행정
피고 재건축조합이 시공사와의 본계약을 체결하면서 당초 창립총회에서 확정된 비용 분담 방식 및 예상 수익 배분 조건, 특히 일반 분양 초과 이익 환급 약정을 변경하는 내용의 결의를 하였습니다. 이에 조합원인 원고들은 이러한 변경이 조합원에게 경제적 부담을 가중시키고 기존 재건축결의의 핵심 내용을 실질적으로 변경하는 것이므로, 관련 법령 및 조합 정관에서 정한 특별 다수결의 정족수를 충족하지 못해 무효라고 주장하였습니다. 법원은 변경된 계약 내용이 일반 분양 수익금 중 10% 초과분을 조합원에게 환급하기로 한 약정을 없앰으로써 조합원의 비용 분담을 실질적으로 증가시켰다고 보았습니다. 이는 재건축결의의 중요한 내용 변경에 해당하며, 도시 및 주거환경정비법상 조합원 3분의 2 이상의 동의를 요하는 특별 다수결의가 필요함에도 이를 충족하지 못했으므로 해당 결의는 무효라고 판결하였습니다.
피고 C재건축주택정비사업조합은 2001년 11월 10일 창립총회를 개최하여 아파트 재건축결의를 하고, 시공사 선정 및 계약체결을 위임했습니다. 이 총회에서 시공사 G 주식회사가 선정되었는데, 당시 G은 사업참여제안서를 통해 '확정지분제' 방식으로 사업을 추진하며, 조합원의 무상권리지분금액을 평당 약 2,368만 원으로 제시했습니다. 특히 중요한 조건은 일반 분양 아파트의 분양금 총액이 예상보다 10% 이상 초과 상승할 경우, 그 초과분을 조합원들에게 환급하겠다는 약정이었습니다. 이 약정을 포함하여 2002년 9월 6일 G과 공사도급가계약이 체결되었습니다.
그러나 가계약 체결 이후 도시정비법이 시행되고, G은 정부 정책 변경 등을 이유로 최소 2,000억 원의 추가 비용이 발생했다고 주장하며 이를 모두 인정해 줄 것을 요구했습니다. 이에 피고 조합은 G과의 본계약 협상 과정에서 일반 분양가 상승에 따른 10% 초과 이익 배분 조건을 조합원들이 포기하는 대신, G이 추가 발생 비용을 포함한 모든 사업 비용을 부담하고 부족 시에도 책임을 지는 것으로 합의를 추진했습니다. 또한, 조합원들의 확정지분금액(권리가액)은 평당 약 24,526,000원으로 소폭 증대시키는 내용의 시공사 (본)계약서(안)을 마련했습니다.
피고 조합은 2005년 2월 5일 관리처분총회를 개최하여 이 시공사 (본)계약서(안)을 제3호 안건으로 상정했고, 총 재적 조합원 2,516명 중 1,378명(찬성률 약 54.7%)의 찬성으로 결의를 통과시켰습니다. 원고 조합원들은 이 변경된 계약이 당초 재건축결의에서 약속했던 일반 분양 초과 이익을 포기하게 하여 조합원들의 경제적 부담을 증가시키는 것이므로, 이는 재건축결의의 핵심 내용을 실질적으로 변경하는 것에 해당한다고 주장했습니다. 따라서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제47조 제2항에 따른 4분의 5 이상 또는 조합 정관 제19조 제2항, 제18조 1호에 따른 3분의 2 이상의 특별 다수결의가 필요했으나, 이를 충족하지 못했으므로 해당 결의는 무효라고 소송을 제기했습니다.
법원은 원고들의 주장을 받아들여, 제1심 판결 중 원고들이 피고의 2005년 2월 5일자 관리처분총회에서 한 제3호 안건 '시공사 계약서 결의 건'에 대한 결의에 관하여 무효확인을 구하는 부분을 취소하였습니다. 그리고 피고의 2005년 2월 5일자 관리처분총회결의 중 제3호 안건 '시공사 계약서 결의 건'에 대한 결의는 무효임을 확인하였습니다. 소송 총비용은 피고가 부담하도록 판결하였습니다.
