부동산 매매/소유권
건설 공사를 수주한 B회사가 자금난으로 공사를 제대로 진행하지 못하자, 도급인인 C회사는 직접 공사를 진행하고 B회사의 하도급업체 대금까지 지급했습니다. 이후 C회사와 B회사 간의 채권·채무 관계를 조정하는 과정에서 B회사는 공사에 관한 모든 권리를 C회사의 처분에 따르겠다는 내용의 포기각서를 작성하고, 그 대가로 지체상금 및 피해 보상금을 면제받았습니다. 원고 A는 B회사로부터 특정 부동산의 소유권이전등기를 받으려 했으나 이 포기각서로 인해 어려워지자, 해당 포기각서가 민법상 불공정한 법률행위 또는 통정허위표시, 혹은 건설산업기본법 위반으로 무효라고 주장하며 소유권이전등기 또는 손해배상을 청구했습니다. 법원은 B회사가 자금난으로 공사를 수행하지 못했고 C회사가 공사를 직영하며 채무 조정이 필요했던 상황, 그리고 B회사가 포기각서 작성으로 지체상금 등을 면제받은 점 등을 종합적으로 고려하여 해당 포기각서가 현저하게 공정을 잃은 무효라고 볼 수 없다고 판단, 원고의 항소를 기각했습니다.
B회사는 C회사로부터 건설 공사를 도급받았으나, 2016년 중순경부터 자금난으로 인해 공사를 제대로 수행하지 못했습니다. 이에 C회사는 2017년 3월경부터는 직접 금속창호 유리공사, 조경공사 등 여러 공정을 직영으로 진행하고 B회사의 하수급업체들에게 미지급 공사대금을 직접 지급하기도 했습니다. 이러한 상황에서 C회사와 B회사 사이의 채권·채무 관계를 조정하기 위해 2016년 10월 23일과 2017년 3월 25일에 B회사가 공사에 관한 모든 권리를 C회사의 처분에 따르겠다는 내용의 '포기각서'가 작성되었습니다. 이후 원고 A는 B회사에게 특정 부동산에 대한 소유권이전등기를 받으려 했으나, B회사가 C회사에 권리를 포기하는 각서를 작성함으로써 소유권 이전이 어려워지자 이 포기각서의 유효성 여부를 다투는 소송을 제기하게 되었습니다.
원고 A는 B로부터 특정 부동산 소유권이전등기를 받으려 했으나, B가 피고 C에게 공사 관련 권리를 포기하는 각서(이하 '포기각서')를 작성해주어 소유권 이전이 어려워졌습니다. 이에 원고 A는 이 포기각서가 통정허위표시로서 무효이거나, 현저하게 공정을 잃은 불공정한 법률행위(민법 제104조) 또는 건설산업기본법 제22조 제5항에 위반되어 무효라고 주장하며 소유권이전등기 또는 손해배상을 청구했습니다. 항소심은 특히 포기각서가 '현저하게 공정을 잃어 무효'라는 주장에 대해 중점적으로 판단했습니다.
항소심 법원은 원고 A의 항소를 기각하고, 제1심 판결을 그대로 인용했습니다. 법원은 원고가 추가로 주장한 '포기각서가 현저하게 공정을 잃어 무효'라는 주장 역시 받아들이지 않았습니다. 이에 따라 항소비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.
법원은 B회사의 자금난과 공사 지연으로 C회사가 공사를 직영하고 하수급업체 대금을 직접 지급하는 등 어려운 상황이었으며, 이에 따라 C회사와 B회사 사이의 채권·채무 조정이 필요하여 포기각서가 작성된 것으로 보았습니다. 또한, B회사가 포기각서를 통해 461,900,000원의 지체상금과 기타 피해 보상금을 면제받는 이익을 얻었으므로, 해당 포기각서가 현저하게 공정을 잃은 무효한 법률행위라고 볼 수 없다고 판단했습니다. 결론적으로 원고의 청구는 모두 이유 없으므로 기각하는 것이 정당하다고 판시했습니다.
건설 공사 계약에서 수급인의 자금난이나 공사 지연 문제가 발생하여 도급인과 수급인 간의 권리 포기 또는 채무 조정 합의가 이루어질 경우, 해당 합의의 유효성은 여러 요소를 종합적으로 고려하여 판단됩니다. 합의가 불공정하다고 주장될 수 있으나, 해당 합의가 이루어진 배경, 당사자들이 합의를 통해 얻은 이익(예: 지체상금 면제, 피해 보상금 면제 등), 그리고 합의 시점의 객관적인 상황 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다. 특히, 채무 면제나 지체상금 면제와 같은 실질적인 대가가 있었다면 불공정한 합의로 보기 어려울 수 있습니다. 자금난으로 공사를 진행하기 어려운 상황에서 권리를 포기하는 각서를 작성할 경우, 이로 인해 발생할 수 있는 잠재적 손실이나 채무 관계를 면밀히 파악하고 신중하게 결정해야 합니다. 제3자의 권리에 영향을 미칠 수 있는 계약이나 합의의 경우, 해당 제3자의 입장에서 추후 분쟁이 발생할 가능성도 함께 고려해야 합니다.
