압류/처분/집행
원고들은 세종시 상가를 분양받은 후 임차인과의 계약이 해지되자, 분양 시행사인 피고 G과 분양대행사인 피고 H를 상대로 분양대금 반환을 청구했습니다. 원고들은 피고 G이 허위의 선임대차 계약을 내세워 분양계약을 유도했다고 주장하며 사기 취소 및 부당이득 반환을 요구했습니다. 또한 분양 시 작성된 확약서나 특약사항에 따라 임대차 계약 해지 또는 임차인 미입점 시 분양대금을 반환하기로 약정했으니 약정금을 지급하라고 주장했습니다. 하지만 법원은 피고들의 직접적인 기망 행위를 인정하기 어렵고, 확약서나 특약사항의 문언을 엄격히 해석하여 원고들의 주장을 모두 기각했습니다.
피고 G은 세종특별자치시의 한 상가 분양사업 위탁시행사였고, 피고 H는 해당 상가의 분양대행 업무를 맡았습니다. 원고들은 피고 G 등과 상가 분양계약을 체결하고 분양대금을 모두 지급한 후 각자 분양받은 호실에 대한 소유권이전등기를 마쳤습니다. 분양 당시 피고 G은 U이라는 회사와 상가 일부 호실에 대한 선행 임대차 계약을 체결한 상태였습니다. 원고들은 각자 분양받은 호실에 대해 임차인들과 임대차 계약을 맺고 임대차보증금을 받았습니다. 하지만 임차인들이 차임을 지급하지 않는 등의 문제로 이 임대차 계약들이 해지되자, 원고들은 피고 G이 임대차 계약이 없는 상태에서 마치 있는 것처럼 속여 계약을 유도했다고 주장하며 계약 취소 및 분양대금 반환을 청구했습니다. 또한 일부 원고들은 분양 신청서나 확약서에 '임대차 계약 해지 시 계약금 반환', '임차인 입점되지 않을 시 분양대금 반환' 등의 내용이 있었으므로, 피고 G 또는 피고 H가 이 약정을 이행하여 분양대금을 반환해야 한다고 주장했습니다.
피고 G이 상가 분양 당시 임대차 계약과 관련하여 원고들을 속여 계약을 체결하게 했는지 여부와 관련된 사기 취소 및 부당이득 반환 주장의 타당성, 그리고 피고 G과 피고 H가 임대차 계약 해지 시 분양대금을 반환하기로 한 별도 약정이 유효하며 그 약정 조건이 충족되었는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다.
법원은 원고들의 피고 G과 피고 H에 대한 모든 청구를 기각했습니다. 소송 비용은 원고들이 부담하게 되었습니다.
원고들이 주장한 사기에 의한 계약 취소 및 부당이득 반환, 그리고 약정금 지급 청구 모두 법원에 의해 받아들여지지 않았습니다.
이 사건에서 주요하게 다루어진 법리는 다음과 같습니다. 민법 제110조(사기, 강박에 의한 의사표시)는 사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다고 규정합니다. 제1항은 거래 당사자 중 일방의 기망행위로 인해 상대방이 착오에 빠져 의사표시를 한 경우에 적용되며, 제2항은 상대방 있는 의사표시에 관하여 제3자가 사기를 행한 경우 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 의사표시를 취소할 수 있도록 합니다. 법원은 이 사건에서 피고 G의 직접적인 기망행위를 인정할 증거가 없고, 분양대행사의 행위 또한 피고 G의 기망행위로 볼 수 없다고 판단했습니다. 또한 분양대행사의 일부 광고 내용만으로는 기망행위로 단정하기 어렵고, 피고 G이 이를 알았거나 알 수 있었다고 볼 근거가 부족하다고 보아 민법 제110조에 따른 사기 취소 주장을 받아들이지 않았습니다. 약정금 청구와 관련하여서는, 확약서나 특약사항의 문언을 엄격하게 해석하는 법리가 적용되었습니다. 법원은 '선행 임대차 계약' 해지를 전제로 한 약정을 향후 발생할 모든 임대차 계약의 해지까지 포함하는 것으로 볼 수 없다고 판단했으며, 이미 임대차보증금을 지급받았다면 약정의 목적이 일부 달성된 것으로 보았습니다. 분양대행사 직원이 작성한 확약서의 효력에 대해서는, 직원의 지위, 법인 인감 날인 여부, 회사 업무 전반 수행 여부 등을 종합하여 피고 H의 대표자로서의 효력을 인정할 수 있다고 판단하였지만, 약정의 내용 해석에서 원고들의 주장을 받아들이지 않았습니다.
상가 분양 시 '선임대' 조건이 제시되는 경우, 해당 임대차 계약의 실제 내용을 철저히 확인해야 합니다. 임차인의 실질적인 영업 능력과 신용도, 임대차 기간, 월세 지급 방식 등을 분양 과정에서 상세히 파악해야 합니다. 분양 계약서 외에 별도의 확약서나 특약사항이 있다면, 해당 문서의 문구가 모호하지 않고 명확하며, 어떤 조건에서 효력이 발생하는지, 누가 어떤 책임을 지는지 구체적으로 명시되어 있는지 꼼꼼히 검토해야 합니다. 특히 '계약 해지 시 분양대금 반환'과 같은 중대한 조건은 법적 분쟁 시 문언 해석에 따라 효력 범위가 제한될 수 있으므로, 가능한 한 분양 계약서 본문에 명확히 포함시키거나 별도 약정의 구속력을 확실히 하는 것이 중요합니다. 분양대행사의 구두 설명만으로는 법적 효력을 주장하기 어려울 수 있으므로, 모든 중요한 내용은 반드시 서면으로 확인하고 계약서에 반영하도록 요구해야 합니다. 제3자의 기망 행위로 인한 계약 취소를 주장하는 경우, 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었음을 입증하는 것이 매우 어렵다는 점을 유념해야 합니다.