재건축조합이 시공사와의 본계약을 체결하면서 당초 재건축결의의 핵심 내용인 비용 분담 방식과 조합원에게 이익이 될 수 있는 일반 분양 초과 수익 배분 조건을 조합원에게 불리하게 변경하는 경우, 이는 재건축결의의 실질적인 변경으로 보아야 합니다. 이러한 중대한 변경은 도시정비법상 엄격한 특별 다수결의 정족수를 충족해야 하며, 이를 지키지 않은 총회 결의는 무효가 됩니다. 조합의 자치법규인 정관이 낮은 의결정족수를 규정하더라도, 조합원의 이해관계에 중대한 영향을 미치는 사항에 대해서는 법에서 정한 엄격한 요건이 유추 적용될 수 있습니다.
재건축 사업은 조합원의 재산권에 직접적인 영향을 미치므로, 주요 결의 사항에 대해서는 일반적인 법인 운영보다 엄격한 절차와 동의 요건이 요구됩니다. 특히, 사업의 비용 분담과 수익 배분에 관한 사항은 재건축 결의의 핵심적인 내용으로 간주됩니다.
• 재건축결의의 본질과 내용 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제47조 제3항 및 구 도시정비법 시행령 제26조): ◦ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제47조 제3항은 재건축 결의 시 신건물의 설계 개요, 철거 및 신축 비용 개산액, 비용 분담에 관한 사항, 신건물의 구분소유권 귀속에 관한 사항을 정해야 한다고 규정합니다. ◦ 구 도시 및 주거환경정비법 시행령 제26조도 조합 설립 인가 신청 시 건설될 건축물 설계 개요, 철거 및 신축 비용의 개략적인 금액, 비용 분담에 관한 사항 등을 동의서에 기재하도록 요구합니다. ◦ 이는 조합원들이 재건축 사업에 참여할지, 아니면 자신의 부동산을 매도할지 결정하는 중요한 기준이 됩니다. 이 사건의 경우, 시공사 G이 창립총회에서 제시한 '일반 분양 초과 이익 10% 이상 발생 시 조합원 환급' 조건과 '확정지분제' 방식의 비용 분담 약정이 바로 이 재건축결의의 핵심 내용이 되었습니다.
• 재건축결의 내용 변경의 의미 (대법원 2009. 1. 30. 선고 2007다31884 판결): ◦ 재건축조합이 시공사와 정식 도급계약을 체결하면서 물가 변동 등 통상 예상할 수 있는 범위를 초과하여 당초 재건축결의 시 시공사가 제시했던 비용 분담에 관한 사항을 변경하는 경우, 이는 비용 분담에 관한 재건축결의를 변경한 것으로 보아야 합니다. ◦ 대법원은 이러한 비용 증가가 정부 정책 변경이나 예측하지 못한 상황 발생으로 불가피하게 발생했더라도 그 결론은 달라지지 않는다고 판시했습니다. ◦ 이 사건에서 '일반 분양 초과 이익 10% 이상 발생 시 조합원 환급' 조건을 삭제한 것은 조합원들에게 예상되는 이익을 포기하게 하고, 실질적으로 비용 분담을 증가시키는 결과가 되어 재건축결의의 중요한 내용을 변경한 것으로 판단되었습니다. 비록 시공사가 무상지분 권리금액을 소폭 상향 조정했다고 하더라도, 전체적인 손익 관점에서는 조합원에게 불리한 변경으로 보았습니다.
