계약금
원고 A는 피고 B로부터 토지와 건물을 13억 원에 매수하는 계약을 체결하고 계약금 1억 3,000만 원을 지급했습니다. 이후 건물의 일부(약 1.88㎡)가 인접 토지를 침범하고 있다는 사실이 밝혀졌고, 원고는 중도금 지급을 거부하며 문제 해결을 요구했습니다. 피고는 인접 토지 소유자와 협의했으나 침범 부분에 대한 소유권 이전을 받지 못했고, 원고의 중도금 미지급을 이유로 계약 해제를 통보했습니다. 이에 원고는 피고의 채무불이행 또는 매도인의 하자담보책임을 주장하며 계약 해제 및 계약금 반환, 손해배상을 청구했습니다. 법원은 피고에게 매도인의 하자담보책임이 있다고 판단하여 계약 해제를 인정하고, 원고에게 계약금 1억 3,000만 원과 손해배상금 6,500만 원, 총 1억 9,500만 원을 지급하라고 판결했습니다.
원고 A는 2021년 4월 13일 피고 B로부터 부산에 있는 토지와 그 지상 건물을 13억 원에 매수하는 계약을 체결하고, 당일 계약금 1억 3,000만 원을 지급했습니다. 이후 2021년 5월 3일 중도금 지급일에 피고로부터 이 사건 건물이 인접 토지 약 1.88㎡를 침범하여 건축되었다는 사실을 알게 되었습니다. 원고는 이 문제를 해결하지 않으면 중도금과 잔금을 지급할 수 없다는 의사를 전달했고, 피고에게 경계 침범 문제의 해결을 요청했습니다. 그러나 피고는 인접 토지 소유자 주식회사 E로부터 침범 부분 토지의 소유권 이전을 받기 어렵다는 통보를 받았고, 대신 E 측에서 소유권을 주장하지 않겠다는 의사를 받았음에도 원고가 중도금 지급을 계속 거절하자 2021년 5월 26일 매매계약을 해제한다는 내용증명을 보냈습니다. 이에 원고는 2021년 6월 14일 피고에게 매도인의 하자담보책임을 이유로 매매계약을 해제한다는 의사를 전달하고 계약금 반환 및 손해배상을 청구하기에 이르렀습니다.
매매 대상 건물의 일부가 인접 토지를 침범한 경우 매도인에게 채무불이행 또는 하자담보책임이 발생하는지 여부와 이에 따른 계약 해제 및 손해배상 책임의 범위가 쟁점이 되었습니다. 특히, 매수인이 이 사실을 몰랐을 때 계약 전부를 해제할 수 있는지, 그리고 손해배상액 예정 조항의 적용 및 감액 가능성이 중요한 쟁점이었습니다.
피고는 원고에게 1억 9,500만 원(계약금 1억 3,000만 원 및 손해배상금 6,500만 원)을 지급해야 합니다. 이 금액에 대해 2021년 6월 15일부터 2022년 2월 16일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금도 지급해야 합니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었고, 소송비용은 원고가 25%, 피고가 75%를 부담합니다.
법원은 매매 목적물에 침범된 인접 토지가 포함된다는 원고의 주위적 주장은 받아들이지 않았습니다. 그러나 매매 목적물인 건물의 일부가 타인 토지를 침범하여 완전한 권리 확보가 어려운 점을 들어 매도인인 피고에게 민법 제572조를 유추 적용한 하자담보책임이 인정된다고 보았습니다. 원고가 선의의 매수인으로서 이러한 사실을 알았더라면 매매계약을 체결하지 않았을 것이므로, 계약 전체를 해제할 수 있으며 손해배상도 청구할 수 있다고 판단했습니다. 또한, 피고가 경계 침범 문제 해결을 위한 확실한 대책을 마련하지 않은 상황에서 원고가 중도금 지급을 거부한 것은 정당하므로, 피고의 계약 해제 통보는 부적법하다고 보았습니다. 손해배상액은 계약서상 계약금을 기준으로 예정되어 있었으나, 법원은 원고가 계약금 외에 추가 대금을 지급하지 않은 점, 피고가 계약 당시 침범 사실을 명확히 몰랐던 점, 침범 면적이 작은 점, 피고가 문제 해결을 위해 노력한 점 등 여러 사정을 고려하여 예정액 1억 3,000만 원의 50%인 6,500만 원으로 감액했습니다.
민법 제572조 (권리의 일부가 타인에게 속한 경우와 매도인의 담보책임): 이 조항은 매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 경우에 매수인에게 부여되는 권리를 규정합니다. 본 사례에서는 건물의 일부가 인접 토지를 침범하여 건물의 존립 자체에 관한 권리의 흠결이 발생한 경우, 이 조항을 유추 적용하여 매도인의 담보책임을 인정했습니다. 특히, 제2항에 따라 매수인이 남은 부분만으로는 매수하지 아니하였을 경우 계약 전부를 해제할 수 있으며, 제3항에 따라 선의의 매수인은 손해배상까지 청구할 수 있습니다. 법원은 원고를 선의의 매수인으로 보고 계약 해제와 손해배상 청구를 받아들였습니다.
민법 제398조 제2항 (손해배상액의 예정): 이 조항은 손해배상액의 예정액이 부당하게 과다한 경우 법원이 이를 적당히 감액할 수 있다고 규정합니다. 본 판결에서 법원은 매매계약서에 계약금을 손해배상의 기준으로 한다는 조항이 있었음에도 불구하고, 원고가 계약금 외에 추가 대금을 지급하지 않았던 점, 피고가 계약 체결 당시 경계 침범 사실을 명확히 알았다고 보기 어려운 점, 침범 면적이 약 1.88㎡로 작은 점, 피고가 문제 해결을 위해 노력했던 점 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여, 예정된 손해배상액 1억 3,000만 원을 6,500만 원으로 감액했습니다.
토지 경계의 원칙 (대법원 2015. 5. 28. 선고 2015다5514 판결 등 참조): 지적공부에 등록된 토지의 소유권 범위는 특별한 사정이 없는 한 현실의 경계와 관계없이 공부상의 경계에 의하여 확정됩니다. 매매 당사자가 지적공부상의 경계가 아닌 사실상의 경계대로 토지를 매매할 의사가 있었다는 특별한 증거가 없는 한, 지적공부상의 경계에 따른 토지가 매매 대상이라고 보아야 한다는 법리입니다. 이 판결에서는 원고와 피고가 현실의 경계에 따라 매매목적물을 특정했다고 인정하기 어렵다고 판단하여, 매매 목적물에 침범 부분 토지가 포함되어 있다고 보지는 않았습니다.
권리남용에 관한 법리 (대법원 2003. 5. 30. 선고 2003다1458 판결 등 참조): 권리행사가 권리남용에 해당하려면 주관적으로 오직 상대방에게 고통과 손해를 입히려는 목적이 있어야 하고, 객관적으로는 그 권리행사가 사회질서에 위반된다고 볼 수 있어야 합니다. 단순히 권리행사자가 얻는 이익보다 상대방이 잃을 손해가 현저히 크다는 이유만으로는 권리남용이라고 할 수 없다는 원칙입니다. 본 판결에서는 인접 토지 소유자의 철거청구가 곧바로 권리남용에 해당한다고 단정하기 어렵다고 보아 피고의 주장을 배척했습니다.
