행정
어머니가 아들로부터 아파트를 매수하면서 매매대금 일부를 계약금으로 지급하고 나머지 잔금은 아들이 어머니에게서 전세보증금을 받는 형태로 상계 처리한 거래에 대해, 지방자치단체가 이를 무상취득(증여)으로 보아 취득세와 지방교육세를 부과했습니다. 그러나 법원은 이 거래가 유상취득에 해당한다고 판단하여 세금 부과 처분을 취소했습니다.
원고 A는 2017년 12월 14일 자신의 아들 B이 소유한 대전 서구 C 아파트 D호를 2억 7,300만원에 매수하는 계약을 체결했습니다. 계약금 4,300만원은 즉시 지급하고, 잔금 2억 3,000만원은 아파트 중 작은 방 1개를 제외한 나머지 부분을 아들에게 보증금 2억 3,000만원에 임대하는 계약을 맺고 해당 보증금 채권과 상계 처리하기로 했습니다. 원고는 주택유상거래 세율 10/1000을 적용하여 취득세 273만원과 지방교육세 27만 3,000원을 신고·납부했습니다. 그러나 피고는 임대차보증금 상계 부분을 무상취득(증여)으로 판단하여 무상취득 세율 35/1000을 적용, 취득세 6,568,220원 및 지방교육세 479,450원을 추가로 부과했습니다. 이에 원고는 자신의 재산으로 아파트 대금을 모두 지급한 유상취득이므로 처분이 위법하다고 주장하며 소송을 제기했습니다.
직계존비속 간의 부동산 거래에서 매매대금의 일부가 임대차보증금으로 상계 처리된 경우, 이를 유상취득으로 볼 것인지 무상취득(증여)으로 보아 세금을 부과할 것인지 여부가 핵심 쟁점입니다.
법원은 피고 대전광역시 서구청장이 원고에게 부과한 취득세 6,568,220원 및 지방교육세 479,450원 부과 처분을 모두 취소했습니다. 소송비용은 피고가 부담하도록 했습니다.
직계존비속 간의 부동산 거래라도 대가를 지급한 사실이 명확하게 증명되고 실제 거래와 유사한 정황들이 뒷받침된다면, 이를 유상취득으로 인정하여 증여로 인한 세금 부과를 피할 수 있습니다.
이 사건과 관련하여 중요한 법령은 '지방세법 제7조 제11항'입니다. 이 조항은 직계존비속으로부터 부동산을 취득하는 경우 원칙적으로 증여로 취득한 것으로 보지만, 그 대가를 지급한 사실이 특정 방법에 의해 증명되는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다고 명시하고 있습니다. 판례는 원고가 아들에게 지급한 계약금 4,300만원과 임대차보증금 채권 2억 3,000만원을 상계하여 아파트 전체 대가를 지급한 것으로 보았습니다. 이는 지방세법 제7조 제11항 제4호 라.목에 해당하는 것으로 판단하여, 원고의 아파트 취득을 유상취득으로 인정한 것입니다. 즉, 가족 간의 거래라고 하더라도 매매대금을 실제로 주고받거나 채권을 상계하는 등의 방식으로 대가를 지급한 사실이 분명하게 입증되면 증여가 아닌 유상거래로 인정받을 수 있다는 법리가 적용된 사례입니다.
직계존비속 간의 부동산 거래 시에는 다음과 같은 점들을 유의하여 불필요한 세금 분쟁을 예방할 수 있습니다. 첫째, 매매계약서, 임대차계약서 등 모든 계약 서류를 실제 거래 내용과 일치하게 구체적으로 작성하고, 특약사항에 잔금 처리 방식(예: 임대차보증금으로 상계)을 명확히 기재해야 합니다. 둘째, 계약금 등 실제 현금이 오고 가는 부분은 계좌이체 내역 등 객관적인 증빙 자료를 반드시 남겨야 합니다. 셋째, 매매대금과 임대차보증금 등 거래 금액이 시세와 크게 차이 나지 않아야 하며, 시세와 비교하여 터무니없이 낮은 가격은 증여로 의심받을 수 있습니다. 넷째, 거래 당사자들의 경제적 상황을 고려하여 부동산 취득 능력이 충분함을 증명할 수 있는 자료를 준비하는 것이 좋습니다. 예를 들어, 소득 증명이나 자금 출처 등을 사전에 소명할 수 있는 자료를 갖추어 두면 세무 당국의 소명 요구에 효과적으로 대응할 수 있습니다.