• 특별 다수결의 정족수 요건 (구 도시 및 주거환경정비법 제20조 제3항, 제1항 제15호 유추 적용): ◦ 구 도시 및 주거환경정비법 제20조 제1항 제15호는 '시공자·설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용'을 정관에 포함시켜야 할 사항으로 규정하고, 같은 조 제3항은 정관 변경 시 조합원 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 한다고 명시합니다. ◦ 법원은 시공사와의 계약서 내용이 당초 재건축결의의 비용 분담 조건을 실질적으로 변경하는 것일 때에는, 비록 그것이 직접적인 정관 변경 절차는 아닐지라도 조합원의 이익 보호를 위해 도시정비법 제20조 제3항, 제1항 제15호의 규정을 유추 적용하여 조합원 3분의 2 이상의 동의를 요한다고 판단했습니다. ◦ 조합 정관에 이러한 중대한 변경 사항에 대해 낮은 의결정족수(예: 출석 조합원 과반수 찬성)가 규정되어 있다 하더라도, 이는 사회관념상 현저히 타당성을 잃은 것으로 효력을 인정하기 어렵다고 보았습니다. 이는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제47조 제2항에서 재건축 결의에 5분의 4 이상의 동의를 요구하는 취지와도 일맥상통합니다. ◦ 이 사건 관리처분총회에서 해당 안건은 재적 조합원 2,516명 중 1,378명만이 찬성하여 약 54.7%의 찬성률을 기록했습니다. 이는 법률이 요구하는 3분의 2(약 66.7%) 이상의 동의에 미치지 못하므로, 결의는 의결정족수 미달로 무효가 됩니다.
• 초기 재건축결의의 중요성: 재건축 추진 단계에서 창립총회 등을 통해 결정되는 건축물의 비용 분담 방식과 예상 수익 배분 조건은 조합원들이 사업 참여 여부를 결정하는 가장 중요한 기준이 됩니다. 이 결정에 따라 시공사를 선정하고 가계약을 맺으므로, 초기 결의 내용을 명확히 확인하고 신중하게 동의해야 합니다. • 계약 변경 시 유의 사항: 재건축 사업은 장기간 진행되므로 시공사와의 계약 내용이 변경될 수 있습니다. 특히 시공사가 추가 비용 발생 등을 이유로 초기 계약 조건을 변경하자고 제안할 경우, 변경되는 내용이 조합원들의 비용 부담이나 예상 이익에 어떤 영향을 미치는지 면밀히 분석해야 합니다. • 중요 사항 변경 시 특별 다수결의 요구: 비용 분담이나 예상 수익 배분과 같이 조합원의 재산권에 중대한 영향을 미치는 사항이 변경될 때는 일반적인 총회 결의 요건보다 강화된 특별 다수결의(예: 재적 조합원 3분의 2 또는 4분의 5 이상 동의)가 필요합니다. 이는 법률이 조합원 보호를 위해 마련한 강행 규정이므로, 조합 정관에 낮은 의결정족수가 규정되어 있더라도 법률상의 특별 다수결의 요건을 충족해야 합니다. • 정보 공개 및 투명성 요구: 조합은 시공사와의 계약 변경 내용을 조합원들에게 충분히 설명하고, 변경으로 인한 경제적 손익을 명확히 제시해야 합니다. 조합원들은 총회 안건에 대한 충분한 정보를 바탕으로 결의에 참여할 권리가 있습니다. • "확정지분제"의 함정: 확정지분제는 시공사가 사업비 부담을 지는 방식이지만, 일반 분양 수익금의 초과분이 조합원에게 배분되지 않는 방향으로 변경되면 조합원의 전체적인 이득은 줄어들 수 있습니다. 따라서 확정지분제라고 하더라도 세부적인 이익 배분 조건을 꼼꼼히 확인해야 합니다. • 소폭의 이익 증가는 전체 이익 손실을 상쇄하기 어려움: 이 판결에서처럼 시공사가 조합원의 무상지분 권리금액을 소폭 상향 조정해 주더라도, 예상되는 일반 분양 초과 이익 전체를 포기하는 것과 비교하면 조합원에게 불리한 변경일 수 있습니다. 항상 전체적인 손익을 종합적으로 판단해야 합니다.
