행정
서울특별시 동대문구청장이 B주택재개발정비사업조합에 내린 조합설립인가 처분이 위법하다고 판단되어 취소된 사건입니다. 재개발 사업 추진 과정에서 무허가건축물 소유자를 조합원에 포함시키거나, 소재가 불분명하지 않은 사람을 제외하고, 사망한 토지 소유자 또는 상속인과 한국철도시설공단을 누락하여 토지 등 소유자 및 동의자 수를 잘못 산정했기 때문입니다. 이로 인해 법정 동의율인 4분의 3(75%)을 충족하지 못했습니다. 또한, 동의서 내용의 임의 보충 등 여러 절차적 하자가 지적되었습니다.
2004년 6월 25일 주택재개발정비사업 추진위원회 설립 승인을 받은 후, 같은 날 동대문구 E 일대가 주택재개발 정비예정구역으로 지정되었습니다. 이후 구역 면적이 변경되고 2008년 6월 창립총회를 거쳐, 추진위원회는 2008년 10월 토지 등 소유자 75.85%의 동의를 받아 조합설립 인가를 신청했습니다. 이에 동대문구청장은 2008년 12월 3일 재개발정비사업조합 설립을 인가했습니다. 그러나 일부 토지 등 소유자인 원고들은 이 조합설립인가 처분이 여러 법률적 하자를 가지고 있다며 처분 취소를 요구하는 소송을 제기했습니다.
주택재개발정비사업조합 설립인가 처분의 적법성 여부가 쟁점이 되었습니다. 구체적으로는 정비구역 지정 전 추진위원회 설립 승인의 유효성, 조합 정관 의결 및 내용의 적법성, 조합설립 동의서 기재 사항의 적절성 및 임의 보충 여부, 그리고 토지 등 소유자와 동의자 수 산정의 적법성 등이 주요 쟁점이었습니다.
법원은 서울특별시 동대문구청장이 B주택재개발정비사업조합에 내린 조합설립인가 처분은 위법하므로 취소되어야 한다고 판단했습니다. 이에 따라 제1심 판결이 정당하다고 보아 피고(동대문구청장)의 항소를 기각했습니다. 항소 비용은 보조참가로 인한 부분은 피고보조참가인(B주택재개발정비사업조합)이, 나머지는 피고(동대문구청장)가 부담하도록 했습니다.
재판부는 조합설립 동의율을 다시 계산한 결과, 실제 동의율이 법정 요건인 토지 등 소유자의 4분의 3(75%)에 미달하는 74.47%에 불과하다고 보았습니다. 이는 무허가건축물 소유자 6명을 토지 등 소유자에서 제외하고, 소재불명자가 아님에도 제외된 2명(H, I)과 망 J의 상속인 K, 한국철도시설공단 등 2명을 토지 등 소유자에 포함시키는 등 재산정을 통해 확인되었습니다. 또한, 동의서 중 5장이 설계개요 등에 관한 임의 보충으로 효력을 잃은 것으로 판단되었습니다. 이러한 동의율 산정의 하자는 중대하여 조합설립인가 처분을 취소해야 한다고 결론 내렸습니다. 피고 측의 하자치유 주장 또한 설권적 처분의 성격, 권리 침해 가능성, 상당한 시간 경과 등을 이유로 받아들여지지 않았습니다.
이 판결은 「도시 및 주거환경정비법」(이하 '도시정비법') 제16조 제1항에서 규정하는 '토지 등 소유자의 4분의 3 이상의 동의' 요건의 중요성과 그 산정 기준에 대한 법리를 상세히 설명하고 있습니다.
동의율 산정 시 토지 등 소유자의 범위와 관련하여, 도시정비법 제2조 제9호 가목 및 제19조 제1항에 따라 무허가건축물 소유자는 원칙적으로 조합원이 될 수 없으며, 이는 정비사업의 원활한 시행과 적법한 토지 소유자의 재산권 보호를 위한 것입니다. 다만, 정관으로 무허가건축물 소유자에게 조합원 자격을 부여할 경우 예외가 인정될 수 있습니다.
또한, 같은 법 시행령 제28조 제1항 제4호에 따라 소재불명자를 토지 등 소유자 수에서 제외하는 규정은 엄격하게 해석되어야 하며, 주민등록번호가 확인되는 경우 충분한 소재 확인 조치 없이 제외하는 것은 위법하다고 보았습니다.
동의서의 필수 기재 사항과 관련하여 도시정비법 시행령 제26조 제1항 제1호, 제2호는 '건설되는 건축물의 설계 개요'와 '건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액'이 동의서에 포함되어야 함을 명시하고 있으며, 이 정보가 누락되거나 토지 등 소유자의 승낙 없이 임의로 보충된 동의서는 효력이 없다고 보았습니다.
마지막으로 행정처분의 위법성 판단 시점과 하자치유의 인정 범위에 대한 법리(대법원 2010두2579 판결 등)를 적용하여, 조합설립인가와 같은 설권적 처분의 하자는 국민의 권리나 이익을 침해할 우려가 있고 상당한 시간이 경과한 경우 하자치유를 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 한국철도시설공단 소유 토지에 대한 동의 간주 여부는 국유재산법 및 한국철도시설공단법을 근거로 국유지나 공유지가 아니므로 동의를 간주할 수 없다고 보았습니다.
재개발 사업 시 조합설립 동의율은 매우 중요하며, 토지 등 소유자 및 동의자 수 산정 시 아래 사항들을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
첫째 무허가건축물 소유자는 원칙적으로 조합원 자격이 없으므로, 이들을 포함하여 동의율을 산정하는 경우 문제가 될 수 있습니다.
둘째 토지대장 등에 주민등록번호가 기재되어 있는 경우, 관할 관청이 소재 확인을 위한 충분한 조치를 취하지 않고 소재불명자로 분류하여 동의율 산정에서 제외하는 것은 위법할 수 있습니다.
셋째 사망한 토지 소유자의 경우 상속인에 대한 처리가 올바르게 되었는지 확인해야 합니다.
넷째 국유지나 공유지가 아닌 공단 소유 토지에 대해서는 별도의 동의 절차를 거쳐야 하며, 무조건 동의한 것으로 간주할 수 없습니다.
마지막으로 조합설립 동의서에 신축 건축물의 설계개요나 철거 및 신축비용 개산액 등 중요한 정보가 누락되거나 동의 없이 임의로 보충된 경우 해당 동의서는 효력이 없으므로 각별히 유의해야 합니다.
