다가구주택 부지 매매 후 토목 공사 지연으로 인한 손해배상 판결

피고 B는 2018년 충남 예산에 다가구주택 신축 건축허가를 받았습니다. 원고 A는 이 허가에 따라 피고 B로부터 토지를 1억 2,180만 원에 매수했습니다. 매매계약 당시 특약으로 피고 B가 토목공사(도로공사 포함)를 책임지기로 했습니다. 원고 A는 2019년 4월 토지 소유권 이전등기를 마치고 2019년 5월부터 다가구주택 신축 공사를 시작했습니다. 하지만 피고 B가 토목공사를 제때 이행하지 않아 건물 사용승인이 2020년 4월까지 지연되었습니다. 이로 인해 원고 A는 건물 완공 후에도 약 5개월 22일 동안 임대를 하지 못해 손해를 입었다고 주장했습니다. 또한 원고 A는 피고 B가 부담하기로 한 토목공사비와 전기공사비도 자신이 지출했다고 주장하며 그 지급을 청구했습니다. 한편 원고 A는 피고 B에게 추가 매매대금 6,000만 원을 지급하기로 합의하고 차용증을 작성했습니다. 원고 A는 이 6,000만 원을 자신이 청구하는 손해배상금에서 공제한 나머지 금액의 지급을 요구했습니다. 피고 B는 토목공사 이행기가 정해지지 않았고 원고 A의 6,000만 원 지급 의무와 자신의 토목공사 의무가 동시이행 관계에 있다고 주장하며 원고 A의 청구를 기각해달라고 반소로 3,000만 원을 청구했습니다.

관련 당사자

• 원고 A (반소피고): 피고 B로부터 다가구주택 신축 부지를 매수한 사람으로 토목공사 지연으로 인한 손해배상과 자신이 지출한 공사비용의 지급을 청구했습니다.
• 피고 B (반소원고): 원고 A에게 다가구주택 신축 부지를 매도한 사람으로 특약사항에 따른 토목공사 의무 이행 지체에 대한 책임을 다투었으며 원고 A의 추가 매매대금 6,000만 원 지급 의무 이행을 주장했습니다.

분쟁 상황

원고 A는 피고 B로부터 다가구주택 신축을 위한 토지를 매수하고 특약으로 피고 B가 도로공사를 포함한 토목공사를 책임지기로 했습니다. 그러나 피고 B가 약속된 토목공사를 제때 이행하지 않아 원고 A가 신축한 건물의 사용승인이 지연되었고 이로 인해 건물 임대가 늦어져 손해를 입게 되었습니다. 원고 A는 지연으로 인한 임료 손실 자신이 대신 지출한 토목공사비 및 전기공사비를 피고 B에게 청구했습니다. 반면 피고 B는 토목공사 의무와 원고 A의 추가 매매대금 6,000만 원 지급 의무가 동시이행 관계에 있어 자신의 책임이 없다고 주장하며 오히려 원고 A에게 추가 매매대금의 지급을 요구하는 반소(맞소송)를 제기했습니다.

핵심 쟁점

1. 피고 B가 특약사항에 따른 토목공사를 제때 이행하지 않아 발생한 건물 사용승인 지연에 대한 손해배상 책임이 있는지 여부.
2. 피고 B의 토목공사 의무와 원고 A의 추가 매매대금 6,000만 원 지급 의무가 동시이행 관계에 있는지 여부.
3. 피고 B의 이행 지체로 인한 손해배상 범위가 얼마인지.
4. 원고 A가 주장하는 토목공사비 및 전기공사비 지출이 인정되고 피고 B가 부담해야 하는지 여부.
5. 원고 A의 6,000만 원 추가 매매대금 지급 의무를 원고의 채권에서 공제할 것인지 여부.

법원의 판단

법원은 피고 B가 이 사건 특약사항에 따라 건물 신축 공사 일정에 맞춰 토목공사를 완료하거나 사용승인에 협조할 의무가 있었음에도 이를 이행하지 않아 건물 사용승인이 지연된 것에 대해 이행지체 책임을 인정했습니다. 피고 B의 토목공사 의무와 원고 A의 추가 매매대금 6,000만 원 지급 의무가 동시이행 관계에 있다는 피고 B의 주장은 받아들이지 않았습니다. 법원은 피고 B의 이행지체로 인해 원고 A가 입은 손해배상액을 건물 준공 예정일 다음 날인 2019년 10월 31일부터 실제 사용승인일인 2020년 4월 21일까지의 임료 상당액인 34,918,465원으로 산정했습니다. 또한 피고 B가 부담해야 할 토목공사비 중 설계비용 1,500,000원과 전기공사비 41,015,000원을 인정했습니다. 총 인정된 원고 A의 채권액 77,433,465원(손해배상액 34,918,465원 + 토목설계비 1,500,000원 + 전기공사비 41,015,000원)에서 원고 A가 자인한 추가 매매대금 6,000만 원을 공제한 최종 금액인 17,433,465원을 피고 B가 원고 A에게 지급하라고 판결했습니다. 원고 A의 나머지 본소 청구 및 피고 B의 반소 청구는 모두 기각되었습니다.

결론

법원은 피고 B가 원고 A에게 17,433,465원 및 이에 대한 지연이자를 지급해야 한다고 판결했습니다. 지연이자는 2021년 4월 28일부터 2022년 7월 15일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산됩니다. 소송비용은 본소와 반소를 통틀어 원고 A가 1/4을, 피고 B가 나머지를 부담하도록 했습니다.

