부동산 컨설팅 가장한 무자격 중개수수료 반환 사건

공인중개사 자격이 없는 회사가 부동산 소유주와 '전속 컨설팅계약'을 체결하고 부동산 임대차를 알선한 후 용역비를 청구했으나, 법원은 이 계약이 실질적으로 무자격자의 불법 부동산 중개행위에 해당하여 무효라고 판단했습니다. 이에 따라 회사의 잔여 용역비 청구는 기각하고, 소유주가 이미 지급한 용역비는 부당이득으로 반환해야 한다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 주식회사 A: '주거용건물, 비주거용건물 건설 및 매매, 임대업', '병원경영 컨설팅업' 등을 목적으로 하는 회사로, 피고 B와 컨설팅계약을 체결하고 부동산 임대차를 알선한 후 용역비 지급을 주장했습니다.
• 피고 B: 부산에 위치한 대지와 6층 건물을 소유하고 있으며, 이 부동산을 요양병원 용도로 매매 또는 임대하기 위해 원고 A와 컨설팅계약을 맺었으나, 이후 원고의 자격을 문제 삼아 계약의 무효를 주장하고 이미 지급한 용역비의 반환을 요구했습니다.

분쟁 상황

2021년 10월 12일, '병원경영 컨설팅업' 등을 목적으로 하는 원고 주식회사 A는 피고 B 소유의 부산 북구 C 소재 대지와 6층 건물(이 사건 부동산)을 요양병원 용도로 매매 또는 임대하는 것과 관련하여 '전속 컨설팅계약'을 체결했습니다. 이 계약은 용역 내용으로 '입지분석에 따른 요양병원 컨설팅 및 매매, 임대 관련 컨설팅 용역'을 명시하고, 용역금액은 매매가 또는 임대가의 5%로 정했으며, 계약금 1,000만 원은 매매/임대차계약 체결 시, 잔금은 대출 발생 시 또는 보증금 잔금 지급 시 지급하기로 했습니다. 용역 기간은 2021년 10월 12일부터 2022년 1월 11일까지 3개월이었습니다. 2022년 4월 28일, 피고 B는 사단법인 D 부산지부와 이 사건 부동산에 대해 보증금 3억 원, 월 차임 3,100만 원의 임대차계약을 체결했습니다. 이 임대차계약서에는 원고 A가 '컨설팅대행사'로 기재되어 있었고, 컨설팅 수수료는 계약 당사자 쌍방이 각각 지불하기로 정했습니다. 2022년 5월 20일, 피고 B는 원고 A에게 이 컨설팅계약에 따른 용역비로 2,000만 원을 지급했습니다. 이후 원고 A는 피고 B에게 남은 용역비 1억 6,700만 원의 지급을 요구했으나, 피고 B는 원고 A가 공인중개사 자격 없이 중개행위를 한 것이므로 이 계약은 무효이며, 따라서 이미 지급한 2,000만 원을 부당이득으로 반환해야 한다며 분쟁이 발생했습니다.

핵심 쟁점

이 사건 '전속 컨설팅계약'이 실질적으로 공인중개사법에 따른 부동산 중개계약에 해당하는지 여부와, 공인중개사 자격 없이 중개업을 한 경우 그 계약의 효력은 어떻게 되는지, 그리고 이로 인해 발생한 용역비 청구와 이미 지급된 용역비의 부당이득 반환 여부가 주요 쟁점입니다.

법원의 판단

법원은 원고 주식회사 A의 본소청구인 용역비 1억 6,700만 원 지급 청구를 모두 기각했습니다. 반면, 피고 B의 반소청구인 부당이득금 반환 청구를 인용하여, 원고 A는 피고 B에게 2,000만 원과 이에 대해 2023년 2월 14일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 본소와 반소를 통틀어 원고 A가 모두 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 원고 A와 피고 B 사이에 체결된 '전속 컨설팅계약'이 명칭과 달리 실질적으로 부동산 중개행위를 목적으로 하는 계약이라고 보았습니다. 원고 A가 공인중개사 자격이 없고 중개사무소 개설등록도 하지 않은 채 중개업을 영위한 것이므로, 이 계약은 강행법규인 공인중개사법에 위반되어 무효라고 판단했습니다. 따라서 무효인 계약에 근거한 원고 A의 용역비 청구는 인정될 수 없으며, 이미 지급된 용역비 2,000만 원은 법률상 원인 없는 이득이므로 피고 B에게 반환되어야 한다고 최종 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

