 아파트 관리규약과 주택법 시행령 등 관련 법령에 정해진 적법한 절차와 의결정족수를 거쳐야만 효력이 발생합니다. 따라서 중요한 공사 계약의 경우, 단순히 대표자의 말만 믿을 것이 아니라 입주자대표회의의 공식적인 의결이 있었는지, 그 의결이 적법한 절차를 따랐는지 서류로 확인해야 합니다. 계약 상대방으로부터 대표권 소멸 사실을 공식적으로 통보받았다면, 그 이후에 체결되는 계약은 무효가 될 가능성이 매우 높습니다. 이러한 경우 민법상 표현대리(민법 제126조, 제129조)나 긴급 사무처리권(민법 제691조)이 인정되기는 매우 어려우므로 각별한 주의가 필요합니다.