재개발 사업시행계획 변경 후 손실 보상금 증액 기각 판결

원고들은 재개발 사업시행계획이 변경되었으므로 변경 인가 고시일에 가까운 시점의 공시지가를 기준으로 손실보상금을 증액해야 한다고 주장하며 항소했습니다. 원고들은 최초 사업시행계획의 동의서가 무효이거나 효력이 상실되었다고 주장했으나 법원은 최초 사업시행계획 동의서의 효력이 유효하며 사업시행계획이 변경되었더라도 손실보상금 산정 기준 시점은 최초 사업인정 고시일로 보아야 한다고 판단하여 원고들의 항소를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고들 (토지 등 소유자): 재개발 사업으로 인해 토지 등을 수용당하는 사람들로서 보상금 증액을 요구했습니다.
• 피고 (대연2구역주택재개발정비사업조합): 재개발 사업을 추진하는 주체로서 원고들에게 손실보상금을 지급해야 하는 입장입니다.

분쟁 상황

대연2구역 주택재개발정비사업의 조합원들인 원고들은 피고 조합이 최초 사업시행계획을 받은 후 사업시행계획이 변경되었으므로 변경된 사업시행계획 인가 고시일을 기준으로 보상금액을 다시 산정하여 증액된 손실보상금(원고 1에게 17,929,910원, 원고 2에게 8,049,400원, 원고 3에게 12,281,200원)을 지급해야 한다고 주장했습니다. 특히 최초 사업시행계획 당시의 동의서가 무효이거나 효력이 상실되었다고 주장하며 2012년 1월 1일의 공시지가를 기준으로 보상가격을 산정할 것을 요구했습니다. 이에 대해 조합은 기존의 보상금 산정 방식이 정당하다고 맞섰습니다.

핵심 쟁점

재개발 사업의 최초 사업시행계획이 유효한지 여부 및 동의서의 효력 상실 여부, 사업시행계획이 변경된 경우 손실보상금 산정을 위한 비교표준지 공시지가의 기준 시점을 최초 사업인정 고시일로 볼 것인지 아니면 변경된 사업시행계획 인가 고시일로 볼 것인지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고들의 항소를 기각하고 항소비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다. 이는 원고들의 손실보상금 증액 및 보상금 산정 기준시점 변경 주장을 받아들이지 않은 것입니다.

결론

재개발 사업 과정에서 사업시행계획의 변경이 있더라도 최초 사업시행계획 동의의 효력이 당연히 상실되는 것은 아니며 토지보상금 산정 기준 시점은 특별한 사유가 없는 한 최초 사업인정 고시일을 기준으로 해야 한다고 판단했습니다. 따라서 원고들의 손실보상금 증액 요구는 받아들여지지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제28조 제6항, 제17조 및 시행령 제28조 제1항 제5호에 따르면 사업시행계획 동의서는 사업계획 내용 확정 전 작성되었더라도 구체적 사업계획 작성에 대한 위임 취지가 포함되었다면 위법하지 않습니다. 동의 이후 사업시행계획이 변경되더라도 동의의 효력이 당연히 상실되지는 않으며 다만 조합은 변경된 사업계획 내용과 함께 기존 동의 철회 가능성을 조합원에게 고지할 신의칙상 의무가 있습니다. 도시정비법 제38조, 제40조 제1항, 제2항은 정비사업 시행을 위해 필요한 경우 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법)'을 준용하며 사업시행인가 고시가 있으면 토지보상법상의 '사업인정 및 그 고시'가 있은 것으로 간주됩니다. 이는 재개발 사업의 공익성을 인정하고 수용 권한을 부여하는 근거가 됩니다. 토지보상법 제70조 제4항은 손실보상액 산정 시 사업인정고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가 중 그 사업인정고시일과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가를 기준으로 합니다. 사업시행계획의 주요 부분이 변경되어 최초 사업시행계획의 효력이 실효되었다 하더라도 토지보상법이 정한 '사업인정고시일'은 원칙적으로 '최초 사업시행계획 인가 고시일'로 보아야 하며 이는 공익사업으로 인한 개발이익이 보상액에 반영되는 것을 막기 위함입니다. 토지보상법 제67조 제1항, 제2항은 보상액 산정은 수용 또는 사용의 재결 당시 가격을 기준으로 하되 해당 공익사업으로 인한 토지 등의 가격 변동은 고려하지 않습니다. 또한 공시기준일부터 가격시점(보상액 산정의 기준 시점)까지의 지가변동률, 생산자물가상승률 등을 고려하여 평가하도록 규정하여 사업 지연에 따른 일반적인 지가 상승분은 반영될 수 있음을 명시하고 있습니다.

참고 사항

재개발 사업 동의서 작성 시에는 동의 내용에 사업계획 변경에 대한 위임 조항이 있는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 이러한 조항이 있다면 사업계획이 변경되더라도 동의 효력이 유지될 수 있습니다. 조합이 사업시행계획을 변경할 경우 변경된 내용을 조합원에게 알리고 기존 동의를 철회할 수 있음을 고지할 의무가 있지만 이 의무 위반만으로 사업시행계획 자체가 무효가 되는 것은 아닙니다. 토지보상금 산정 시 기준이 되는 '사업인정고시일'은 특별한 사유가 없는 한 '최초 사업시행계획 인가 고시일'이 됩니다. 사업시행계획이 변경되었다고 해서 이 기준 시점이 자동으로 변경되는 것은 아닙니다. 보상금 산정 시 최초 사업인정고시일 전의 공시지가를 기준으로 하더라도 지가변동률 등을 반영하여 수용재결일까지의 시점수정치가 적용될 수 있으므로 무조건 불리한 것은 아닙니다. 개발이익이 배제된 합리적인 보상금 산정을 위해 사업인정고시일 이후의 가격 변동은 고려되지 않을 수 있습니다.