1. 공인중개사법 제2조 제1호 (중개의 정의): 이 법은 '중개'를 거래당사자 간의 매매, 교환, 임대차 등 권리 득실 변경 행위를 알선하는 것이라고 정의하고 있습니다. 법원은 어떤 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 행위자의 주관적 의사가 아닌, 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 따라 판단되어야 한다고 해석합니다. 따라서 '부동산 컨설팅'이라는 명목으로 제공된 용역이라 할지라도 실질적으로 부동산 거래의 알선 역할을 했다면 중개행위로 인정될 수 있습니다.
2. 공인중개사법 제2조 제3호 (중개업의 정의): 이 법은 '중개업'을 다른 사람의 의뢰에 의해 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 하는 것이라고 정의하고 있습니다. 여기서 '중개를 업으로 한다'는 것은 반복적이고 계속적으로 영업으로 중개를 하는 것을 의미하며, 비록 단 한 번의 행위라도 반복 계속할 의사로 중개행위를 하였다면 중개업에 해당할 수 있습니다.
3. 무자격자의 중개 계약 효력 (강행법규 위반): 공인중개사 자격이 없고 중개사무소 개설등록도 하지 않은 자가 중개업으로서 부동산 거래를 중개하고 중개수수료를 받기로 한 약정은 공인중개사법 등 강행법규에 위반되어 무효입니다. 이는 법정된 자격과 등록을 통해 중개업의 공정성과 전문성을 확보하고 소비자 보호를 위한 것으로, 이를 위반한 계약은 법적으로 효력을 인정받을 수 없습니다.
4. 부당이득 반환의 법리: 무효인 계약에 따라 어떤 사람이 다른 사람에게 재산상 이득을 얻었다면, 이는 법률상 원인 없이 취득한 이득이므로 원칙적으로 그 이득을 반환해야 합니다. 본 사건에서 무자격 중개 계약이 무효로 판단됨에 따라, 원고 회사가 피고로부터 받은 용역비 2,000만 원은 부당이득으로 간주되어 반환 의무가 발생했습니다.

참고 사항

1. 계약 상대방 자격 확인의 중요성: 부동산 매매, 임대차와 관련된 용역 계약을 체결할 때는 상대방이 공인중개사 자격을 갖추고 정식으로 중개사무소 등록을 한 업체인지 반드시 확인해야 합니다.
2. '컨설팅' 명칭의 실질적 판단: 계약서상 명칭이 '컨설팅'이라 하더라도, 그 내용이 부동산 거래를 알선하는 중개행위의 실질을 가진다면 공인중개사법의 적용을 받게 됩니다. 따라서 무자격자와의 이러한 계약은 무효가 될 수 있음을 인지해야 합니다.
3. 용역 대가의 지급 방식 확인: 용역비가 부동산 매매대금이나 임대차 대금을 기준으로 산정되거나 계약 체결 및 잔금 지급 등 거래의 성사 여부에 따라 지급 여부가 결정된다면, 이는 중개수수료의 성격을 가질 가능성이 높습니다.
4. 법정 중개보수 한도 준수: 공인중개사법은 중개보수의 상한을 정하고 있습니다. 이를 초과하는 보수 약정은 무효이므로, 터무니없이 높은 수수료를 요구하는 경우 주의해야 합니다.
5. 무효 계약에 따른 부당이득 반환: 만약 무자격자와 체결한 중개 계약이 무효로 판명되면, 이미 지급한 돈은 법률상 원인 없는 이득으로 간주되어 반환받을 수 있습니다.
6. 계약서 내용의 명확성: 계약 체결 시에는 용역의 범위, 대가, 지급 조건 등을 명확히 기재하고, 법률 전문가의 자문을 구하여 추후 분쟁의 소지를 줄이는 것이 중요합니다.