임대차
원고는 F으로부터 상가 점포를 임차한 후 F 사망 후 상속받은 피고들과 임대차계약을 갱신하여 상가를 사용해왔습니다. 2020년 4월, 원고는 임대차계약을 갱신하지 않고 해지할 것을 통보하였고, 계약은 2020년 7월 27일 만료로 종료되었습니다. 원고는 피고들에게 임대차보증금 32,000,000원 및 지연손해금과 권리금 회수 방해에 따른 손해배상을 청구했으나, 법원은 피고들이 원고에게 임대차보증금 20,000,000원을 공동으로 지급하라고 판결했고, 지연손해금과 권리금 회수 방해 손해배상 청구는 기각했습니다. 피고들의 원상회복비 상계 주장도 증거 부족으로 받아들여지지 않았습니다.
원고는 2005년부터 상가를 임차하여 사용하다가, 2011년에는 원래 건물주의 상속인인 피고들과 새로운 임대차계약을 맺고 묵시적 갱신을 통해 계속 임차해왔습니다. 2020년 4월, 원고가 계약 갱신을 원치 않는다고 통보하면서 계약은 2020년 7월에 종료될 예정이었습니다. 원고는 임대차보증금 반환과 권리금 회수 방해에 대한 손해배상을 요구했으나 피고들은 보증금 반환을 제대로 이행하지 않았고, 원상회복 비용을 주장하며 보증금에서 공제하려 하여 소송으로 이어졌습니다.
법원은 다음과 같이 판결했습니다.
법원은 임대차계약 종료에 따라 임대인인 피고들이 임차인인 원고에게 임대차보증금 20,000,000원을 공동으로 반환해야 한다고 판결했습니다. 그러나 원고의 권리금 회수 방해 손해배상 청구와 임대인의 원상회복비 상계 주장은 모두 증거 부족 등의 이유로 기각되었습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의3 (권리금의 정의 등) 이 조항은 권리금의 개념과 권리금 계약의 당사자를 정의하며, 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보호하기 위한 권리금 회수 기회의 보호 규정의 근간이 됩니다. 판례에서는 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구하기 위해서는 "원칙적으로 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다"고 명시하고 있습니다. 이는 임차인이 권리금 회수 기회를 보호받기 위해서는 단순히 임대인에게 권리금 주장의사를 밝히는 것을 넘어, 실제로 신규 임차인을 찾아 임대차 계약을 추진하려는 구체적인 행위가 필요하다는 법리를 보여줍니다. 이 사건에서 원고가 신규 임차인을 주선하여 권리금 계약에 나아갔다는 증거가 부족하다고 판단되어 권리금 청구가 기각된 이유가 됩니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 (권리금 회수 기회 보호) 이 조항은 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차계약 체결을 거절하여 임차인의 권리금 회수 기회를 방해해서는 안 된다는 내용을 담고 있습니다. 임대인의 방해 행위가 인정되면 임대인은 임차인에게 손해배상 책임을 지게 됩니다. 이 사건에서 원고는 피고들과 연락이 잘 닿지 않았다는 점을 들었지만, 법원은 피고 C가 원고와 함께 공인중개사에게 새로운 임차인을 구해줄 것을 요청했던 점, 다른 피고들이 해외에 거주했던 점 등을 고려할 때, 단순히 연락이 잘 되지 않았다는 이유만으로 임대인들이 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시했다고 보기는 어렵다고 판단했습니다. 이는 임대인의 권리금 회수 방해 행위가 인정되기 위해서는 임대인의 고의적인 거절 의사가 명확히 입증되어야 한다는 것을 의미합니다. 민법 제536조 (동시이행의 항변권) 임대차계약 종료 시 임차인의 임차물 반환 의무와 임대인의 임대차보증금 반환 의무는 서로 동시에 이행되어야 하는 관계(동시이행 관계)에 있습니다. 한쪽이 자신의 의무를 이행하거나 이행 제공을 하지 않는 한, 상대방도 자신의 의무 이행을 거절할 수 있으며, 이행 지체에 따른 지연손해금 책임도 발생하지 않습니다. 이 사건에서 원고가 상가를 인도했다는 증거가 없었기 때문에, 피고들은 임대차보증금 반환 의무의 이행을 지체했다고 보기 어려워 원고의 지연손해금 청구는 기각되었습니다.
임대차 계약 종료 시, 임차인은 임대차보증금 반환을 위해 임차 건물을 임대인에게 인도해야 합니다. 건물을 인도하지 않은 상태에서는 임대차보증금에 대한 지연손해금을 청구하기 어려울 수 있습니다. 권리금을 회수하려는 임차인은 신규 임차인을 주선하고 권리금 계약을 체결하려는 노력이 구체적으로 입증될 수 있어야 합니다. 단순히 임대인과 연락이 잘 되지 않았다는 사실만으로는 임대인이 권리금 회수를 방해했다고 인정받기 어려울 수 있습니다. 임대인은 원상회복 비용을 주장하는 경우, 해당 비용이 실제로 발생했음을 증명할 수 있는 객관적인 증거를 갖추어야 합니다. 증거가 부족하면 임대차보증금에서 공제하기 어렵습니다. 공동 임대인이 있는 경우, 중요한 의사소통은 모든 임대인에게 명확히 전달될 수 있도록 서면 등 명확한 방식으로 진행하는 것이 좋습니다. 해외 거주 등 특수 사정이 있다면 더욱 주의가 필요합니다.
