부동산 매매/소유권
원고 A가 건설사 B로부터 부동산 소유권 이전 등기를 요구했으나, B가 이미 자금난으로 공사를 제대로 수행하지 못해 피고 C에 공사에 대한 모든 권리를 포기하는 각서를 작성한 상황이었습니다. A는 이 포기각서가 불공정한 계약이라며 무효를 주장하고 소유권 이전 등기 또는 손해배상을 청구했으나, 법원은 포기각서의 유효성을 인정하며 원고의 청구를 기각했습니다.
원고 A는 건설사 B 주식회사로부터 특정 상가 부동산의 소유권 이전 등기를 받으려 했습니다. 그러나 B는 이미 피고 C 주식회사에게 2016년 3월 11일 대물변제를 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행해야 할 상황이었고, 나아가 2016년 중순부터 자금난으로 공사를 제대로 수행하지 못하여 2016년 10월 23일과 2017년 3월 25일에는 이 사건 공사에 관한 모든 권리를 피고 C의 처분에 따르겠다는 내용의 서류를 작성해 주었습니다. 특히 2017년 3월경부터는 피고 C가 직접 금속창호 유리공사, 조경공사, 수장공사, 방수 미장공사 등 여러 공종에 대한 도급계약을 체결하고 공사대금을 지급하며 직영으로 공사를 진행했고, B의 하수급업체들에게 미지급 하도급 공사대금을 직접 지급하기도 했습니다. 이러한 상황에서 피고 C와 B 사이의 채권·채무관계를 조정하기 위해 B는 C에게 '포기각서'를 작성해 주었습니다. 이 포기각서에는 B의 실질적 운영자인 J의 진의가 담겨 있었으며, 이로 인해 B는 이 사건 도급계약에 따른 지체상금 461,900,000원(149일 x 3,100,000원)과 기타 피해 보상금을 면제받았습니다. 원고 A는 이 포기각서가 현저히 공정을 잃은 불공정한 법률행위 또는 건설산업기본법상 부당 특약으로 무효라고 주장하며, B가 여전히 피고 C에 대해 소유권이전등기청구권을 가지므로, 궁극적으로 자신에게 소유권 이전 등기가 이루어져야 한다고 주장했습니다. 예비적으로는 피고 C에게 330,000,000원 및 이에 대한 지연손해금(연 15%)을 지급하라고 청구했습니다.
건설사 B가 피고 C에 작성해 준 '포기각서'가 민법 제104조(불공정한 법률행위) 및 건설산업기본법 제22조 제5항(부당 특약 금지)에 따라 무효인지 여부입니다. 만약 무효라면 B는 여전히 소유권이전등기청구권을 갖게 되어 원고 A의 주장이 받아들여질 가능성이 있었습니다.
항소심 법원은 원고 A의 항소를 기각했습니다. 이는 제1심 판결의 결론과 동일하게, B 주식회사가 C 주식회사에 작성한 포기각서가 현저하게 공정을 잃은 것으로 무효라고 보기 어렵다고 판단했기 때문입니다. 법원은 B의 공사 지연, C의 공사 직접 수행, 채권·채무 조정의 필요성, 포기각서로 인한 B의 지체상금 및 피해 보상금 면제 등을 종합적으로 고려하여 포기각서가 유효하다고 보았습니다.
원고 A의 청구는 모두 기각되었으며, 항소 비용은 원고가 부담합니다.
민법 제104조(불공정한 법률행위): '당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효로 한다.' 이 사건에서 원고는 포기각서가 건설사 B의 자금난이라는 '궁박'한 상태에서 작성되어 현저히 공정성을 잃었으므로 무효라고 주장했습니다. 그러나 법원은 B가 포기각서로 인해 지체상금 461,900,000원 및 기타 피해 보상금을 면제받았다는 점 등을 고려하여, 각서가 '현저하게 공정을 잃은' 불공정한 법률행위라고 보기 어렵다고 판단했습니다. 이는 불공정한 법률행위가 되기 위해서는 일방의 궁박, 경솔, 무경험을 이용하여 상대방이 이득을 취하려는 의사(폭리행위)와 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 모두 존재해야 한다는 법리를 적용한 것입니다. 건설산업기본법 제22조 제5항(계약 내용): '건설공사 도급계약의 당사자는 건설공사의 시공과정에서 발생하는 위험에 대한 책임과 관련하여 수급인에게 불리하게 작용하는 계약 내용을 정하여서는 아니 된다.' 이 조항은 건설 공사 계약에서 약자일 수 있는 수급인(B)을 보호하기 위한 규정입니다. 원고는 포기각서가 건설사 B에게 일방적으로 불리한 '부당 특약'이므로 무효라고 주장했습니다. 그러나 법원은 포기각서가 작성된 경위(B의 자금난, C의 직접 공사 진행)와 그로 인한 이점(지체상금 및 피해 보상금 면제)을 종합적으로 고려할 때, 이를 수급인에게 부당하게 불리한 특약으로 보기는 어렵다고 판단했습니다. 이는 해당 조항이 단순히 불리한 조항이 아니라 '부당하게' 불리한 조항을 금지하며, 그 판단에는 계약 체결의 경위와 당시의 경제적 상황 등이 종합적으로 고려되어야 한다는 법리를 적용한 것입니다. 민사소송법 제420조(제1심 판결의 인용): 이 조항은 항소심 법원이 제1심 판결의 이유를 그대로 인용할 수 있도록 규정하고 있습니다. 본 사건에서는 항소심 법원이 원고의 추가 주장에 대해서만 별도 판단하고, 그 외의 부분은 제1심 판결의 사실인정과 판단이 정당하다고 보아 그대로 인용했습니다. 이는 불필요한 반복을 피하고 재판의 효율성을 높이기 위한 절차적 규정입니다.
건설 공사 계약 시에는 예상치 못한 자금난이나 공사 지연 상황 발생 시의 책임 및 권리 조정 방안을 계약서에 명확히 포함하는 것이 중요합니다. 당사자 간 채무 불이행이나 계약 위반 시 작성되는 합의서나 각서 등은 그 내용이 현저히 불공정하여 무효가 될 수 있으나, 본 판례와 같이 여러 사정을 종합적으로 고려하여 공정성을 판단하므로 신중한 작성이 필요합니다. 특히 채무를 면제받는 등의 반대급부가 있다면 일방적으로 불리한 계약이라고 보기 어려울 수 있습니다. 부동산 매매 계약 전에는 해당 부동산의 권리 관계, 특히 미등기 권리나 제3자의 권리 주장 가능성 등을 철저히 확인해야 합니다. 건설 중인 건물이나 분양 전 상가 등의 경우 건설사의 재정 상태 및 공사 진행 상황을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다. 건설 도급 계약에서 하수급업체 대금 미지급 등의 문제가 발생할 경우, 원수급인 또는 발주처가 직접 개입하여 문제를 해결하는 과정에서 권리 관계가 복잡해질 수 있으므로, 관련 법규와 계약 내용을 숙지해야 합니다.
