임대인의 직접 경영을 위한 약국 권리금 포기 특약 유효성 분쟁

원고 A는 약국 건물의 임대인으로, 피고 B와 임대차 계약을 갱신하면서 임대차 기간 종료 후 원고가 직접 약국을 경영할 수 있도록 피고가 권리금을 요구하지 않고 부동산을 양도한다는 특약(이 사건 약정)을 체결했습니다. 원고 A는 이 건물을 E에게 매도하는 계약을 체결했는데, 매매 계약 특약상 잔금일까지 임차인의 명도가 이루어지지 않으면 계약이 해제되고 원고가 위약금을 배상하기로 되어 있었습니다. 그러나 피고 B는 이 사건 약정이 상가건물 임대차보호법에 위반되어 임차인에게 불리하므로 무효라고 주장하며 신규 임차인을 주선하여 권리금을 회수하려 했습니다. 결국 원고 A는 E에게 부동산을 명도하지 못해 매매 계약이 해제되었고, E에게 위약금 200,000,000원을 지급하고 중개수수료 7,150,000원을 지출했습니다. 이에 원고 A는 피고 B에게 이 사건 약정을 위반한 채무불이행으로 인한 손해배상금 207,150,000원을 청구했으나, 법원은 이 사건 약정이 상가임대차법에 따라 임차인에게 불리한 약정으로서 효력이 없다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 부산 사하구 소재 약국 건물(이 사건 부동산)의 소유주이자 피고 B의 임대인. 약국 건물을 E에게 매도하려 했으나 피고 B의 권리금 회수 주장으로 매매 계약이 해제되어 위약금과 중개수수료 등의 손해를 입자 피고 B에게 손해배상을 청구한 당사자입니다.
• 피고 B: 원고 A로부터 이 사건 부동산을 임차하여 약국을 운영하던 임차인. 임대차 계약 시 임대인에게 권리금을 요구하지 않겠다는 특약을 맺었으나, 상가건물 임대차보호법에 의거하여 해당 특약의 효력을 다투고 신규 임차인을 주선하여 권리금을 회수하려 했습니다.
• E: 원고 A로부터 이 사건 부동산을 1,540,000,000원에 매수하기로 계약했던 매수인. 피고 B의 명도 지연으로 인해 매매 계약을 해제하고 원고 A로부터 위약금 200,000,000원을 수령했습니다.
• 주식회사 C: 2017년 6월 17일 원고 A에게 이 사건 부동산을 매도한 전 소유주입니다.
• F: 피고 B가 권리금을 회수하기 위해 원고 A에게 주선한 신규 임차인입니다.

분쟁 상황

원고 A는 이 사건 부동산의 임대인으로서, 피고 B에게 약국으로 임대하였습니다. 2020년 8월 1일부터 2024년 7월 31일까지의 4년 임대차 계약(이 사건 임대차계약)을 체결하면서 특약사항 제3항에 '임차인은 임대인이 직접 경영을 할 수 있게 하기 위해 4년 후 약국을 양도한다. 이 때 임차인은 임대인에게 권리금을 요구할 수 없다. 단, 기계장치 및 기타 설비를 30,000,000원에 인수하기로 한다. 또한 반품이 불가한 약품 재고도 별도 매수하기로 한다.'는 내용(이하 '이 사건 약정')을 포함했습니다. 원고 A는 2023년 5월 2일 E에게 이 사건 부동산을 1,540,000,000원에 매도하는 계약(이 사건 매매계약)을 체결했으며, 특약으로 잔금일인 2024년 8월 1일까지 기존 임대차를 종료하고 매수인이 즉각 약국을 운영할 수 있도록 명도해야 하며, 2024년 10월 1일까지 명도하지 못할 경우 매수인이 계약을 해제하고 매도인은 계약금의 배액을 위약금으로 배상해야 한다고 정했습니다. 그러나 피고 B는 2024년 1월 15일 원고 A에게 이 사건 약정이 상가임대차법 제10조의4 제1항을 위반한 임차인에게 불리한 약정이므로 같은 법 제15조에 따라 효력이 없다고 주장하며, 신규 임차인을 주선하여 권리금을 회수할 수 있도록 협조해달라는 내용증명을 발송했습니다. 원고와 피고는 이 사건 약정의 효력에 관해 의견 차이를 좁히지 못했고, 결국 원고 A는 E에게 이 사건 부동산을 명도하지 못했습니다. 이에 E는 2024년 8월 7일 이 사건 매매계약을 해제했고, 원고 A는 E에게 위약금 200,000,000원을 지급했으며, 부동산 중개수수료 7,150,000원도 지출했습니다. 원고 A는 피고 B의 채무불이행으로 인해 발생한 위 손해액 합계 207,150,000원을 배상하라고 청구했습니다. 원고는 피고가 이미 10년 이상 임차하여 계약갱신요구권이 없었음에도 장기간 영업을 보장해주었고, 코로나 시기에 차임을 감액(2020년 8월부터 2021년 1월까지는 월 10,000,000원, 2021년 2월부터 2021년 7월까지는 월 10,500,000원으로 감액)해주었으며, 계약 종료 시 기계장치 및 설비 30,000,000원과 약품 재고를 인수하기로 한 점 등을 고려할 때 '상당한 보상'을 제공했으므로 이 사건 약정은 유효하다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

임대인과 임차인 사이에 임대차 계약 종료 시 임차인이 권리금을 요구할 수 없도록 하는 특약이 상가건물 임대차보호법(이하 '상가임대차법')에 따라 유효한지 여부가 이 사건의 핵심 쟁점입니다. 특히, 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 장기 임차인인 경우에도 권리금 회수 기회 보호 의무가 적용되는지와, 임대인이 주장한 임대료 감액 및 기계장치 인수 등의 조치가 상가임대차법 제10조 제1항 제3호에서 정하는 '상당한 보상'에 해당하는지가 주요하게 다루어졌습니다.