연관 법령 및 법리

이 판결은 계약 해석의 원칙과 이행지체로 인한 손해배상 책임에 대한 법리를 주요하게 다루고 있습니다.

1. 계약 해석의 원칙 (대법원 93다3103 판결 등 참조): 계약서와 같은 처분문서의 문언이 명확하면 그 문언대로 해석하지만 명확하지 않을 경우 계약의 동기 경위 목적 당사자의 진정한 의사 거래 관행 등을 종합적으로 고려하여 합리적으로 해석해야 합니다. 이 사건에서 법원은 '이 사건 특약사항'이 피고 B가 건물 신축 공사일정에 맞춰 토목공사를 완료하거나 사용승인에 적극 협조하기로 정한 것이라고 해석했습니다.
2. 동시이행의 항변권 (대법원 89다카23794 판결 등 참조): 쌍방이 별개의 약정으로 채무를 부담하게 된 경우 당사자 간의 특별한 약정이 없는 한 상대방의 채무 이행과 자신의 채무 이행을 묶어 동시이행을 주장할 수는 없습니다. 법원은 원고 A의 추가 매매대금 6,000만 원 지급 의무와 피고 B의 토목공사 의무가 동시이행 관계에 있다는 피고 B의 주장을 받아들이지 않았습니다. 오히려 차용증 내용상 토목공사가 6,000만 원 지급 전에 선이행되어야 한다고 보았습니다.
3. 이행지체로 인한 손해배상 책임 (민법 제393조): 채무불이행으로 인한 손해배상은 통상 발생하는 손해를 그 범위로 합니다. 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상 책임이 있습니다. 법원은 피고 B의 토목공사 지연으로 인한 건물 사용승인 지연이 원고 A의 임대료 손실이라는 통상 손해를 발생시켰다고 판단했습니다.
4. 손해배상액 산정의 어려움 시 법원의 재량 (민사소송법 제202조의2): 손해 발생 사실은 인정되나 구체적인 손해액을 증명하기 매우 어려운 경우 법원은 변론 전체의 취지와 증거조사 결과 등을 종합하여 상당하다고 인정되는 금액을 손해배상액으로 정할 수 있습니다. 법원은 이 사건에서 건물의 실제 완공일과 임대 여부 등을 고려하여 임료 상당액을 5개월 22일분의 34,918,465원으로 산정했습니다.
5. 건축법상 의무 (건축법 제22조 제4항, 제44조 제1항, 제11조 제5항 등): 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로와 접해야 하며 사용승인에는 도로점용공사 준공확인 등이 필요합니다. 건축허가에는 도로공사 시행허가 등이 포함될 수 있습니다. 이러한 법규정들은 피고 B가 도로공사를 포함한 토목공사에 대한 책임을 져야 한다는 계약 해석의 근거가 되었습니다.
6. 지연손해금 (민법 제387조 제1항, 제2항, 소송촉진 등에 관한 특례법): 채무불이행 시 채무자는 지연손해금을 지급해야 합니다. 금전 채무의 경우 채무 이행기가 도래한 다음 날부터 지연이자가 발생하며 소송이 제기된 경우 판결 선고일까지는 민법상 이율(연 5%) 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법상 이율(연 12%)이 적용됩니다. 이 사건에서도 피고 B에게 판결 선고일까지 연 5% 그 다음 날부터 연 12%의 지연손해금 지급 의무가 부과되었습니다.

참고 사항

1. 계약서 특약사항을 명확히 작성하세요: 토지 매매나 건축 관련 계약 시 상대방이 책임질 공사의 범위 이행 시기 발생할 수 있는 손해에 대한 책임 등을 최대한 구체적으로 명시해야 합니다. '제반 토목공사 책임'과 같은 포괄적 문구보다는 어떤 공사를 언제까지 완료할 것인지 명확히 기재하는 것이 좋습니다.
2. 이행기를 반드시 정하세요: 계약 내용에 대한 상대방의 의무 이행 시기를 명확히 정하지 않으면 분쟁 발생 시 이행지체 여부를 판단하기 어려워집니다. 특히 건축물 사용승인 등 후속 절차와 밀접하게 연관된 의무는 완공 예정일 등을 고려하여 기한을 특정하는 것이 중요합니다.
3. 동시이행 여부를 확인하세요: 두 당사자의 의무가 동시이행 관계에 있다고 생각하더라도 별개 약정으로 발생한 채무는 특약이 없는 한 동시이행 관계가 아닐 수 있습니다. 계약서에 각 의무의 이행 순서나 동시이행 여부를 명확히 기재해야 합니다.
4. 손해 발생 시 증빙 자료를 철저히 준비하세요: 공사 지연으로 인한 임대료 손실과 같은 손해를 주장할 때는 건물의 실제 완공일 예상 임대료 수익 지연 기간 등을 증명할 수 있는 객관적인 자료(임대차 계약서 감정평가서 등)를 확보해야 합니다.
5. 공사비용 지출 증빙에 유의하세요: 토목공사비 전기공사비 등 상대방에게 청구할 비용을 지출했다면 세금계산서 계좌이체 내역 등 객관적이고 신빙성 있는 자료를 반드시 보관해야 합니다. 현금거래는 그 증거가치가 낮게 평가될 수 있으므로 가급적 계좌이체를 이용하고 확인서는 다른 객관적 증빙과 함께 제출하는 것이 좋습니다.
6. 추가 합의는 반드시 서면으로 남기세요: 매매대금 변경이나 추가적인 공사 책임 분담 등 중요한 내용은 구두 합의에 그치지 않고 반드시 서면으로 작성하고 관련 당사자들의 서명 또는 날인을 받아두어야 합니다.