손해배상
원고 A는 피고 B에게 자신의 공인중개사 명의를 대여하고 공동으로 사무실을 운영했습니다. 피고 B가 다가구주택 임대차 계약을 중개하면서 임차인에게 중요한 권리관계 및 선순위 임차인 정보를 제대로 설명하지 않고 중개대상물 확인·설명서도 교부하지 않는 과실을 저질렀습니다. 이로 인해 임차인 I이 임대차 보증금을 회수하지 못하는 손해를 입었고, 공인중개사협회(M협회)가 I에게 손해배상금 89,622,156원을 지급한 후, 명의 대여자이자 개설 공인중개사인 원고 A에게 구상권을 행사했습니다. 원고 A는 M협회에 변제한 금액 중 피고 B의 과실에 해당하는 부분을 청구하는 손해배상(구상금) 소송을 제기했습니다. 법원은 피고 B의 중개상 과실과 명의 대여자로서 원고 A의 사용자 책임을 인정하면서도, 원고 A와 피고 B의 내부적 부담 비율을 30:70으로 보아 피고 B는 원고 A에게 62,735,511원 및 이에 대한 지연이자를 지급하라고 판결했습니다.
원고 A는 공인중개사로서 피고 B와 공동 사무실 이용 계약을 맺었으나, 실제로는 피고 B가 사무실 비용을 모두 부담하고 운영하며 중개활동과 계약서 작성을 직접 담당했습니다. 피고 B는 H공인중개사사무소에서 임차인 I과 임대인 J 간의 다가구주택 임대차 계약을 중개하면서, 원고 A의 도장을 날인하고도 중개대상물 확인·설명서를 교부하지 않았습니다. 특히 다가구주택 내 선순위 임대차 보증금 내역을 I에게 구체적으로 설명하지 않았습니다. 이후 이 다가구주택이 경매에 넘어가면서 I은 임대차 보증금 1억 1천만 원을 전혀 배당받지 못했습니다. 이에 I은 원고 A와 M협회를 상대로 손해배상을 청구하여 6,600만 원을 인용받았고, M협회는 I에게 공제금 89,622,156원을 지급한 뒤 원고 A에게 구상권을 행사했습니다. 원고 A는 현재 M협회에 구상금을 변제하고 있으며, 이에 피고 B의 중개상 과실로 인한 책임을 물어 원고 A는 피고 B에게 구상금 청구 소송을 제기했습니다.
공인중개사 명의 대여 계약의 법적 효력과 그에 따른 책임 여부, 다가구주택 임대차 중개 시 중개업자가 임차인에게 고지해야 할 권리관계 및 선순위 보증금 내역 확인·설명의무의 범위, 중개사고 발생 시 명의 대여자(개설 공인중개사)와 실제 중개 행위자(명의 차용자) 간의 손해배상 책임 분담 비율, 명의 대여 관계에서 사용자 책임(민법 제756조) 적용 가능성 및 구상권 인정 여부
법원은 원고 A의 청구를 일부 인용하여 피고 B는 원고 A에게 62,735,511원과 이에 대한 2024년 5월 29일부터 2025년 8월 20일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 이자를 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 원고가 3/10, 피고가 나머지를 부담하도록 했습니다.
공인중개사 명의를 대여한 행위가 있었지만, 실제 중개행위자의 중대한 과실로 인한 손해 발생이 인정되어, 명의 대여자도 사용자로서 일정 부분 책임을 지되 실제 중개행위자의 책임 비율이 더 높게 책정되어 구상금 청구가 일부 인용되었습니다. 이는 명의 대여 행위가 법적으로 허용되지 않음에도 실제 중개행위자의 과실에 대한 내부적 책임 분담을 명확히 한 사례입니다.
공인중개사법 제30조(손해배상책임): 개업공인중개사는 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래 당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 사건에서는 피고 B의 중개 과실로 임차인 I에게 손해가 발생했고, 이에 따라 개설 공인중개사인 원고 A도 피고 B의 사용자로서 배상 책임을 지게 되었습니다. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제16조(중개대상물 확인ㆍ설명서): 중개대상물 확인·설명서의 서식에 따라 중개목적물에 대한 '실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항'란에 다가구주택의 다른 임차인들의 임대차 보증금, 임대차 시기와 종기 등을 기재하고 임차 의뢰인에게 교부해야 할 의무가 명시되어 있습니다. 피고 B가 이를 이행하지 않아 중개상 과실이 인정되었습니다. 민법 제756조(사용자의 배상책임): 다른 사람을 사용하여 어떤 사무에 종사하게 한 자는 피용자가 그 사무집행에 관하여 제삼자에게 가한 손해를 배상할 책임이 있습니다. 명의를 대여한 원고 A는 피고 B의 사용자로서 피고 B의 중개행위 중 불법행위로 발생한 손해에 대해 책임을 지며, 이후 피고 B에게 구상권을 행사할 수 있습니다. 법원은 원고 A가 피고 B에게 명의를 대여하고 실제 중개활동을 허용한 것으로 보아 사용자 관계를 인정했습니다. 이 판결에서 원고와 피고의 내부적 부담 비율은 원고 30%, 피고 70%로 정해졌는데, 이는 실제 중개행위를 한 피고의 책임이 더 크다고 본 것입니다.
공인중개사 명의 대여는 법적으로 금지된 행위이며, 명의를 대여한 공인중개사도 중개사고 발생 시 사용자로서 책임을 질 수 있습니다. 다가구주택 임대차 계약 중개 시에는 임차인이 보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단할 수 있도록 해당 주택의 등기부등본상의 권리관계뿐만 아니라, 다른 세입자들의 임대차 보증금 액수, 임대차 시기와 종기 등의 정보를 반드시 확인하고 설명해야 합니다. 임대인이 다른 세입자들의 정보를 제공하지 않으려고 할 경우, 그 사실을 중개대상물 확인·설명서에 기재하여 임차인에게 고지해야 합니다. 중개대상물 확인·설명서를 교부하지 않는 행위는 중개업자의 중대한 과실로 인정될 수 있습니다. 공동으로 중개사무소를 운영하거나 명의를 빌려주는 경우, 실제 중개행위자와 명의 대여자 사이에 책임 분담에 대한 내부 약정이 있더라도 법원은 사안의 경위와 각자의 기여도에 따라 별도의 책임 비율을 정할 수 있습니다. 공인중개사협회 등 공제기관이 피해자에게 손해배상금을 지급한 경우, 해당 공인중개사에게 구상권을 행사할 수 있습니다.