법원의 판단

법원은 원고 A의 청구를 기각했습니다. 임대인과 임차인 사이에 체결된 권리금 포기 특약(이 사건 약정)은 상가임대차법 제15조의 강행규정에 위반하여 임차인에게 불리하므로 효력이 없다고 판단했습니다. 법원은 원고가 주장한 차임 감액, 피고의 장기간 영업이익, 기계장치 및 약품 재고 인수 등이 임차인의 권리금 회수 기회를 포기할 만큼의 '상당한 보상'에 해당하지 않는다고 보았고, 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 권리금 회수 기회 보호 의무는 여전히 존재한다고 명확히 밝혔습니다. 따라서 피고 B에게 이 사건 약정 불이행에 따른 채무불이행 책임이 없으므로, 원고 A의 손해배상 청구는 이유 없다고 결론 내렸습니다.

결론

임대인이 임차인에게 권리금 회수 기회를 보호하지 않아도 되는 '상당한 보상'을 제공했다고 보기 어렵고, 임차인에게 불리한 권리금 포기 특약은 무효이므로, 임대인이 주장한 임차인의 채무불이행은 인정되지 않습니다. 이에 따라 임대인의 손해배상 청구는 전부 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

1. 상가건물 임대차보호법 제10조 (계약갱신 요구 등): 이 조항은 임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구할 경우, 임대인이 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없도록 규정하고 있습니다. 다만, 예외 사유 중 하나로 '서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우'에는 갱신을 거절할 수 있습니다(제10조 제1항 제3호). 원고는 이 사건 약정이 이 조항에 해당하여 유효하다고 주장했으나, 법원은 원고가 제공한 보상이 '상당한 보상'에 미치지 못한다고 보았습니다. 또한, 임차인이 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 10년을 초과하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 후술할 권리금 회수 기회 보호 의무를 부담한다는 대법원의 판례가 있습니다. 이는 갱신요구권과 권리금 회수 기회 보호는 별개의 문제로 본다는 의미입니다.
2. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 (권리금 회수기회 보호 등): 이 조항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다는 임대인의 의무를 규정합니다. 구체적으로는 임차인이 주선한 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위, 권리금 지급을 방해하는 행위, 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절하는 행위 등을 금지합니다(제10조의4 제1항). 다만, 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 방해 행위로 보지 않습니다. 이 사건에서 법원은 임대인이 주장한 '상당한 보상'이 인정되지 않았으므로, 피고가 권리금 회수 기회를 보호받을 권리가 있다고 판단했습니다.
3. 상가건물 임대차보호법 제15조 (강행규정): 이 조항은 '이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다'고 명시하고 있습니다. 이는 임차인의 권리를 보호하기 위한 강행규정으로, 법에 명시된 임차인의 권리를 임차인에게 불리하게 배제하는 특약은 무효임을 의미합니다. 이 사건에서 법원은 권리금 회수 기회를 포기하도록 하는 이 사건 약정이 임차인인 피고에게 불리하므로, 다른 정당한 사유나 '상당한 보상'이 없는 한 이 조항에 따라 무효라고 판단했습니다. 법원은 임대인이 주장한 임대료 감액, 장기간 영업 보장, 설비 인수 등의 사유가 임차인의 권리금 회수 기회 포기에 상응하는 '상당한 보상'에 해당하지 않는다고 보았으므로, 이 사건 약정은 임차인에게 불리하여 무효라고 판시했습니다.

참고 사항

1. 상가 임대차 계약 시 권리금 포기 특약의 유의점: 임차인의 권리금 회수 기회를 포기하도록 하는 특약은 상가건물 임대차보호법(상가임대차법) 제15조의 강행규정에 따라 임차인에게 불리한 것으로 간주되어 원칙적으로 효력이 없을 수 있습니다. 임대인과 임차인 모두 이 점을 명확히 인지하고 계약을 체결해야 합니다.2. '상당한 보상' 인정 기준의 엄격함: 임대인이 임차인에게 권리금 회수 기회 보호를 주장하지 않는 대신 '상당한 보상'을 제공했다고 인정받기 위한 기준은 매우 엄격합니다. 단순히 임대료를 일부 감액해주거나, 임차인이 장기간 영업하여 이익을 얻었거나, 임대인이 본인의 영업을 위해 사업에 필요한 설비 등을 인수한 정도로는 법원에서 '상당한 보상'으로 인정되기 어렵습니다. 보상이 권리금 회수 기회 포기에 상응하는 직접적인 대가관계에 있다고 볼 수 있을 정도여야 합니다.3. 계약갱신요구권 유무와 무관한 권리금 회수 기회 보호: 임차인이 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 상황이더라도, 임대인은 여전히 상가임대차법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수 기회 보호 의무를 부담합니다. 따라서 임차인이 10년 이상 임차하여 계약 갱신을 요구할 수 없다고 해서 임대인이 권리금 회수 기회 보호 의무를 면하는 것은 아닙니다.4. 임대인의 건물 매도 또는 직접 경영 계획 시 대비: 임대인이 임차 건물을 매도하거나 직접 경영할 계획이 있다면, 임차인의 권리금 회수 기회 보호 요청에 따른 명도 지연 가능성에 미리 대비해야 합니다. 매매 계약 시 임차인의 권리금 주장이 현실화될 경우의 위험 부담을 명확히 하거나, 명도 시점을 충분히 확보하는 등의 조치를 고려해야 합니다.