상가 임대차 보증금 미납으로 인한 건물 인도 및 손해배상 판결

원고 C가 피고 F에게 상가 건물을 임대했으나 피고가 임대차 보증금 잔금을 지급하지 않아 원고가 임대차 계약을 해제하고 건물 인도, 계약금 상당의 손해배상, 그리고 건물 사용료를 청구한 사건에서 법원이 원고의 청구를 일부 인용한 사례입니다.

관련 당사자

• 원고 C: 이 사건 건물의 공유자이자 임대인
• 피고 F: 이 사건 건물 1층 상가를 임차한 임차인

분쟁 상황

원고 C는 2023. 11. 8.부터 이 사건 건물을 다른 공유자와 함께 소유하고 있었습니다. 원고는 2024. 10. 30. 피고 F에게 이 사건 건물 1층 상가 127.67㎡를 임대차보증금 5,000만 원(계약금 500만 원), 월 차임 250만 원에 임대하는 계약을 체결했습니다. 피고는 계약금 500만 원을 지급하고 2024. 11. 13. 상가를 인도받아 인테리어 공사를 시작했습니다. 그러나 피고는 약정된 보증금 잔금 4,500만 원을 2024. 11. 13.까지 지급하지 않았고, 원고가 2024. 12. 4. 잔금 지급을 최고했음에도 이를 이행하지 않았습니다. 이에 원고는 이 사건 소장 부본 송달로 임대차 계약 해제를 통지하고 건물 인도, 손해배상, 그리고 미지급 월 차임 상당액을 청구하는 소송을 제기하게 되었습니다.

핵심 쟁점

임차인이 임대차 보증금 잔금을 지급하지 않은 경우 임대인이 임대차 계약을 적법하게 해제할 수 있는지 여부, 그리고 이 경우 임차인의 건물 인도 의무, 계약금 상당의 손해배상 의무 및 건물 점유 사용에 대한 대가 지급 의무 발생 여부가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

1. 피고는 원고에게 별지 1 목록 기재 부동산 1층 중 별지 2 도면 표시 선내 부분 127.67㎡를 인도해야 합니다.
2. 피고는 원고에게 손해배상 예정액인 5,000,000원 및 이에 대하여 2025. 7. 8.부터 2025. 9. 10.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다.
3. 피고는 원고에게 2025. 1. 19.부터 위 건물 부분의 인도 완료일까지 월 2,500,000원의 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다.
4. 소송비용 중 20%는 원고가, 나머지 80%는 피고가 각 부담해야 합니다.
5. 원고의 나머지 청구는 기각되었습니다.

결론

법원은 피고가 임대차보증금 잔금을 지급하지 않아 임대차 계약이 적법하게 해제되었다고 판단하였으며, 이에 따라 피고에게 상가 건물을 원고에게 인도하고 계약금 상당의 손해배상액 500만 원과 더불어 건물을 점유한 기간 동안의 월 250만 원 상당의 사용료를 지급하라고 판결했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 채무불이행으로 인한 계약 해제(민법 제544조 관련)​: 민법은 당사자 일방이 채무를 이행하지 않을 때 상대방이 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있도록 규정하고 있습니다. 이 사건에서 피고가 임대차보증금 잔금 지급 의무를 이행하지 않았고 원고가 여러 차례 이행을 최고했음에도 이를 지키지 않아 임대차 계약이 적법하게 해제된 것으로 판단되었습니다.
2. 원상회복 의무(민법 제548조)​: 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에 대하여 계약이 없었던 원래의 상태로 되돌려 놓아야 할 의무, 즉 원상회복의 의무를 부담합니다. 따라서 피고는 원고에게 임차했던 상가를 인도할 의무가 발생합니다.
3. 손해배상 예정(민법 제398조)​: 채무불이행으로 인한 손해배상액을 미리 정해놓는 것을 손해배상 예정이라고 합니다. 이 사건 임대차 계약서에는 계약금을 손해배상 예정액으로 정하는 조항이 있었으므로 피고가 계약을 위반하여 해제된 경우 원고는 계약금 상당액인 500만 원을 손해배상으로 받을 수 있습니다.
4. 부당이득 반환 의무(민법 제741조)​: 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인해 이익을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 사람은 그 이익을 반환해야 합니다. 임대차 계약이 해제된 이후에도 피고가 건물을 계속 점유하여 사용한 것은 법률상 원인 없는 이득에 해당하므로 그 기간 동안의 월 차임 상당액을 원고에게 지급해야 합니다.

참고 사항

1. 임대차 계약 시 약정된 보증금 및 차임 지급 기한을 철저히 준수해야 합니다. 특히 보증금 잔금은 건물의 인도와 함께 중요한 이행 사항이므로 기한 내 지급이 어렵다면 미리 임대인과 협의해야 합니다.
2. 계약금을 손해배상 예정액으로 정한 계약의 경우 임차인이 계약을 위반하면 지급했던 계약금을 돌려받지 못하거나 임대인에게 몰수될 수 있으므로 계약 내용을 신중하게 확인해야 합니다.
3. 임대차 계약이 해제된 이후에도 건물을 계속 점유하고 있다면 그 기간 동안의 월 차임 상당액을 부당이득으로 지급해야 할 책임이 발생할 수 있습니다.
4. 임대인 입장에서는 임차인이 약정을 이행하지 않을 경우 내용증명 등으로 이행 최고를 한 후 계약 해제 통보를 명확히 하는 것이 분쟁 해결에 도움이 됩니다.